《投資者網》謝瑩潔

在港交所上市12年后，大悅城地產有限公司（下稱大悅城地產，00207.HK）表示即將私有化退市。

根據大悅城地產公告，公司將以0.62港元/股注銷除中糧系外的全部公眾股，溢價67%，總代價29.32億港元。交易完成后，大悅城地產將幾近全資并入母公司大悅城控股。

受此消息影響，8月1日，停牌已近2周的大悅城地產復牌高開48%。?

擬29億港元私有化退市

時間回撥至2013年，大悅城地產身披“商業地產第一股”光環登陸港交所，手握西單、朝陽、上海靜安等明星項目，租金收入穩健。彼時內地房企蜂擁赴港，中糧集團順勢把旗下商業地產資產注入，完成借殼上市。?

借殼四年，大悅城地產股價長期在凈資產下方徘徊。2019 年，中糧系啟動重大資產重組：A 股上市平臺大悅城控股以發行股份方式收購大悅城地產 64% 股權，形成“A 控紅籌”架構。?

中糧集團希望借此打通境內外融資通道，然而效果不彰。一方面，港股市值長期低于凈資產七成，流動性稀薄；另一方面，A 股大悅城控股陷入虧損。

于是，“退市”被包裝成一次“去繁就簡”的手術：

2025 年 7 月 31 日，大悅城控股拋出私有化方案，宣布其控股子公司大悅城地產有限公司將通過協議安排的方式回購股份，并計劃在香港聯交所撤銷上市地位。公司以 0.62 港元/股回購剩余33.24% 股份，總價 29.32 億港元，溢價 67.6%。

私有化完成后，中糧系持股比例將由66.8%升至100%，不用再向少數股東解釋短期業績波動，可快速處置資產、整合商業運營，甚至把REITs、并購貸等工具一次性打滿；更關鍵的是，29億港元對價中，內部資源加外部過橋貸款即可覆蓋，不必再受債券評級和股價波動牽制。

交易對方為除大悅城和得茂以外的大悅城地產其他所有股東。協議安排生效后，計劃股份將被注銷，大悅城地產將申請撤銷在香港聯交所的上市地位。

以往大悅城地產作為港股上市平臺，重大投資及資本營運受限于董事會、股東大會，決策鏈條過長。因其在港上市的地位，只能進行港幣/美元融資。但大悅城地產絕大多數物業都在內地，本位幣是人民幣。在美元加息的背景下，存在一定的匯兌損失風險。

私有化后，大悅城控股決策鏈條縮短，大悅城控股能夠更直接、敏捷地統籌大悅城地產的戰略方向與資源配置。

大悅城地產表示，過去數年，公司股價一直較每股資產凈值折讓，整體流動性偏低，限制了公司從資本市場籌集資金的能力。鑒于市場環境充滿挑戰且復雜，公司的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，在可預見的將來也不會有實質性改善。

復牌股價暴漲超40％

在業內看來，港股市場流動性承壓，不少港股估值偏低、融資受限，疊加需維持上市地位所需的成本，在多重因素之下，部分公司萌生退意。

大悅城地產此番能否借助退市完成戰略突圍，關鍵不在67%溢價是否足夠慷慨，而在于母公司能否在剝離資本枷鎖后，用更靈活、更果斷的資本運作，把租金護城河真正變成利潤護城河。在公告中，兩家公司均強調此次交易將“優化資源配置”“提高公司整體運營效率”，認為統一的上市平臺可以增強協同效應。

大悅城控股在全國布局的44個商業項目中，去年購物中心銷售額就達401.3億元，同比增長16%，大部分由大悅城地產貢獻。這個香港上市平臺的業務，包括投資物業、物業開發、酒店經營、管理輸出等四個板塊。其中，物業開發占大頭，去年收入高達145億，占總收入超過七成，且毛利率保持在76%的高位。

這些購物中心主要分布在一線和核心二線城市，運營表現強勢。

截至去年末，大悅城地產已經布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區域，覆蓋北京、上海、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、西安、重慶、青島、武漢、三亞、長沙、蘇州、廈門、南昌等24個城市，擁有/管理32座大悅城、大悅匯和其他商業項目，以及北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優質投資物業，杭州鷺悅朗云府、西安悅著.央璟等熱門銷售物業。具有成熟的“投融建管退”全鏈條運營能力。

僅以項目退出為例，去年大悅城地產發行了華夏大悅城商業REIT，回流16.6億現金。若私有化能順利落地，大悅城同樣需在業績上繼續發力。

過去三年，A股平臺大悅控股城持續虧損，2022年虧損28.82億元，2023年虧損14.65億元，2024年凈虧損約29.77億元，三年合計虧損規模超過70億元。

僅看過去一年，大悅城控股在2024年營業收入約357.91億元，同比下降2.70%；凈虧損約29.77億元，同比下降103.14%；凈資產約105.96億元，同比下降23.46%。

公司表示，因房地產市場仍處于筑底階段，受行業周期、結算資源影響，公司銷售型業務結算規模及毛利率有所下降，對聯營企業、合營企業的投資收益同比減少，同時調整了量價策略，部分項目計提資產減值準備。

到2025年上半年，大悅城控股業績實現“扭虧為盈”，歸母凈利潤預計盈利0.80億元～1.20億元，上年同期為虧損3.64億元；扣非凈利潤預計盈利0.62億元～1億元，上年同期虧損4.20億元。

相比之下，大悅城地產較為穩定，近5年歸母凈利潤合計22.72億元，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著改善大悅城控股的財務表現。

放眼行業，房企私有化已非孤例：2023年SOHO中國撤回要約，2024年萬達商管轉戰私募，路徑各異，核心都在“斷尾求生”與“騰挪空間”之間權衡。

從目前來看 ，在行業融資環境趨緊、銷售去化承壓的背景下，部分房企選擇收縮資本布局，轉向更靈活的私有化運作。

資本市場反應積極，8月1日復牌，大悅城地產大漲45.95%，市值飆漲至76.85億港元。

私有化公告前，大悅城地產股價長期低迷，在0.3港元上下浮動，市值徘徊在50億港元。2021-2024年，大悅城地產換手率分別只有12.69%、7.66%、5.95%和12.43%，換算成日換手率，近四年大悅城地產平均日換手率甚至低于0.05%。

然而，退市只是開始，真正的挑戰在于后續的戰略轉型與盈利能力的重建。（思維財經出品）■?