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多米諾骨牌，開始倒下。
1
藍光“墜落”
A股首家退市的房企出現(xiàn)了。
5月30日晚上，*ST藍光（600466）發(fā)布公告稱，公司在5月30日收到上海證券交易所《關(guān)于四川藍光發(fā)展股份有限公司股票終止上市的決定》，上交所決定終止公司股票上市——
公司股票將于2023年6月6日終止上市暨摘牌。
從退市原因來看，2023年4月6日至2023年5月9日，公司股票連續(xù)20個交易日的收盤價均低于人民幣1元，已觸及交易類退市情形。
塵埃落定，當年的“四川房企第一股”，在資本市場遨游九年之后，終究還是迎來了退市的命運。
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藍光成立于上世紀90年代，一度是四川地區(qū)最大的房企。2008年，其斥資3.22億元拿下迪康藥業(yè)約30％股份成為迪康藥業(yè)的大股東，并于2015年掛牌上市。
借殼上市后，藍光有過輝煌的時刻。2016年—2019年，藍光的銷售規(guī)模從301.36億元上升至1015.37億元，一舉邁進了千億俱樂部。2019年，藍光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍光嘉寶也完成分拆上市，形成了“A+H股”的雙資本平臺。
遙想上市之初，藍光的股價一度達到13.56元/股。而在停牌前，*ST藍光的股價僅剩0.4元/股，相較高點已跌去97%——只剩一層薄薄的腳底板了。
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▲圖源：百度股市通
我查了一下，截至2023年一季度末，*ST藍光還有14.6萬戶股東，隨著藍光的退市，這些人恐怕得失望了。股吧里就有投資者稱，停牌最后一天賭重組買進360萬股——
買婚房的錢打水漂了。
唏噓的同時，也讓人感到好奇，曾經(jīng)的四川地產(chǎn)“一哥”，何以走到如今的境地？
2
資金鏈早已緊繃
藍光的困境可以追溯到2020年。
那年10月，藍光在與平安旗下公司合作的廣東佛山項目中產(chǎn)生糾紛，項目到了承諾期，藍光卻沒能兌現(xiàn)還款。這讓外界開始審視藍光的資金和信用狀況。
事實證明，藍光的資金鏈真的出問題了。2021年5月，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)公開了一則立案信息，執(zhí)行標的約為2.35億元，被執(zhí)行人正是藍光發(fā)展。
到了2021年7月，藍光首次出現(xiàn)公開債券市場違約。打那以后，多起違約債務像雪花般飄來，藍光的信用評級進入低谷。大家都在好奇，藍光到底欠了多少債？
財報中給出了部分答案。時至今日，藍光負債總額已達約1496億元，企業(yè)資產(chǎn)總額約1285億元，資產(chǎn)負債率高達116.42%，已經(jīng)資不抵債。
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▲圖源：百度股市通
截至2022年末，藍光的短期有息債務本息合計504.57億元，其中逾期的有息債務本金為331.22億元，而公司的貨幣資金賬面余額僅為27.47億元。
按照藍光此前的公告，截至2023年4月4日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息金額合計高達420.55億元。
藍光也曾嘗試過自救，這兩年，藍光甩賣了多個值錢子公司的股權(quán)和項目，還引入戰(zhàn)投，甚至跨界光伏領域，但狀況依舊沒有得到改變，藍光還背上了一屁股官司。
巨債壓頂，藍光的地產(chǎn)業(yè)務卻還在不斷“失血”。財報顯示，2021年和2022年，藍光的凈利潤分別虧損138.3億元和249.4億元，兩年累虧387.7億元。
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▲圖源：百度股市通
巨虧的背后，2022年，藍光房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售金額49.36億元，同比下降了89.4%。
長期失去造血能力，藍光的虧損和退市，幾乎是個必然。如果這種局面沒有改變，藍光的逾期債務規(guī)模，只會越來越大。
3
被反噬的“黑馬”
2021年，藍光在中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中，排在第21位。
但時間的齒輪往回撥30年，藍光還只是成都市西城區(qū)一家小小的汽配廠，賣些汽車零配件。
上世紀90年代，藍光從汽配廠轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)。資料顯示，2015年，藍光的銷售額才183.7億元，但到了2019年，藍光的銷售金額就飆升到了1079.8億元，一下子成了千億房企。
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▲圖源：中指研究院
短短4年，藍光何以飛速飆長？答案是加杠桿。
在藍光飛速增長的這4年間，公司的有息負債從2015年末的171.6億元，增長到2019年末的609億元，翻了接近4倍。
與此同時，藍光也在土地市場橫沖直撞。根據(jù)鰲頭財經(jīng)的梳理，2015年至2020年，藍光的拿地數(shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。
2015年，藍光簽約的土地金額只有91.69億元，到了2019年，藍光的拿地金額已經(jīng)猛增到654億，是當年的7倍！哪怕是調(diào)控趨嚴的2020年，藍光還拿了52塊地。其中有37塊地溢價率超過30%，有21塊地溢價率超過50%，5塊地超過100%。
高負債和高杠桿，當然離不開高周轉(zhuǎn)的配合。2015年，也就是藍光成功借殼上市那一年，這家房企正式開啟了“高周轉(zhuǎn)2.0”，并提出“3641”模式——
拿地3個月內(nèi)開工，4個月開盤，開盤當日去化60%，1年內(nèi)項目現(xiàn)金流回正。
帶著“三高”利器，藍光在全國開啟了狂飆。遺憾的是，狂奔的藍光迎面撞上了去杠桿的大潮。
2021年半年度報告里，截至2021年6月30日，藍光總資產(chǎn)2205.93億元，扣除預收帳款后的資產(chǎn)負債率為84.01％，凈負債率達到227.78％。
要知道，那時候“三道紅線”政策已經(jīng)出來了，地產(chǎn)行業(yè)都在想著怎么去杠桿，藍光的這個負債率令人心驚。
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更要命的是，前幾年藍光加杠桿拿的地，有7成都集中在三四線城市。這幾年這些城市的房子有多難賣，路口的老大爺都知道。
藍光親手給自己埋了個超大的地雷，一點就著。
4
尾聲
藍光是A股第一家退市房企，但不會是最后一家。
縱觀資本市場，與*ST藍光相似，深陷債務危機的上市房企并不在少數(shù)。目前，A股被戴帽房企已有12家，其中約10家的股價連續(xù)低于1元。危機同樣存在于港股中，目前已有20多家港股房企處于停牌狀態(tài)，最長的停牌時間已超400天。
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拉長時間看，這場大洗牌其實早就開始了。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019-2022年，破產(chǎn)房企的數(shù)量分別為377家、408家、343家、308家，這幾年累計破產(chǎn)房企已近1500家。
2018年全國工商局的統(tǒng)計顯示，注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共有9.7萬家，這個數(shù)量排全球第一。要知道，同期美國的注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不超過500個。
如今，時代的拐點已經(jīng)來了。此前的公開發(fā)言中，黃奇帆甚至直言未來中國房企要減少9成——
以后中國房產(chǎn)商有1萬個不得了。
這很殘酷，但從長遠來看，這種大洗牌或許是房地產(chǎn)行業(yè)的必經(jīng)之路。積攢了十幾年的泡沫和雜質(zhì)，是時候清一清了。房企們早就應該明白一個道理——
在時代的洪流面前，大家都像螞蟻。
