?

《金基研》 祁玄/作者

REITs誕生之時，就引起不少基金投資者的關注。而在近期，基礎設施公募REITs被納入了部分FOF基金的投資范圍，REITs再次引起熱議。與股票和債券這些投資產品不同，REITs是一種新的投資品種。

從2020年開始試點至今，公募REITs在逐漸走入大眾視野后，規模不斷增長。截至2023年8月4日，上交所基礎設施公募REITs的市值合計645.15億元，成交額合計為19，599萬元。

作為一種新投資工具，REITs究竟是什么呢？有何特點？能給投資者帶來怎樣的收益？

?

一、REITs是貼近生活的“基建基金”

對于部分投資者而言，“REITs”這個昵稱聽起來或許有些“生疏”，其實與我們的生活息息相關。

REITs全稱“不動產投資信托基金”，起源于20世紀60年代的美國。它通過發行收益憑證募集資金，投資于各類不動產項目，并向投資者分紅。

日常出行中，高速公路、工作的辦公樓、購物的商場，都可以通過REITs的形式進行包裝運作。這些日常生活中接觸且應用廣泛的基礎設施資產，都可能成為REITs持有并運營的標的。

可以說，REITs就像一種“基建基金”，它讓普通投資者能夠參與到這些與生活息息相關的基礎設施資產中，并分享這些資產所產生的收益。

如今，REITs已經發展到全球多個國家和地區，規模超過兩萬億美元。在國內，REITs也迎來了快速增長，越來越多的投資者漸漸認識和了解到REITs，而REITs也不再是遙不可及的概念，已經成為了一個貼近生活的新型投資工具，或不失為投資者資產配置的新選擇。

?

二、不同的REITs有區別，如何分類？

除了上文舉出的高速公路項目，按照底層資產的性質，REITs還有產業園項目REITs、水務REITs、新能源REITs等。而按資金的流向，REITs又可分為三類，即權益型REITs、抵押貸款型REITs和混合型REITs。

權益型REITs直接投資、持有和運營實物資產，例如投資商業物業、寫字樓、長租公寓、公共基礎設施等。

抵押貸款型REITs則類似于金融中介的角色，可將資金用于抵押貸款或者購買抵押貸款支持證券等。

混合型REITs則同時涉及兩種以上的資產，是上述兩者的綜合體，能夠實現投資組合的混合與多樣化。

例如，高速公路REITs可以將資金分為50%的高速公路資產、20%的抵押貸款證券和30%的高速公路公司債。多元化資產可以提高REITs的收益穩定性，流動性，具備混合資產的風險平衡效應，能夠更好地滿足投資者的收益穩定需求和防范風險需求。

簡而言之，無論是權益型REITs、抵押貸款型REITs還是混合型REITs，它們都能通過公開發行的方式吸納投資者資金，然后購買基礎設施項目的債券，以實現對項目的間接控制，獲得收益。

?

三、REITs區別于其他基金的兩個特征

從底層資產方面看，當前國內的基礎設施公募REITs具有兩個主要特征。

一是投資范圍集中在基礎設施領域。目前，國內的基礎設施公募REITs，其底層資產包含了交通基礎設施、能源基礎設施和生態環境設施等領域，高速公路、橋梁隧道、港口碼頭、發電廠、新能源項目、污水處理及垃圾處理設施等，都屬于REITs的投資范圍。

不同類型的基礎設施資產為REITs提供了不同的收益來源。例如，高速公路主要通過收取車輛通行費實現收入；產業園區既有租金和物業費這部分穩定收入，也有所投資園區升值帶來的資本增值；而光伏電站的收入來源則是上網電價的電費收入。

二是強制分紅。按照相關規定，在符合分配條件的情況下，公募REITs每年至少要進行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金額的95%。Wind數據顯示，截至2023年6月底，目前國內已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以來至少進行了1次分紅，其中有9只至少進行了3次分紅。

這意味著，REITs需要將大部分利潤直接分發給投資者，不能任意保留收益進行再投資。相比股票靈活的分紅政策，REITs的強制分紅限制了管理層任意支配留存收益的可能性，是REITs收益穩定性的來源。

與其他類型的投資工具相比，REITs具有一定優勢，其缺點也值得投資者注意。

在強制分紅等條件下，REITs或具有比股票更穩定、更高比例的收益分配和更小的波動性。然而股票具有無限上漲空間，相較之下，REITs收益增長空間則相對有限。

與債券相比，REITs的長期收益率較高，一般高于政府債券的固定收益率。但是，債券本金保障性更高，REITs存在對底層資產價值下滑的風險，本金可能面臨損失。

與基金相比，REITs直接投資具體資產，投資標的透明，投資者可以清楚知道現金流流向。但是，從另一方面看，REITs投資的資產類型較單一，其分散風險能力或不如基金。

綜合來看，REITs兼具股票的收益性、債券的穩定性和基金的易入性。它打開直接參與實體資產投資的大門，適合看好基建發展前景的長期投資者。

總而言之，REITs作為一種新型的證券化投資基金，其最大的特色在于能夠直接投資基礎設施等實體資產。REITs不僅拓寬了基礎設施建設的直接融資渠道，也為個人投資者提供了參與大型基建項目的機會。REITs降低了我們普通投資者參與基礎設施項目投資的門檻，從當前情況來看，REITs或能以其獨特的優勢，進一步豐富投資者的投資工具。但投資者也需要注意，不同REITs的風險控制能力不同，投資前需要審慎評估。

?