廣州南站又有大動作了。

2023年7月28日，在南站萬科中心入駐企業簽約儀式暨產業聯盟成立儀式上，外界再一次感受到了廣州南站的雄心。

早在2021年，廣州市規劃和自然資源局公布的《廣州南站核心區城市設計》方案就提出，要把廣州南站打造為“世界級超大型TOD”。

所謂TOD，是以公共交通為導向的發展模式，圍繞交通樞紐造城。從規劃來看，廣州南站的定位是廣州其他TOD望塵莫及的。

但挑戰也不小，要成為“世界級超大型TOD”，意味著廣州南站要變成“高鐵+地鐵+產業+商業+居住”的“站城一體”超大型綜合體。這可不是小森林，而是一片超級熱帶雨林。

南站萬科中心入駐企業簽約儀式暨產業聯盟成立儀式給這個目標來了一支強心劑。資料顯示，南站萬科中心規劃建筑面積約168萬㎡，涵蓋了企業總部、產業集群、公寓、酒店、國際會展及商業街區，是廣州南站成為“世界級超大型TOD”的核心承載地。

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這次簽約儀式暨產業聯盟成立儀式之后，南站萬科中心已引入中建四局、三雄極光、李錦記、佳寧娜、亞朵酒店、天河城喜街等多家行業龍頭，產業集群效應已經顯現。

用廣州南站地區管委會黨組成員、常務副主任、石壁街黨工委書記郭軍勉的話來說，此次南站萬科中心產業聯盟的成立，將加快推進南站片區產業高質量發展，為廣州南站建成世界級TOD添上加速度。

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企業是產業的核心要素，隨著越來越多企業總部的聚集，廣州南站的“產-城-人”成長飛輪，將加速轉動。

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粵港澳大灣區塔尖上的“明珠”

要深入理解廣州南站，得從粵港澳大灣區講起。

一個趨勢是，從全球范圍來看，世界級灣區已經成為一個國家乃至一個地理板塊的經濟風向標和增長極。這一點，從美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區都能看出。

作為最年輕的世界級灣區，粵港澳大灣區的這種特質也正在彰顯。這個由9個內陸城市及2個特別行政區組成、總面積5.6萬平方公里的區域，如今總人口超過8000萬，區域GDP超過13萬億元。

你也許很難想象，粵港澳大灣區以不到全國0.6%的國土面積，創造了10%以上的GDP！毫無疑問，粵港澳大灣區已成為中國開放程度最高、經濟活力最強、科創密度最高的區域之一。

縱觀粵港澳大灣區，廣州是當之無愧的核心城市。作為華南的政治、經濟、文化中心，廣州帶著“千年商都”的底蘊，不斷向世界核心城市邁進。

而作為中國通往世界的南大門，強大的交通網絡是廣州堅實的底氣。廣州擁有全球最繁忙的機場——白云機場，亞洲最繁忙的高鐵站——廣州南站。

其中，廣州南站于2010年1月30日正式投入使用。僅僅7年后，廣州南站全年到發旅客1.3525億人，首次躍居全國第一。從那以后，在這個數據上，廣州南站一直是第一，堪稱“超級流量發動機”。

也正因此，歷版城市總體規劃中，關于廣州“城市性質”的表述，都少不了“綜合交通樞紐”這個關鍵詞。與此同時，縱觀歷年政府規劃，廣州南站的定位正在發生微妙的改變。

翻閱歷史資料可知，在2006年的規劃中，廣州南站的定位是“珠三角軌道交通的重要樞紐”；到了2011年和2013年，變成了“華南地區綜合客運樞紐”和“華南商貿中心”；2016年的時候，再度變成“泛珠CBD”；到了2020年，已經升級成為“大灣區樞紐門戶”。

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真正發生質變的是2021年，政府規劃中要把廣州南站打造為“世界級超大型TOD”。

這里邊有兩個重要變化。一是輻射范圍，從廣佛到華南和泛珠，再到全世界。二是核心功能，從單純的交通樞紐到中心商務區，再到站城一體的灣區門戶生態。

廣州南站通達9省，串聯7大省會及經濟特區城市群，但它不僅僅是一個核心交通樞紐，更是不斷匯聚物流、人流、資金流的世界級城市產業集群。

在筆者看來，廣州南站已然是粵港澳大灣區塔尖上耀眼的“明珠”。

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世界級樞紐之上的門戶資產

“明珠”的持續耀眼，離不開產業集群的發力。

時間回到2016年，萬科大手筆拿下廣州南站六宗地塊，起拍樓面價為7000-9100元／平方米。當時很多人其實沒看懂萬科的這波操作，因為彼時的廣州南站，盡管已是華南地區客流量最大的高鐵站，但商業與人居氛圍還未顯現，一度被視為單純的交通樞紐。

但站在如今的視角往回看，不得不佩服萬科的前瞻眼光。往更深處看，筆者認為這源于萬科對兩個趨勢的洞察：城市集群化，交通樞紐生態化。

粵港澳大灣區的迅猛發展和廣州南站定位的變化，印證了這兩個趨勢。借著廣州南站的超級流量，一個世界級商務區誕生了。

在這其中，南站萬科中心是一個不可忽視的存在。關于TOD與城市的發展，學者毛蔣興等人曾建構過一個模型，里邊提到過幾個核心要素：人流、資金流、信息流、技術流。

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▲高鐵建設對城市發展影響模型（來源：毛蔣興）

在筆者看來，其實可以理解為人氣、資金、商業、產業等要素。這些要素不斷活躍，這個區域就能不斷發展。

那么，南站萬科中心是否具備這些要素呢？我們一個個來看。

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首先看人氣。這一點毋庸置疑，廣州南站商務區位于粵港澳大灣區核心位置，依托5條高鐵線路、3條城際軌道、4條城市軌道——

