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不怕討債的是英雄，就怕欠債的是真窮。
01“業績三連”
6月5日晚，恒大物業一口氣發布了3份業績報告，包括2021年、2022年半年度和2022年的業績報告。
物業管理行業有著“輕資產、穩現金流”的特性，一般來說，在足夠多的物業面積的支持下，物業費收入也不會少。
恒大物業一年的物業費收入過百億并不難，但這樣的“現金牛”也無法在恒大的暴雷中獨善其身。

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?具體到數據上，雖然恒大物業的營收表現還算不錯，但一方面仍然是資不抵債，另一方面，公司管理的物業面積增長也在失速。
2021年，公司營收約131.94億元，凈利潤為-3.88億元；2022年，公司營收118.09億元，凈利潤約14.79億元。
可以看到2021年9月中國恒大爆發流動性危機后，經過一段時間的震蕩，恒大物業的盈利能力正在恢復。
但實際上，這兩年的恒大物業是資不抵債的。
數據顯示，2021年和2022年，公司總負債分別是101.05億元和86.61億元，同期內公司的總資產分別是66.02億元和71.48億元。
與此同時，恒大物業的在管面積增長也在失速。
截至2021年末，恒大物業總合約面積約為8.22億平方米，在管面積約為4.73億平方米。
截至2022年末，恒大物業總合約面積約為8.19億平方米，在管面積約為5億平方米。
一年時間在管面積僅增加0.27億平方米，增幅僅為5.7%。
恒大物業擴張失速，一方面有恒大樓盤交付少的原因，另一方面則是受限于現金流，難以支持公司收購并購更多物業公司。
而這兩點，都與中國恒大集團有著脫不開的關系。
02不翼而飛的134億元
經過近1年的獨立調查，2023年2月，恒大物業那不翼而飛的134億元才逐漸有了眉目。
根據公告，2020年12月28日至2021年8月02日期間，恒大物業的這134億元，主要分為三筆被恒大拿去抵押了。
好貓財經曾對這三筆質押進行過梳理。

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?來源：好貓財經
第一筆質押20億元，開始于恒大物業剛上市后，也就是2020年12月。
好貓財經在文中直接點明，這樣的時間安排，透露出恒大物業上市，在某種程度上就是為了“反哺”中國恒大。
第二筆質押87億元，僅一個多月后就違約了。2021年9月-12月，87億元存單質押被強制執行。
注意，這剛好和恒大暴雷的時間重合（2021年9月）。

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?在恒大集團瀕臨暴雷之際，質押融資這么大一筆金額，可見恒大集團對資金的饑渴。
而恒大物業作為許家印的“現金奶牛”，更是幾乎被“掏空”，畢竟恒大物業2021年總資產也就66.02億元。
第三筆質押27億元，按照好貓財經的說法，原本是恒大地產向第三方借來償還對恒大物業的應付賬款的，不過隨后，恒大物業又將這27億質押擔保給了恒大地產。
如此一番“借新還舊”又回到手里來的操作，不僅抹平了對恒大物業的應付賬款，還緩沖了來自銀行的壓力。
雖然此次恒大物業業績公告后，恒大物業表示，“會盡力采取合理措施向關聯方討回應收款項，正與中國恒大集團就134億被占用資金商討償還方案。”但是根據澎湃新聞，截止到2023年4月末，恒大地產僅未能清償的到期債務，就累計約2724.79億元。
恒大物業要想討回這134億元，等著排隊去吧。
03何時復牌？
隨著恒大物業134億元的資金調查結果被公開，物業與開發商之間的遮羞布也被揭得差不多了。
雖然恒大物業表示，“本集團致力于不斷為業主提供多元化服務，減少對關聯方業務的依賴。”但就目前的管理規模來看，恒大物業走向獨立仍然有著不小的距離。
數據顯示，2022年12月31日，恒大物業來自第三方開發商的管理面積約1.48億平方米，占比約30%，與2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面積占其新增總在管面積比例約為37%。
可以看到，第三方管理面積占比還是不高。要想盡快擺脫對中國恒大的依賴，恒大物業還得繼續提升自己的市場競爭力。

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?當然，搞錢除了努力提高業績，還可以通過市場融資。
只是自2022年3月21日停牌以來，已經將近15個月了，而根據港交所的上市規則，連續18個月暫停買賣，港交所是可以取消其上市地位的。
也就是說，如果未來3個月仍未能夠取得復牌，恒大物業或將面臨強制摘牌。
對于現在的恒大物業，復牌既是公司獲得融資的渠道，更是保證其上市公司地位的生死之戰。
但是發布年報還只是復牌之路的第一步。
根據恒大物業接獲的港交所復牌指引，及額外復牌指引，恒大物業還需滿足多項條件，其中就包括對恒大物業134億元的質押擔保采取適當補救措施，這也是恒大物業復牌路上最大的障礙。
雖說瘦死的駱駝比馬大，客觀來說，恒大物業5萬億的在管面積，仍算是第一梯隊的，但是短短三個月的時間，對這134億元進行補救絕非易事。
城門失火，殃及池魚，曾經的“現金奶牛”，如今也難逃資金這一劫。