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曾被董明珠怒懟“做投機(jī)生意”的地產(chǎn)商，今年有點(diǎn)難過(guò)。
01
“格力”，諸事不順
今年名字里帶“格力”兩字的公司，日子都不太好過(guò)。
流年不利，諸事不順。
2012年，董明珠從朱江洪手中接過(guò)格力電器，開(kāi)啟多元化之路，手機(jī)、智能家居和新能源汽車，如今成為格力的三大新戰(zhàn)略方向。
今年這三條路全部遭遇滑鐵盧。
智能家居這一塊，從“好空調(diào)格力造”，到“讓世界愛(ài)上中國(guó)造”，再到近年來(lái)董明珠以個(gè)人形象綁定撐起格力不間斷的熱門(mén)話題曝光。22歲女孩孟羽童成為董明珠秘書(shū)，“接班人”和切入直播帶貨的“騷操作”就讓格力賺得很大一波好感。
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結(jié)果，被熱捧為“下一個(gè)董明珠”、“格力接班人”的孟羽童前段時(shí)間離職了，雙方還陷入了一場(chǎng)“口水戰(zhàn)”，新?tīng)I(yíng)銷模式中道崩殂。
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格力電器就因分紅不及預(yù)期，股價(jià)暴跌9.96%，差點(diǎn)摁死在跌停板上。近20天內(nèi)，跌幅超過(guò)17%。
曾經(jīng)幻想打敗“小米”的格力手機(jī)，在前幾日也傳出：已解散手機(jī)核心團(tuán)隊(duì)，或不再推出新機(jī)。
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肩負(fù)起新能源車彎道超車的格力鈦，2022年巨虧19億，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至99%，凈資產(chǎn)只剩2.3億。連帶著參與投資的王健林和劉強(qiáng)東都虧麻了。
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同時(shí)，“格力地產(chǎn)”的業(yè)績(jī)也發(fā)生雪崩，陷入巨額虧損。
2023年，姓“格力”的，真的慘！
不過(guò)，這格力地產(chǎn)，并非董小姐的格力地產(chǎn)。
2015年之前格力地產(chǎn)和格力電器可以算得上是“平級(jí)”，但由于格力集團(tuán)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“不感冒”，格力地產(chǎn)自誕生以來(lái)便處處被“嫌棄”。
甚至有傳言說(shuō)，董明珠接任格力董事長(zhǎng)后，她曾掌管過(guò)格力地產(chǎn)3年時(shí)間。但她管理下的格力更偏重于電器，這也導(dǎo)致格力地產(chǎn)經(jīng)歷了發(fā)展最緩慢的3年。
2015年之后，格力地產(chǎn)便從格力集團(tuán)脫離出來(lái)，從此與炮轟“地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺錢(qián)太多、太快，很容易讓人將奉獻(xiàn)精神丟掉”的董明珠分道揚(yáng)鑣。
" 家電企業(yè)搞房地產(chǎn)是不務(wù)正業(yè)，在家電行業(yè)格力電器是唯一不做房地產(chǎn)的企業(yè)。"
董明珠這嘴也屬實(shí)開(kāi)了光，曾經(jīng)被她一通嘴炮狂轟濫炸的格力地產(chǎn)，還真出問(wèn)題了。
02
業(yè)績(jī)雪崩，現(xiàn)金吃緊
自2018年起，格力地產(chǎn)就已經(jīng)連續(xù)跌出《中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP200排行榜》，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的存在感日漸式微。
如果沒(méi)有“格力”這個(gè)前綴在，可能市場(chǎng)早已忘記還有這家地產(chǎn)公司的存在。
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前幾年公司還能左支右絀，勉強(qiáng)應(yīng)付，甚至能賺點(diǎn)小錢(qián)。但2022年開(kāi)始，房地產(chǎn)大盤(pán)止不住地往下掉，格力地產(chǎn)也就撐不住了。
從他們最新發(fā)布的財(cái)報(bào)來(lái)看：2022年，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.47億元，其中房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.97億元；同比下滑43.27%。
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實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)-26.84億元，同比降幅高達(dá)682.83%。2021年該數(shù)字為4.6億元左右。
這一輪行業(yè)出清，格力地產(chǎn)連湯都喝不到了。而仔細(xì)看他們的財(cái)務(wù)數(shù)字的走勢(shì)，從2020開(kāi)始，頹勢(shì)便已經(jīng)顯現(xiàn)：
2020年至2022年，營(yíng)收增速為52.38%、11.65%、-43.27%；扣非歸母凈利潤(rùn)增速分別為8.42%，-42.04%，-558.91%。
