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第一省會，這回真的拼了。
01
廣州樓市，徹底解綁
世紀(jì)罕見的大暴雨，都沒澆滅廣州要解綁樓市的熱情。
最近這次的樓市大松綁，廣州的行動很快，是一線城市中首個官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，超出了市場預(yù)期。
8月30日，廣州官宣優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確定居民家庭成員申請貸款購買商品住房時執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
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居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，
家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
意思就是：只要你名下無房，統(tǒng)統(tǒng)可以首付三成。
舉個例子，某戶已有了一套房的廣州家庭，打算再買一套面積更大的房子，總價1000萬，那么按照此前政策則需要700萬的首付款才能入手，如今情況不同了，僅湊足300萬就能購房。
同時，房貸利率也從之前的4.8%下調(diào)至4.5%，若按照貸款500萬、20年期限計算的話，累計利息減少20多萬，差不多省出了裝修費用！
廣州向來沉穩(wěn)務(wù)實，在此輪調(diào)控周期中，廣州站出來了，在一線城市中打頭陣，讓人期待后續(xù)可能的新動作。
結(jié)果，這次的松綁力度之大，動作之大膽還是超乎所有人預(yù)料。
8月30日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，僅僅幾天后來了一個更大的招數(shù)——
取消限價！
根據(jù)財新網(wǎng)披露：
多名業(yè)內(nèi)人士日前向財新透露，廣州已于近期悄然取消樓盤限價?！绊椖块_盤前，開發(fā)商仍然要向有關(guān)部門進(jìn)行價格備案，但官方不再提供指導(dǎo)價?！币幻煜ふ叩娜耸糠Q，“現(xiàn)在開發(fā)商可以自行決定價格，可漲可跌?！?/p>
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可漲可跌是個“掩人耳目”的說法，如今的樓市要漲，甚至維持房價不跌都很難。
在2021年之前的限價，更多的是側(cè)重限制上漲。
然而，在去年樓市一片肅殺的背景下，數(shù)十個城市為了阻止房價下跌，阻止賣地收入下降，紛紛出臺了限跌令，同樣是限價，從這時開始，限價令側(cè)重的是限跌。簡單來說就是防止房價“在一夜之間崩盤”。
而如今取消樓盤限價，這個是面向新房的，目的很明顯——要開啟“以價換量”的時代。
廣州樓市，限購、限貸、限價，三條紅線，全部解綁！
02
力度之大，十年罕見
早在7月份的時候，中國最為重要會議上就重點提出了這個說法：
要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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不過當(dāng)時北京、上海陸續(xù)先表態(tài)發(fā)聲要“抓緊研究”“認(rèn)真學(xué)習(xí)”，沒有絲毫立即落地執(zhí)行的態(tài)勢，感覺更多是在等待與觀望。
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這個期間，廣州沒閑著，先是政府帶頭各種考察，然后就要求各家金融機構(gòu)去開會，討論方案。
其后不久，廣州就連發(fā)幾招來“挽救”樓市。
先是相關(guān)部門的一周之內(nèi)連續(xù)兩次喊話：
第一次是7月30日，廣州市住建局發(fā)布公告：將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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第二次是8月7日，廣州市住建局回復(fù)，相關(guān)政策正在研究中。
其后，立馬就是“核爆級”樓市政策——“棚改房票”出臺。
廣州將計劃實行房票安置，即把安置房貨幣量化后，出具房票給村民，村民可以憑房票購買商品房、公寓、商鋪、車位等。
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房票？啥意思呢？
房票是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結(jié)算憑證。
簡單地說就是將安置房按補償協(xié)議量化為貨幣金額后，折合成相應(yīng)面值的憑證發(fā)給村民。村民可以憑借著這張憑證去買商品房。
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在此之前，比較普遍的拆遷安置方式主要有現(xiàn)金安置和回遷房安置。
房票在廣州還是第一回出現(xiàn)。
第一省會如此著急，也是有原因的。
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如今的廣州房價有兩個特點：
1.從今年中下旬開始，廣州房價進(jìn)入下降通道，且連續(xù)下跌數(shù)月。
2.相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。
總而言之就是一路下跌。
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要知道，這幾年廣州的發(fā)展已經(jīng)快脫離了一線城市的序列了。尤其是傳統(tǒng)優(yōu)勢房地產(chǎn)方面，陸續(xù)爆雷嚴(yán)重拖累了廣州的發(fā)展步伐，不果斷決絕則差距會越來越大。
這也就是為什么，廣州沒等到北上深動起來，就率先行動，實在等不及了。
03
抄底廣州，準(zhǔn)備上車？
用如此大力度救市，而且都是真金白銀的讓利，那是不是可以抄底廣州樓市了？
不，還早得很。
從趨勢看，目前政策底確實已經(jīng)形成了。
上次中國樓市拿出如此大的力度救市，還是在2015年。
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“330”新政+棚改貨幣化兩枚核彈扔下去，樓市徹底引爆，全國房價雞犬升天。
別說北上廣深這幾個一線城市，哪怕18線小縣城在那兩年都翻了一番。
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當(dāng)時情況是什么樣呢？
2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。
“330新政策”開啟了全國樓市復(fù)蘇之路。全國房價開始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動全國房價整體上漲。進(jìn)入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強。
在此基礎(chǔ)上，8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。
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放寬限購、降低買房門檻、調(diào)整首付比例，增加資金對買房者的支持力度......如今的松綁政策是近乎一模一樣。
現(xiàn)在各大城市開始的城中村改造、舊改、房票和當(dāng)年的棚改貨幣化，近乎如出一轍。
換而言之，廣州已經(jīng)拿出了權(quán)限以內(nèi)所有的政策工具來“救市”，政策底差不多到了。
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但政策底歸政策底，市場底往往會落后于政策底，只有觸及到市場底，樓市才有可能觸底反彈。
從數(shù)據(jù)看，廣州現(xiàn)在仍是有“購房”的潛力。
2022年，廣州住房擁有比率大概是70%左右，看上去很高，實則不然。目前中國的家庭住房自有率為90%以上。以此為基準(zhǔn)，廣州還有很大的空間。
而和房價同樣很高的新加坡相比，他們的人均住房超30㎡，住房自有率高達(dá)90.9％。
所以，絕對不是沒需求，而是有需求的人買不起房。還是那句話，廣州500w一套的房，只會讓人覺得此生無望；150w一套，買房人能把售樓部門檻踩爛。
廣州這回取消了限價，是個十分明顯的信號，就是要以價換量，讓房價降到市場可以接受的預(yù)期。
政策是為市場服務(wù)的，政策一個月內(nèi)出了如此多的利好，說明市場已經(jīng)蕭條到相當(dāng)?shù)某潭攘?。但政策底可以人為干預(yù)，市場底只能在市場調(diào)節(jié)的動態(tài)平衡中找到。
而這個市場底除了房價降到位以外，還有個決定性因素，就是大環(huán)境的回暖。
樓市是結(jié)果，不是原因。大家有錢了才會去買房，不是買了房就會有錢。經(jīng)濟好了，房地產(chǎn)就好，不是靠救房地產(chǎn)便能救經(jīng)濟。
穩(wěn)定的就業(yè)，有增長預(yù)期的收入，才是樓市最大的支撐，千萬別搞反了。
