《金基研》 霞路/作者

2024年4月12日國務院發布的《國務院關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》指出，要建立培育長期投資的市場生態，完善適配長期投資的基礎制度，構建支持“長錢長投”的政策體系。大力發展權益類公募基金，大幅提升權益類基金占比。

值得注意的是，近日，上證路演中心熱鬧非凡，多只滬市倉儲物流類、高速公路類、能源環保類的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）2023年度的業績說明會集中召開，各基金管理人、原始權益人及運營管理機構代表就2023年各只REITs的業績表現、基礎資產運營情況以及2024年行業展望等方面向投資人進行了介紹。

對于投資者而言，基金的業績可能是最為關心的內容，那么這些REITs產品在2023年的運行情況如何？

從產品經營表現來看，滬市2只倉儲物流公募REITs產品運營穩健，年度實現可供分配金額均超預期，國內西部地區首單高速公路REITs表現優異，基礎資產多項均超預期完成；能源環保REITs產品運營基本平穩，3單產品均保持了較高的分紅金額。

如果投資者想要從基礎設施領域的發展中分享紅利，那么REITs基金的特點可就要好好了解一下了！

一、“標準化”與“流動性”，是基礎設施REITs的“兩把刷子”

2020年4月30日，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，明確要求在基礎設施領域推進不動產投資信托基金（公募REITs）試點工作，這代表著境內公募基礎設施REITs試點的正式起步。

與主要投資于股票、債券等金融工具或金融衍生品不同的是，基礎設施RIETs等REITs是通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品，且在證券交易所公開交易。

也就是說，與普通的公募證券投資基金一樣，基礎設施REITs的資金來源同為廣大投資者，但收益主要來源于不動產資產。因此，與股票和債券相比，基礎設施REITs具有相對中等風險、中等收益的特征。

REITs產品看起來十分“高大上”，但是具體來看，國內的REITs主要有兩大類。

根據底層資產的特點，現階段國內的基礎設施REITs可以分為兩大類，一類是經營權類REITs，其底層資產為收費公路的收費權、污水垃圾處理的收費權等；另一類為產權類REITs。

產權類REITs的底層資產覆蓋交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房、消費基礎設施等九大領域，同時探索在具有供水供電功能的水利設施以及自然文化遺產、旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施領域。

從收益上看， 基礎設施REITs通過投資不動產項目來獲得收益，其收益可以分為兩部分，一是不動產本身的資產增值，二是不動產運營的現金流收入，例如出租房屋獲得的租金收入、高速公路的收費收入、市政設施等設施經營產生的經營收費等。另外，由于REITs在交易所上市交易，持有REITs份額的投資者也可以通過在市場上交易來獲得資本利得。

其中，不動產運營產生的收益，自下而上地進行分配，最終投資者可以通過持有不動產REITs的基金份額獲得分紅收益。

值得注意的是，高比例分紅是REITs與股票、證券投資基金、債券等金融工具的主要區別之一。國內的REITs被要求每年進行的收益分配不得少于一次，且分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

不難看出，REITs的收益來源比較穩定，且收益分配比例高。但實際上，工業廠房等物業、高速公路、污水處理等基礎設施其本身質量、所處地理區域、團隊運營能力甚至是氣候災害，都可能會對以之為底層資產的REITs的收益產生一定影響。希望通過持有REITs來獲得投資收益的投資者，或還需注意REITs所投不動產的質量。

二、擔心REITs收益發生過大波動？布局前可以關注一下“4類風險”

需要指出的是，在收益提升的背后，投資者需要留意基礎設施REITs的投資風險。比如，二級市場價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險等。

回溯今年4月的業績說明會，富國基金披露，富國首創水務REIT在2023年實現3億元收入，可供分配金額為1.38億元，實現凈利潤4,076萬元，盈利水平較2022年有明顯提升。

東方財富Choice數據顯示，富國首創水務REIT成立于2021年6月7日，成立以來每基金份額已累計分紅0.88元（5次）。

2024年1月30日，“第二屆粵港澳大灣區基礎設施REITs大會”在珠海順利舉行，會上，“2023中國最佳公募REIT評選”結果揭曉。其中，富國首創水務REIT等6只產品被評為“2023年最佳公募REITS”。

具體來說，基礎設施REITs的二級市場價格，會受到市場環境、底層資產運營的質量與效果、投資者交易行為等多重因素的影響。

而與二級市場交易價格相比，基于基礎設施REITs底層資產的特殊性，投資者在投資REITs產品前，更應該關注REITs的內在價值。在REITs底層資產即基礎設施的定價邏輯下，基礎設施項目的估值在一定程度上能影響REITs產品的價值。因此，投資者可以重點關注影響基礎設施項目估值的主要因素。

總而言之，與股票、債券、普通的公募證券投資基金相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特征，而由于每只公募的基礎設施REITs產品主要投資的基礎設施項目不同，投資者在投資前應當先認真閱讀并留意基金招募說明書所披露的所有風險。