近日，有消息稱，長租公寓運(yùn)營商自如最快將于今年第三季度正式向港交所遞交招股說明書。

今年3月，市場就傳出過消息，稱自如考慮在香港首次公開募股，計(jì)劃籌資約10億美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市。

對此，自如方面兩次回應(yīng)均為“不予置評”。

同為長租賽道中的另一家企業(yè)魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，但至今仍未上市。

而曾經(jīng)登陸過美股市場的青客公寓和蛋殼公寓，前者用了兩年零兩個(gè)月的時(shí)間從長租公寓第一股到走入破產(chǎn)清算程序；后者經(jīng)歷了爆雷、退市，給整個(gè)長租市場潑了一盆冷水。

因此，有望成為“港股長租公寓第一股”的自如的IPO進(jìn)程備受關(guān)注。

一、規(guī)模最大的“職業(yè)二房東”

根據(jù)新華網(wǎng)發(fā)布的《2021 中國城市租住生活藍(lán)皮書》預(yù)測，到2030年我國住房租賃人口約 2.6億人，住房租賃市場整體規(guī)模近10萬億元。

而前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，我國年長租公寓市場規(guī)模2021年已達(dá)到2.09萬億元，預(yù)計(jì)2025年能夠達(dá)到3.01萬億元。

2016—2025年中國長租公寓市場規(guī)模及預(yù)測/圖源前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

自如早就是長租公寓市場上的老玩家了。

業(yè)內(nèi)人士將大量資本進(jìn)場的2017年稱為我國長租公寓元年。而早在2011年10月，自如就已作為“鏈家地產(chǎn)旗下的長租公寓品牌”成立，2016年從鏈家體系中分離。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，2018年1月16日，自如完成了40億元人民幣A輪融資，總估值超200億人民幣，成長為長租公寓領(lǐng)域第一支獨(dú)角獸企業(yè)。

租住業(yè)務(wù)是長租玩家的核心業(yè)務(wù)，租住產(chǎn)品分為分散式產(chǎn)品和集中式產(chǎn)品兩大類。

自如是分散式公寓龍頭企業(yè)，另一邊籌謀上市的魔方生活，則在獨(dú)立集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。

自如分散式產(chǎn)品包括品質(zhì)合租公寓“自如友家”、成套出租的自如原創(chuàng)設(shè)計(jì)風(fēng)格公寓“自如整租”以及高品質(zhì)住宅公寓“自如曼舍”。集中式產(chǎn)品則包括城市獨(dú)棟高品質(zhì)青年社區(qū)“自如寓”、城市新居住社區(qū)“自如里”、高品質(zhì)中短租床位公寓“城市之光”、中短租酒店式公寓“Z-Stay”以及旅行驛站“自如驛”等。

除了提供租賃服務(wù)，自如還為租戶提供保潔、搬家、維修、購置生活用品等一站式增值服務(wù)。

自如一開始做的是簡單的“包租模式”，即自如所謂的“省心租”——“先收房再裝修而后出租”。

也就是說，從房主手里收得房源，再將其租給租戶，從中賺得價(jià)差。

不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，自如會對租賃或購買來的房源進(jìn)行裝修改造、配備風(fēng)格統(tǒng)一的家居用品，使其擁有獨(dú)特的品牌風(fēng)格，而后再出租。出租后會配備房屋管理人員負(fù)責(zé)出租房的公區(qū)衛(wèi)生、水電維修等。

也就是說，自如在中間的橋梁身份，相當(dāng)于市面上所謂的二房東。房主將房子交給自如管理后就可以做“甩手掌柜”。

只不過，一方面，這位“職業(yè)二房東”的規(guī)模比較大。

新華網(wǎng)與自如在2019年和2021年發(fā)布過兩份《租住生活藍(lán)皮書》，數(shù)據(jù)顯示，大量個(gè)人和小公司經(jīng)營著數(shù)以千萬間計(jì)的房屋（約2600萬間）。品牌長租機(jī)構(gòu)在其中占比5%（約150萬間），占整體租賃市場（約8000萬間）不到2%的份額。但在北京、上海、深圳、杭州這幾大城市，品牌長租機(jī)構(gòu)的整體市場占有率接近20%。

自如是在管房源量規(guī)模第一的長租企業(yè)。公開數(shù)據(jù)顯示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局，累計(jì)為50萬業(yè)主、500萬自如客提供服務(wù)，管理房源超100萬間。

不過這一公開數(shù)據(jù)已多年未曾更新，此前有自如內(nèi)部員工反映稱，與此前公開的100萬間房源對比，自如的房源數(shù)量已經(jīng)降到85萬間，減少了15萬間。

龐大的規(guī)模還需要足夠的入住率支撐。根據(jù)自如研究院數(shù)據(jù)，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產(chǎn)品自如寓和自如里九成項(xiàng)目呈滿租狀態(tài)。

另一方面，這是家會裝修的“二房東托管公司”。

二、不止“省心”，探索“增益”

表面上來看，“裝修”技能只是租賃平臺抬高租金的手段。例如原本2000元可以出租的老破小可以花500元改造后以3000元租出去，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，裝修可以讓租金上漲20%左右。

但不得不說，這是有效的手段。

自如發(fā)布的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，當(dāng)房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升時(shí)，市場競爭力和出租效率也會提高。

以自如整租產(chǎn)品為例，普通裝修的整租產(chǎn)品平均出租周期為30天，配備智能家居的4.0風(fēng)格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風(fēng)格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