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不光是營(yíng)收暴跌出現(xiàn)巨額虧損，其現(xiàn)金流凈額也出現(xiàn)大幅度滑坡。
總債務(wù)為175.79億元，短期債務(wù)106.6億元，然而貨幣資金只有21.6億元。
萬(wàn)一融資渠道有點(diǎn)不通暢，那么格力地產(chǎn)可能就還不上債了。
截至2022年末，格力地產(chǎn)總資產(chǎn)302.59億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為63.35億元，同比下降29.75%。
不僅歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)下滑，總資產(chǎn)本身也下滑了超8個(gè)點(diǎn)。
基本每股收益、資產(chǎn)收益率也就為負(fù)值。
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簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：格力地產(chǎn)面臨的問(wèn)題是系統(tǒng)性的，業(yè)績(jī)?cè)诘?、現(xiàn)金在流失、資產(chǎn)在變少，但是債務(wù)越來(lái)越多；資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)極差、現(xiàn)金流極差，隨時(shí)有身死之危。
走到今天這一步，也是因?yàn)樗麄兎噶怂械禺a(chǎn)商都會(huì)犯的錯(cuò)：無(wú)腦擴(kuò)張。
前面提到的，格力地產(chǎn)自打出生開(kāi)始就姥姥不疼，爺爺不愛(ài)的。但這天生發(fā)育不良的娃，心思倒很野，膽子也很大。
拿地方面，2014年12月，格力地產(chǎn)以樓板價(jià)65832元/平方米的價(jià)格，拍下了上海的“浦東單價(jià)地王”，高調(diào)宣布進(jìn)軍一線城市。真的是地產(chǎn)界的“李云龍”，手里有個(gè)團(tuán)就敢打平安縣城，要是給一個(gè)師，他敢打太原。
隨后，格力地產(chǎn)又在一年多以后聯(lián)合其他地產(chǎn)商拍下了上海松江區(qū)的地塊，其中格力地產(chǎn)擁有70%權(quán)益，這塊土地甚至被冠以“泗涇地王”之稱。
當(dāng)年格力地產(chǎn)的營(yíng)收不過(guò)14.66億元，但拍下上海的“浦東單價(jià)地王”卻耗資了16億，從這一操作中不難看出格力地產(chǎn)已經(jīng)在“冒進(jìn)”發(fā)展。
在2015年時(shí)，格力地產(chǎn)的負(fù)債總額為166.5億，而到了2021年，其負(fù)債總額就攀升到了239.1億，6年時(shí)間負(fù)債總額上升了72.6億。
毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)年狙擊一票地產(chǎn)大佬的“三道紅線”，精準(zhǔn)命中格力地產(chǎn)。
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三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)，踩中三條紅線，落入“紅檔”的房企一共有8家，格力榜上有名。
這或許是他們最高光的一刻，連中國(guó)房地產(chǎn)銷售 TOP200都不能上榜的地產(chǎn)界小魚(yú)小蝦，居然有一天能和泰禾集團(tuán)、華夏幸福、富力地產(chǎn)等等大佬“同臺(tái)競(jìng)技”，光宗耀祖了屬于是。
現(xiàn)在房地產(chǎn)的總體形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，格力地產(chǎn)接下來(lái)恐怕連生存下去都會(huì)是個(gè)問(wèn)題。
03
只剩轉(zhuǎn)型一條路？
死磕傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式顯然已經(jīng)走不通，靠賣資產(chǎn)度過(guò)難關(guān)最多應(yīng)付一時(shí)，想要活下去只有轉(zhuǎn)型這一條路。
如今地產(chǎn)大佬們走的轉(zhuǎn)型道路無(wú)非這幾條：
一個(gè)是TOD，在地鐵上搞地產(chǎn)。在40個(gè)開(kāi)通軌道交通的城市中，超過(guò)一半出臺(tái)了TOD開(kāi)發(fā)相關(guān)政策，而綠城、萬(wàn)科、龍湖、世茂等20多家房企也在布局TOD項(xiàng)目。
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另一個(gè)萬(wàn)達(dá)正在走的路。投資建設(shè)過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)不投入資金，只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。既不出錢(qián)，也不出地幫別人建設(shè)，建成后負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，租金三七分成。
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而格力想要走的路和其他開(kāi)發(fā)商都不同，他們盯上了商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分賽道——免稅店。
