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揭開最后的遮羞布。

1

“4.8折大甩賣”

惠州樓市，成功吸引了全國人民的目光。

這事還得從一則降價消息說起。近日，惠州大亞灣區一個叫臻悅府的樓盤，本來銷售均價是14425元/平方米。但根據消息爆料，這個項目低樓層價格僅6800元/平方米，中高樓層價格也才7000元-7200元/平方米。也就是說，如果按低樓層售價算——

相當于打了4.8折。

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雖說惠州的樓市大降價，其實早就開始了。例如惠陽白云新城的萬城名座，單價直接從1.7萬/㎡降到了1.3萬/㎡；惠陽的中洲河谷花園，單價直降7000元/㎡，據說58折任選；還有東方鉑悅府，直降5000元/㎡——打6折，還送永久車位……

但像臻悅府降這么狠的，還是頭一個。這個降價幅度，據說已經打破了大亞灣的最低紀錄。這已經不能叫做“甩賣”，更像是“賤賣”。

面對臻悅府如此狂野的降價行為，當地房管局工作人員給出的回應是——

房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽。

好家伙，這是默許降價的節奏？要知道，就在數天前，江蘇昆山兩房企因為擅自降價，就被紅頭文件通報批評，措辭非常嚴厲。

面對這樣的局面，還沒買房的當然是拍手叫好，但那些剛剛買房的業主，可就急了：一覺醒來，剛買的房子就虧了50萬，誰愿意啊？

于是，老業主集體維權。迫于壓力，惠州市惠陽區住建局發文，表示將嚴厲查處首付貸、返首付、零首付等違規銷售行為。

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對于臻悅府的事件，房產管理局工作人員也回應，網傳折扣低至4.8折系誤讀——

項目由精裝改毛坯，備案價確實有所調整，但部分中介在介紹時，未清晰說明交付標準，造成了誤解。

另外，據財聯社消息，4.8折價格出售的大亞灣區臻悅府和6折賣房的惠陽區鉑悅府，都遭遇了封盤。

但無論如何，口子已經撕開，惠州樓市也正在慢慢顯露出它的本來面目。

2

“深圳后花園”的憂傷

對惠州樓市來說，降價不是什么新鮮事。

從去年開始，惠州樓市就進入了打折降價的行情。送首付、送裝修、送車位、送購物卡都是常規套路了，有的樓盤價格甚至“跌回12年前”。

鏈家數據顯示，惠州在售商品住宅項目約為200個，而目前明確有折扣的項目已經多達56個，超過1/4。

此外，根據米宅珠三角的統計，惠陽樓市的三個價格體系里，2020年下半年的時候，臨深在15000-20000元/㎡，大亞灣在13000-17000元/㎡，澳頭在10000-14000元/㎡。

時至今日，臨深的到手價是13000-16000元/㎡，大亞灣是10000-14000元/㎡，澳頭是8500-11000元/㎡。

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普遍都打了八折！關鍵是，就這個折扣，新房還賣不動。

樂有家研究中心的數據顯示，2023年4月，惠州一手住宅網簽量5687套，環比下跌40%。

按理來說，惠州的基本面還不錯，它是廣東第五個“萬億工業大市”，既位于大灣區，又被稱為深圳的“后花園”，長期是深圳購房人群外溢的考慮地之一。

這樣一個地方，樓市何以至此？

一個重要的原因是，惠州的供應量實在太大了。根據惠州合縱聯行數據，目前惠州新房庫存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2個月。其中，庫存量最大的是大亞灣片區，達336.3萬平方米。

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這啥概念呢？也就是說，如果按現在這個去化速度，哪怕惠州不再蓋新房，光消化掉現有庫存，就要花近3年時間。更何況，惠州還在不斷地建新房，據世聯行不完全統計，惠州2023年的潛在供應新房面積就達430萬平方米。

還有一個原因是，惠州既受到深圳的“輻射”，也同樣受到反噬。此前，深圳原本計劃接入惠州的兩條地鐵線——14、16號線雙雙被砍，這極大降低了很多深圳客的預期。

而且，為解決低收入群體的住房問題，近年來深圳不斷加大保障房建設籌集和供應力度。這也意味著，很多原本選擇惠州的人，可能會回流到深圳的保障房市場。

面對諸多不利局面，惠州樓市的降價幾乎成了一種必然。

3

下一個“燕郊”？

上一個和惠州有著類似經歷的地方，叫做燕郊。

燕郊隸屬河北廊坊，但從地理位置上來看，它離北京更近。燕郊距北京天安門只有35公里，從燕郊開發區進入北京，只需跨過一條500米長的潮白河。

得天獨厚的地理位置，讓燕郊被寄予厚望——承接北京產業和人口轉移的“試驗田”。

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當“環首都經濟圈”的美好構想與“北京最嚴樓市調控潮”一經碰撞，環京樓市便迸發出極大的力量，燕郊樓市更是沖在最前方。

2010年，燕郊的房價上漲至9000元/平，而2009年，這里的房價還只有3000~4000元/平，翻了整整一倍。

到了2014年11月，燕郊房價已經沖破了1萬大關。彼時，北京房價也才3.5萬，深圳還是2.4萬，杭州只有1.7萬。

通州被確定為北京行政副中心，加上北京發布“317嚴政”，更是把燕郊徹底推上巔峰。

無數在北京遭到限購的北漂和炒房客涌入燕郊，他們將燕郊房價帶到4萬+，并且憧憬著5萬元時代。

但這場好夢，被一紙調控令無情驚醒。北京出臺史上最嚴樓市調控之后，2017年6月，廊坊限購政策升級：本地戶籍只能擁有2套住房，外地購房客需滿足當地連續3年社保或納稅證明，才能在當地購買1套新房。

一夜之間，無數“北漂族”及投資客被拒之門外。隨之而來的是，不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至1.5萬/平，縮水超6成。無數購房者，淪為了“高位接盤俠”，甚至走向斷供的境地。

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作為一個房價腰斬的地方，燕郊也被稱作是“炒房客的覆滅之地”。這時人們才發現，離北京再近，燕郊也終究不屬于北京。

而這背后，藏著一個被忽視的樸素真理：缺乏強勁持久的經濟、產業和人口，只靠概念炒作堆起來的樓市，注定將受到現實的暴擊。

遙想數年前，惠州賣出了大量土地，很多還是百萬平米以上的超級地塊。看著如今的天量庫存，還真是：賣地一時爽，賣房愁斷腸。

惠州之外，很多城市也在琢磨著降價。據不完全統計，今年以來，已有近20城發布“購房團購”相關政策及活動，悄悄降價賣房的心思不言而喻。

在我看來，這是好事。面對房地產這個大泡沫，與其被動挨錘，不如主動出擊！

當潮水退去，你會發現大家都在裸泳，早點上岸才是王道。