不管是簡裝還是精裝，裝修后的房屋滿足了年輕人品質(zhì)租住的需求。

在傳統(tǒng)的“二房東”模式下，低收高出的“租金差”是自如最主要的利潤來源。房東與租客一個(gè)想多賺、一個(gè)想少付，往往不愿意讓二房東平白賺這差價(jià)，于是紛紛喊出“房東直租，中介勿擾”的口號。

于是自如開始思考，這一模式有沒有改變的可能。

尤其是裝修環(huán)節(jié)，雖然賦予房屋不小的增值價(jià)值，但又形成了自如的成本壓力。企業(yè)一面花錢收房向房東預(yù)付房租一面花大量資金支付待此后數(shù)年攤銷的裝修費(fèi)用。

既然裝修環(huán)節(jié)必不可少，有沒有可能將裝修的費(fèi)用轉(zhuǎn)移給業(yè)主？

由此自如提出了全新的“增益租”模式——業(yè)主出資裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”。

從合同上來看，業(yè)主會根據(jù)自如提供的設(shè)計(jì)方案，簽訂裝修合同，承擔(dān)裝修費(fèi)用。裝修完成并空氣檢測達(dá)標(biāo)后，自如向業(yè)主支付“保底租金”，保底租金為預(yù)估市場租金的80%～90%，增值服務(wù)費(fèi)為預(yù)估租金的10%，一年后自如與業(yè)主按5:5的比例分享“保底租金”之外的租金。

顯然，“增益租”的名字是為了打動業(yè)主，告訴業(yè)主“入股不虧”的。

的確，增益租模式下，對于房主來說，自如的“保底租金”為業(yè)主分?jǐn)偭朔孔涌罩玫娘L(fēng)險(xiǎn)，而租金溢價(jià)也可以分?jǐn)傃b修費(fèi)用，“隨著市場形勢走高，自如每年底還將與業(yè)主分享收益紅利”。

對于自如來說，通過裝修和維修保潔等服務(wù)性收入獲得服務(wù)性收入。原本自如資產(chǎn)負(fù)債表上累贅的“長期待攤費(fèi)用”成為收入與利潤。用“增益”模式改變傳統(tǒng)二房東模式的自如才是真正的“入股不虧”。

有業(yè)內(nèi)人士稱，“增益租”裝修部分的收入帶來了可觀的現(xiàn)金流，“現(xiàn)在裝修讓業(yè)主掏錢，實(shí)際一個(gè)業(yè)主相當(dāng)于兩個(gè)客戶，一是買了裝修，二是像先前的業(yè)主委托?！?/p>

不過，大家都賺了，誰在為房東和“二房東”付費(fèi)？

三、年輕人的租房焦慮

作為O2O互聯(lián)網(wǎng)品牌的自如“致力于為年輕一代提供高性價(jià)比的品質(zhì)租住生活”。

通過APP平臺，自如迎合了年輕人智能化找房的需求——線下看房與線上結(jié)合，足不出戶就能夠隨時(shí)隨地瀏覽房屋內(nèi)部的情況。同時(shí)租住過程中出現(xiàn)的問題都可以在APP端尋求售后。

為了迎合年輕人，自如友家的合同甚至?xí)懨鳌俺^40周歲無法租住”。

畢竟實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)顯示，年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛(wèi)、客廳等共享區(qū)域使用上產(chǎn)生生活矛盾。因此自如友家宣稱，自如友家是將整套房源分為多個(gè)獨(dú)立臥室出租，共用廚房、衛(wèi)生間和客廳，“適合年輕人”。

2013年開始，自如啟動“海燕計(jì)劃”，為高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供租房月付、免押金、免費(fèi)搬家等專項(xiàng)支持。目前該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行到第十季，有3900多所高校參與，服務(wù)畢業(yè)生數(shù)量高達(dá) 300萬，押金減免近10億元。

增強(qiáng)了自如的利潤屏障的海燕計(jì)劃并未撫平應(yīng)屆畢業(yè)生的租房焦慮，因?yàn)樽匀绲摹百F”是顯而易見的。

至少不是剛出校園的年輕人可以承擔(dān)的。

有的年輕人認(rèn)為“貴有貴的道理”“租自如主要是為了省心”。

有的畢業(yè)生卻才發(fā)現(xiàn)，合租模式注定了租房是在“開盲盒”，室友的契合與否直接決定了租住體驗(yàn)的好壞。

不同于有的房東直租可以自己選擇室友，長租平臺的契約關(guān)系掌握在平臺手中，隔壁租戶的性別、性格、生活作息等不以你的個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。

除了遭受合租困擾的年輕人，自如面向中高端用戶的房源也被質(zhì)疑價(jià)不對位。

五年前，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中瘋傳，文中提到，一位級別達(dá)到P7的阿里員工在北京因急性髓系白血病離世，其原因指向他入職時(shí)在杭州租住的自如房間。

此后的幾年內(nèi)，諸如“甲醛超標(biāo)”“空置期不足”“維權(quán)難”的新聞總是圍繞著長租公寓。

2022年，有孕婦質(zhì)疑自如空氣質(zhì)量/圖源上觀新聞

自如管家的素質(zhì)高低，也會切實(shí)影響用戶的租住體驗(yàn)。企業(yè)管理能力、企業(yè)的口碑，都被押注在最底層千千萬萬的一線“管家”身上。

2019年，自如CEO熊林就曾表示：“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時(shí)也要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此只有自如的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會去考慮IPO?！?/p>

2023年了，自如表現(xiàn)得更好了嗎？

參考資料：

觀點(diǎn)網(wǎng)：自如再傳IPO 港股長租公寓第一股將花落誰家？

長江商學(xué)院案例中心：從“省心租”到“增益租”——“自如”商業(yè)模式調(diào)整的“三問三答”