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01

前海房價腰斬，什么情況？

這幾天深圳樓市鬧了個大新聞。

大前海片區的前海花園三期，93.58平3房，指導價665萬，業主報價只要516萬，報價比指導價還低150萬......

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這個價格非常夸張，可以說是直接擊穿了深圳市場的信心。

前海花園是南山區最大的福利小區，小區全面封閉管理，安全安靜。

雖然始建于2003年，不算新樓盤，但小區生活設施齊全，交通方便。小區容積率極低，綠化率高，活動空間很大，通風非常好。

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所以，樓價并不算低，相似戶型其他業主報價都在800萬以上，就算租也能租到每個月七八千。

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而這個業主直接把價格打到接近500萬的水平，近乎是腰斬了。

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連光明這樣以前都是剛需為主的區域價格都6-8萬了，大前海還能低到5萬多一平，活久見了。

最關鍵是，這套房是業主自己主動降價的，房子沒有債務糾紛不用法拍、戶型也沒有硬傷，沒有任何需要打骨折降價賣的動機。

并且，深圳是全國首個推出二手房指導價的城市；指導價的價格，基本是市場價格的50%至80%，大多數業主幾乎不會以指導價去賣房。

而該業主不光是低于指導價賣房，還比這個“地板價”低了150萬去買。

深圳出臺二手房指導價兩年的時間，屬實第一次聽說。

房子掛出來之后，因為價格實在太低，吸引了一大批客戶來看房，這個全封閉小區難得感受到一次門庭若市。

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不過這事還發酵沒多久，就爆出了烏龍——

折騰了一通，原來是中介配合業主搞的一場營銷。

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系統上的內部價格之所以顯示是500萬，是業主為了避稅和拉高人氣，搞出的“鬧劇”。

但從現場的人氣和事件發生后在深圳樓市掀起的一陣“轟動”來看，深圳并不缺想買房的人。

誰不想有一套自己的房子？關鍵是，價格可能還沒跌到位。

02

深圳樓市扛不住了？

如今的深圳樓市軟得像個柿子，只要彈出一個負面新聞，不論大與小，都能讓無數人驚慌失措。

就比如前兩月出現的負首付。

和零首付如出一轍，“負首付”非但不用掏首付，還能倒拿一筆錢，這還是發生在深圳。

羅湖一套房產，業主降價賣520萬，但你可以在銀行貸570萬，貸款后，手里還剩下50萬。

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其實說白了就是“高評高貸”，首付少了，利息自然就高了。

然而，負首付出來沒多久就被叫停了，畢竟太過“擾亂市場秩序”。

當然這也不是什么稀奇的東西，每一次房價回調都會出現。

比如，在2008年危機的時候，深圳樓市遍地都是零首付。

事不算個稀罕事，但背后的問題卻很大。

當前深圳樓市的行情很差，整個市場唱空的聲音占比也是絕大多數。包括這次發生所謂的“房價腰斬”的前海，在網上都被各路大v唱空。

房子是真賣不動了。

龍華曾被深圳人稱為“宇宙中心”，深圳灣火了之后，很多人說深圳灣才是宇宙中心。其實，從區位定位高度、地理位置、交通規劃、建設強度等方面來看，前海才是粵港澳大灣區真正的核心樞紐，真正的宇宙中心。

2010年8月，國務院正式批復同意《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》。這是官方給前海的“出生證”，深圳前海，由此變成“中國的前海”。

2021年9月，最新《前海方案》發布，前海擴區落定，120平方公里，約1.5個福田大小，即將出臺大前海新一輪總體規劃。中國前海，由此變成“世界的前海”。

故而，前海一直是深圳房價最堅挺的地方。

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前海第一個住宅項目，前海時代一期于2014年11月開盤，當天首推的675套房源全部被搶空，單價在3.9-4.5萬/平之間。二期2015年開盤，均價8萬/平，僅一年時間價格翻了一倍。

