《金基研》 陌語/作者

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月14日，總市值約1,200億元的公募REITs今年以來的分紅總額已達44億元。部分REITs今年以來已多次分紅，還有REITs成立僅兩個月就向投資者派發(fā)現(xiàn)金。而早在2024年4月12日，國務(wù)院印發(fā)的新“國九條”中明確提出，推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，據(jù)此，公募REITs正成為基金市場一股重要的分紅力量。

那么，在能提供相對穩(wěn)定的分紅的公募REITs產(chǎn)品當中，投資者們該如何挑選呢？

一、公募REITs如何讓不動產(chǎn)“流動”起來？

想要挑選好的公募REITs產(chǎn)品，投資者首先得了解新“國九條”中大力發(fā)展的公募REITs基金到底是指什么。

REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，公募REITs在證券交易所上市，通過資產(chǎn)證券化手段，將能帶來穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券。

簡單來說，此類交易系將商場、工業(yè)園區(qū)、高速公路等不動產(chǎn)通過證券化，轉(zhuǎn)移到股市中進行交易。這就像我們購買住宅，支付房款后擁有產(chǎn)權(quán)，可以選擇自住或出租獲取收益。但對于資金要求較高的大型商業(yè)項目，普通投資者往往難以直接投資。

公募REITs因此誕生，通過公開市場集資，讓投資者購買份額，分享不動產(chǎn)的部分所有權(quán)，并享受相應(yīng)的收益。

目前國內(nèi)公募REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)獨具特色，既非公司型也非傳統(tǒng)契約型，而是采取了一種由公募基金與ABS管理人（通常是券商）共同管理，委托專業(yè)運營公司對項目進行運營的模式，并具有以下幾種特點：

公募REITs以底層資產(chǎn)成熟不動產(chǎn)為核心，這些資產(chǎn)主要是能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)，其在投資組合中的占比需達到80%以上。其收入構(gòu)成一方面來源于租金收入和各類收費，另一方面則來自底層資產(chǎn)的增值和證券本身的資本利得。

另外，由于有著強制性分紅政策，REITs產(chǎn)品規(guī)定，其收益中至少有90%需用于分紅，且每年至少進行一次分紅。例如，華夏合肥高新REIT自2022年9月成立以來分紅6次；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT自2021年6月成立以來分紅5次。

值得注意的是，在REITs的設(shè)立階段，相關(guān)稅費可被免除或遞延，在運營階段，部分稅費亦可得到豁免。而公募REITs一旦成立，即采取封閉式運作，投資者若想退出投資，只能通過二級市場進行交易。

二、如何挑選有潛力的公募REITs？

既然公募REITs可以將不動產(chǎn)通過證券化進行投資，那么其與股票、債券的有什么樣的差異呢？

首先來看看與股票的區(qū)別，公募REITs波動性相對較低，而股票市場的波動性則顯著較高；公募REITs的收入增長和資產(chǎn)增值潛力相對受限，股票則提供了更高的增長空間；公募REITs實行強制性的分紅比例，而股票的股息率則不具有固定的保證，變動性較大。

再來看看與債券的區(qū)別，盡管公募REITs有強制分紅要求，但這并不等同于提供固定收益，而債券則提供了明確的固定利息回報；公募REITs不依賴于主體信用擔保，其收益主要來源于資產(chǎn)運營，而債券則通常由發(fā)行主體的信用提供擔保。

那么如何挑選公募REITs呢？投資者在分析具體公募REITs產(chǎn)品的投資價值時，還是要關(guān)注底層的資產(chǎn)價值，比如說區(qū)位優(yōu)勢、競爭環(huán)境、未來潛力等。

底層資產(chǎn)主要分為兩大類：其一是產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等，這類資產(chǎn)價值總體上具備長期延續(xù)的可能性，資產(chǎn)估值相對穩(wěn)定，使用期限到后資產(chǎn)不會歸零；其二是特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)，如高速公路、垃圾污水處理等，該類資產(chǎn)一般經(jīng)營時間不超過30年，到期后會無償歸還給政府，資產(chǎn)價值到期歸零，因此資產(chǎn)價值會呈現(xiàn)逐年遞減的特征。

此外，投資公募REITs也有一定的風險：強制分紅不代表高分紅，如遇宏觀市場環(huán)境不好、資產(chǎn)行業(yè)周期、經(jīng)營水平不善的時候，股息率會有一定影響；公募REITs畢竟是在二級市場上運行，項目資產(chǎn)的市場價值的變化會引起基金價值二級市場的波動。

因此，公募REITs本身是一種流動性不高、但波動性不小的品種，投資者只有長期持有才能平滑或稀釋價格的短期波動，并享受這一品種帶來的長期回報。

公募REITs作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，為廣大投資者提供了參與基礎(chǔ)設(shè)施項目投資的新途徑。在投資公募REITs時，投資者要充分了解產(chǎn)品特點、投資策略和風險防范，實現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)健增值。