2013年，他們還沒(méi)有脫離集團(tuán)的時(shí)候就已經(jīng)提前搶跑于其他地產(chǎn)大佬，嚷嚷著要搞多元化了。
短短兩年時(shí)間內(nèi)，格力地產(chǎn)大舉布局了海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育、旅游、金融產(chǎn)業(yè)……業(yè)態(tài)可謂琳瑯滿目，令人眼花繚亂。
而到了2016年，還在努力找錢(qián)的格力地產(chǎn)老總魯君四就已經(jīng)對(duì)外斬釘截鐵地表示：地產(chǎn)，已經(jīng)不是格力地產(chǎn)的主業(yè)了，我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商了！
2020年新冠疫情爆發(fā)后，口罩更是造富的新風(fēng)口。于是，格力地產(chǎn)宣布成立珠海高格醫(yī)療科技有限公司，主要生產(chǎn)當(dāng)時(shí)的熱門(mén)產(chǎn)品——口罩，夸下“出口1億片口罩”的海口。
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四面出擊，結(jié)果四處碰壁，這些嘗試最終都是以失敗告終。于是他們思來(lái)想去，決定把重心往商業(yè)地產(chǎn)靠攏。
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早在2020年5月份，格力地產(chǎn)就有意收購(gòu)珠海免稅100%股權(quán)。不過(guò)，由于前董事長(zhǎng)因涉嫌泄露內(nèi)幕信息被立案調(diào)查近兩年，格力地產(chǎn)收購(gòu)珠海免稅一度“擱淺”。
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2022年11月1日，格力地產(chǎn)公告陳輝為公司新任董事長(zhǎng)。2022年12月8日，格力地產(chǎn)再次發(fā)布重大資產(chǎn)重組預(yù)案，重啟收購(gòu)珠海免稅事宜。就是這個(gè)消息出來(lái)，讓格力地產(chǎn)的股價(jià)接連幾個(gè)漲停板，近乎翻了一倍。
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這一次，格力地產(chǎn)還是沒(méi)把路走順暢。前幾天，他們突然發(fā)公告宣布中止審核與珠海免稅重組事項(xiàng)。收購(gòu)重組的道路困難重重。
然而，選擇這條轉(zhuǎn)型的道路對(duì)格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是正確的嗎？
以當(dāng)前的眼光看，收購(gòu)珠海免稅可能是他們的最優(yōu)選。
甚至頗有點(diǎn)劉備聽(tīng)了諸葛亮的隆中對(duì)，漂泊大半生終于找到了人生方向的意味。
被格力地產(chǎn)寄予厚望的珠海免稅，不僅擁有免稅牌照，并且是國(guó)內(nèi)唯一一家全資擁有免稅、有稅、保稅（跨境）三大業(yè)務(wù)的免稅商。免稅店這種行業(yè)，壁壘是什么？人才？技術(shù)？資金？統(tǒng)統(tǒng)不重要，關(guān)鍵是資質(zhì)。
而這兩年的政策也在鼓勵(lì)免稅購(gòu)物。比如2022年4月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》，其中提到：
“完善市內(nèi)免稅店政策，規(guī)劃建設(shè)一批中國(guó)特色市內(nèi)免稅店。”
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的免稅店主體都是機(jī)場(chǎng)/口岸免稅店和離島免稅店，絕大部分國(guó)內(nèi)出境人員只能選擇在機(jī)場(chǎng)的免稅店進(jìn)行購(gòu)物消費(fèi)，或者專門(mén)跑一趟海南離島免稅店。
市內(nèi)免稅店則是大多位于城市的繁華商業(yè)區(qū)，距離城市居民更近，能有效突破空間和時(shí)間的限制，給予顧客極大的便利度和友好度，購(gòu)物時(shí)間更加充裕，大大減輕他們的各方面成本負(fù)擔(dān)。
目前市內(nèi)免稅店還基本處于“未開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)”，一片藍(lán)海。珠海免稅恰恰又擁有這方面的資質(zhì)，如果能拿下的話對(duì)于格力地產(chǎn)而言無(wú)異于一次新生。
格力地產(chǎn)的前董事長(zhǎng)魯君駟之前也給了公司不少資源。他是當(dāng)年港珠澳大橋珠?？诎堵范蔚囊话咽郑诟郯牡娜嗣}資源很有實(shí)力。
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加之橫琴的設(shè)立是建設(shè)橫琴國(guó)際旅游島，類似于海南的特色旅游業(yè)，高端一點(diǎn)就是對(duì)標(biāo)澳門(mén)，可能被打造成國(guó)際性?shī)蕵?lè)綜合旅游島。
格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向和橫琴未來(lái)的規(guī)劃高度契合，能爭(zhēng)取更多當(dāng)?shù)氐馁Y源和支持，做起事來(lái)絕對(duì)事半功倍。
雖然格力地產(chǎn)現(xiàn)在面臨業(yè)績(jī)的壓力，還有一堆債沒(méi)還，但朝著免稅方向的轉(zhuǎn)型就能給予公司未來(lái)足夠的想象力。只要找到了第二增長(zhǎng)曲線，眼前的這點(diǎn)事全都不算事。
于此，他們現(xiàn)階段真正要解決的問(wèn)題只有一個(gè)：
買(mǎi)下珠海免稅。