30分鐘到珠江新城，17分鐘到東莞，37分鐘到深圳，48分鐘到香港，1小時覆蓋粵港澳大灣區所有城市，4小時輻射華南生活圈，8小時聯通全國……

拼人氣，亞洲最繁忙的高鐵站就沒輸過。

其次看商業。這里配套有26萬㎡中軸生態廣場，有廣州首個地下四層立體商業——南站花城匯，有天河城喜街已開業，有地標建筑南北塔與珠江新城東西塔遙相呼應……下一個珠江新城，已然在眼前。

最后看資金和產業。如今的南站萬科中心，已經有中建四局、三雄極光、佳寧娜、李錦記等企業落戶，超100+企業已進駐辦公。此外，還有正佳文商旅、國際醫療產業中心等12個項目簽約，預計總投資額超千億元。

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數據顯示，佳寧娜商業大廈在廣州萬科產城代運營下，開業10個月即實現出租率100%。萬科的商業運營能力可見一斑。

在南站萬科中心入駐企業簽約儀式暨產業聯盟成立儀式上，佳寧娜的企業代表直言，“從購置、建成到開業運營的三年時間里，我們僅來過南站兩次……這里發生的巨變讓我們感到驚嘆，僅僅兩三年的時間，廣州南站商務區已經蝶變成一座多元業態的高鐵新城”。

隨著一棟棟酒店、公寓、商場、寫字樓的拔地而起，南站萬科中心已經成為廣州南站商務區“產城融合”的新樣板。

正如廣州萬科副總經理李慶松所言，萬科進入廣州20載，一直努力與城市發展共成長，南站萬科中心將為企業入駐、產業發展構建立體的產城融合生態，驅動及賦能企業與城市無限生長。

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不難想象，隨著人氣、資金、商業、產業的不斷集聚，上海虹橋CBD的蝶變一定會在廣州南站再次上演。而作為核心區域的南站萬科中心，可以稱得上是灣區門戶資產。

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與世界級資產一同向上生長

這樣一份灣區門戶資產不是空中樓閣，而是看得見摸得著的。

正如我們剛才分析的那樣，南站萬科中心的交通、產業、商業都已經成型且不斷發展。除此之外，這里的生活配套也一樣出彩。

周邊有長隆旅游度假區，這是一個年接待旅客達1200萬人次的AAAAA級景區。旅游度假區旁邊，自然環境無需多言。還有斥資120億打造的世界最大的頂級專業足球場，最高可容納10萬人。

醫療方面，有廣州富力醫院Ucla Health附屬醫院，這是世界頂級醫院Ucla Health在中國的首家附屬醫院。教育方面，更有來自英國的著名私立學校——博耐頓學校（Benenden School），涵蓋幼兒園、小學、初中、高中等全年齡段教育體系。

配套不斷完善的同時，萬科的“產城融合”還在繼續。最近，南站萬科中心的新地塊已經正式亮相。

這個項目格調非凡，它以“海上絲綢之路”為靈感來源，并在建筑風格中融入獨特的嶺南文化，別有韻味。

廣州是海上絲綢之路的起點之一。如今，粵港澳大灣區和廣州南站的發展，與海上絲綢之路的包容開放精神是一脈相承的。在萬科看來，廣州南站以絲為起點，構“絲”新航線，開啟新時代的“絲路文化”。

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這樣的理念在項目中隨處可見。在建筑上，新項目摒棄了傳統的玻璃幕墻和限高手法，通過“紅墻碧瓦”描繪出嶺南建筑的特有韻味，通過圍合的院落式布局和高低錯落的建筑形態，突出了嶺南生態花園辦公的核心概念。

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在裝修上，項目提取“海上絲綢之路”里的絲綢、陶瓷與香料元素，結合現代設計語言來打造整個場地。例如，用江水肌理與絲綢特點來構建鋪裝體系，將陶板色彩演變為地面裝飾金屬條，通過淡香植物提升廣場室外空間的景觀性和療愈性……

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從景觀來看，項目有恢弘大氣的入口水景，動靜結合、層次分明、水面倒映，意境十足。還有別具一格的戶外人文空間、林蔭綽約的道路、汲取番禺特色和絲綢元素的室內靈動空間，以及帶來沉浸式場景體驗的茶室。

實話說，這已經顛覆了人們對商務辦公場景的認知。走進這里，更像置身于旅游景點。商務與生活，在這里得到了完美平衡。

如今，有些企業已經率先行動，搶先入駐。以照明行業的龍頭企業三雄極光來說，他們非常感謝南站萬科中心為他們打造的定制化、高質量的總部大樓和辦公空間。期待未來在這辦公，親身感受南站萬科中心多元立體的產城融合生態和萬科產業鏈生態服務。

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從此，辦公場景不再是冰冷的物理空間，也可以是文化氣息十足的活力之地。

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尾聲

廣州南站的巨變背后，是粵港澳大灣區的歷史使命。

縱觀全球，60%以上的生產總值，都聚集在距離海岸線200公里的范圍之內。在這其中，四大世界級灣區脫穎而出，它們就是紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區和粵港澳大灣區。

回望歷史，無論是紐約灣區、舊金山灣區還是東京灣區，都經歷了一個從小到大、由大到巨的過程。從產業變遷上看，它們都經歷了港口經濟、工業經濟、服務經濟、創新經濟幾個階段。

如今，以廣州南站商務區的強勢崛起為契機，粵港澳大灣區——這個最年輕的世界級灣區，正在加速起飛。

這股浪潮，已經涌動到每一個人的面前。