現在，前海房價已經普遍突破15萬+，第一批入場前海物業的投資客已經賺得盆滿缽滿。

從價格來看，這是妥妥的第一梯隊。

而到了現在，就連前海這種地方都要靠業主搞騷操作才能把房子賣出去的時候，就說明深圳整體的樓市不行了。

5月份深圳新房住宅成交2787套，環比下跌20.4%；

二手住宅成交2788套，環比下跌12.6%。

新房、二手房，深圳都在跌。

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不光是成交量，房價也在跌。5月份的數據：

深圳新房價格環比下跌0.20%；

二手房價格環比下跌0.10%。

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這兩年很多城市的房價都在下跌，而相比于高峰期，深圳又是同級別城市里面跌得最慘的一個。

哪怕對比國內主要城市，深圳樓市下行最快的那個。

久漲必跌，漲得越多跌得越厲害，現在看來這條定律也適用于“房價永遠上漲”的深圳。

03

房價該不該跌？

這段時間以來，房地產市場很悲愴。

前陣子是討論到底要不要救市，這里劍指一線城市，連外媒都在賣力吹風。

一派認為，就算出大招也壓根沒用，因為居民受制于收入預期不振，失業率持續飆升，唯有繼續降價，才能盤活市場的流通性。

另一派認為，預期能不能力挽狂瀾，市場能不能起來，全在于刺激政策的力度。

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但是他們都忽略了一點：房地產核心在于人口。依舊有很多人還是記不住，說什么大城市永遠不缺人口。

難道金字塔地基崩塌了塔尖還能高高在上？

以前我們經常說“逃離北上廣”，今年這事還真發生了。四個一線城市近四十年來第一次發生人口減少。

廣州常住人口為1873.41萬人，與2021年相比減少7.65萬人。

深圳常住人口為1766.18萬人，與2021年相比減少1.98萬人。

北京常住人口為2184.3萬人，與2021年相比減少4.3萬人。

上海常住人口為2475.9萬人，與2021年相比減少13.54萬人。

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深圳其實相比北上廣，更像一座“移民城市”，當人口開始向外流出，那么支持樓市挺下去的力量就真沒有了。

所以，今年以來深圳樓市已經連續多次放松，出臺（或者沒有官宣出臺但是已經實施）了多個利好政策。

1.公積金貸款額度提升。

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2.一個區限購取消、限售改為2年。

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3.取消安居房和人才房。

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4.新房限價提高，新房突破7090限制，部分新房地塊不配比保障性住宅。

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5.指導價名存實亡，貸款不再參考指導價。當初壓垮深圳樓市的最后一根稻草，就是指導價。現在指導價的取消，算是走回頭路了。

但這些措施有用嗎？真實效果微乎其微。

原因是啥？因為深圳缺的不是那幾個購房指標，缺的不是買房欲望，缺的是足夠的購買力。

2003年，深圳的平均房價是5千多/平。

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二十年后的今天，深圳房價已經實現了幾輪大行情，均價在7.2萬左右/平，南山以10.3萬/平穩居全市第一，均價漲了13倍。

同期深圳的人均薪資水平是多少呢？

7.27萬元/人。

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一年工資不吃不喝，才能買一平房，這還是平均數。很多人還達不到這個水平。

遠看深圳像天堂， 近看深圳像銀行；

到了深圳像牢房， 不如回家放牛羊。

個個都說深圳好， 個個都往深圳跑；

深圳掙錢深圳花， 哪有鈔票寄回家……

買不起房，看不到未來，人一個個都跑了。

但是前海花園三期這次打骨折買房的噱頭一出來，看房路上人山人海，又告訴我們深圳房子不是沒有人關注，生活在深圳的人不是不想買房，只是房子的價格沒有降到位。

一二十萬一平的房價，售樓部門可羅雀；一兩萬一平的深圳樓市，門檻都給你踩爛。

從長遠的視角來看，深圳現在真沒必要硬頂著房價不讓跌了。該跌就跌，到了擠泡沫的時候了。

趁著產業基礎還在，趁著發展的勢頭還在，主動去解決樓市問題，把“來了就是深圳人”，真正落到實處。

怎樣才能在城市化的后期，籠絡更多的人才？至少，要給他們一個家吧？

沒有人的城市化，什么都不是；而一座城市只要有了人，什么也就有了。