2021年12月，中海地產成功摘得了長沙市雨花區紅星城市更新項目天華片區一期的地塊，“中海星樾府”開始在天華村落地。

當時，“中海星樾府”樓盤信息一經曝光，便引起了所有長沙意向購房者的關注。開盤后，“中海星樾府”迅速成為雨花區最火熱的項目之一。究其原因，那便是人們未來在這里的生活實在是太有想象力了。

從自然資源來說，“中海星樾府”擁有長沙極為稀缺的資源。往西300米是長沙市唯一一條市內河——圭塘河，這里屬于圭塘河植物園段，這個位置不僅與已經改造成全國優秀項目的圭塘河悠游小鎮、溪悅薈項目連通，政府也正在投入數十億資金對圭塘河植物園段進行改造升級，將在不久后成為一條全新的“景觀帶”和“經濟帶”。

往東走，就可以走進湖南省植物園，這個森林覆蓋率達到90%以上的植物園，負氧離子含量達2000個/立方厘米，一到賞花季，大量游客都會來此看櫻花、杜鵑花...如果只是欣賞春意，你甚至都不用走那么遠，因為就在小區附近就配套建設有以“天華”命名的一湖一公園。

從交通資源來看，這里四通八達，去高鐵站和飛機場都非常方便，北有湘府路，南有時代陽光大道、韶山路等城市主干道。事實上，南城最大的交通樞紐——長沙汽車南站綜合交通樞紐站就在小區附近，而北側，還設有長株潭城際鐵路湘府路站以及未來長沙的地鐵8號線。

最值得一提的是，這里的教育資源在整個長沙河東也屬于稀缺。這里自帶小學、中學學位，小學是鼎鼎有名的砂子塘天華小學，而中學將引進麓山國際教育品牌。從小學到初中，都是長沙有口皆碑的教育品牌，還都是直接帶學位，這大大減輕了家長的教育壓力與相對應的教育成本。

因此，中海星樾府一時成為了河東最稀缺的頂級樓盤之一。在長沙樓盤熱評榜上，中海星樾府高居首位，2023年其成交面積、成交金額位列雨花區第一。

不過，令無數前來咨詢的購房者難以想象的事，就在中海星樾府隔壁，在距離植物園位置更近的一個小區，一個多項條件比中海星樾府更為優越的小區，由央企建筑企業中建五局建設，這將是天華村民的新家園。

這讓人不得不羨慕起來，很多來中海星樾府看房的人也不禁感嘆，投胎確實是個技術活。

位置上，天華生活小區比中海星樾府更加貼近省植物園，小區有扇門就可以直接進入植物園；教育上，與以前只有知名小學學位相比，天華村民的子女不需要再額外買房，就可以輕松就讀知名中學；生活安置上，天華生活小區由中建五局負責施工，由央企承建的安置房項目，這個放眼全湖南都是非常罕有的；生產安置上，天華合作社出資由中鐵五局高標準建設。

在房市接連爆雷人心惶惶的當下，“雙央企建設”，“先安置再拆遷”的條件，真是不多見。

不過，客觀地說，在這些“優越的條件”、“穩穩的幸福”背后，天華村民的好條件確實存在特殊的一面，這里的土地價值便是大多數安置、城市更新項目不具備的優勢。也正是這樣的“黃金好碼頭”，如果能抓住城市更新的新機遇，天華村民生活水平必將再一次提高。

令人心動的“拆遷”

歷史上，天華村曾有過一次改造。那為什么現在又要對天華村進行再改造呢？

在2002年之前，天華村一直處于農業農村階段，村民地處偏遠，依托有限的生產資料，收入有限，生活也一直處在較低的水平。

2002年開始，天華啟動60號令征地拆遷，并于2005年開始啟動安置房建設。

這番改造帶給村落的改變是，天華村開始擺脫村莊形態向城市化邁步，居住水平也隨之向上提了一個檔次。同時由于對此地的拆遷建設，在旁邊紅星大市場為代表的商業逐漸興起后，房屋出租也成為了村民的另一大收入源，村民的生活明顯有了改善。

但隨著時代的發展，一些歷史遺留問題逐漸凸顯。一方面，作為當時的安置房，天華小區房屋均為磚混結構，建筑標準低。隨著房屋逐漸老舊，不僅難住，維護成本還高。另一方面，基于歷史發展的原因，作為城中村的天華村并沒有享受有配套的公共設施。外界看來，這地臟亂差，交通不便。村民自身也有苦難言，生活在此自然希望無論是教育、醫療、還是交通上都能享受到更多的便利。

最重要的一點是，村民所居住的房屋統統沒有辦理產權，村民的資產沒有得到保障，部分村民私下將房屋交易給他人，還陷入糾紛之中。

這些問題一直存在，但原本按照正常城市發展的規律，會在八到十年后才能騰出手來集中資源去解決。奈何城市更新的風強力地吹著這個風口，地區利好的消息不斷釋放。2022年，政府提出了要打造南北兩大區域中心的發展規劃，兩處發展奔跑進入加速期，村城融合成為趨勢，導致許多兩安用地被納入到城市更新的體系中來，其中就包括天華村。

目前，根據天華股份經濟合作社放出的“一方案、兩辦法”，也就是《天華片區綜合改造方案》、《房屋拆除補助辦法》、《新建住房及“回遷房”分配辦法》，條件可謂相當優厚。

新建設的物業分為三處，一處是生活安置國有劃撥地、兩處生產安置國有劃撥地，全部物業均辦理不動產權登記。

如何理解這種改動，我們來算一筆簡單的賬。

新建生活小區的質量之前已有介紹不再贅敘。村民按股份每股分配40㎡，以戶為單位申報。但生活質量，相較之前配套不齊全的公共設施，新增的公園、學校等設施以及未來的商業發展，卻能讓生活水平實現一個大跨步提升。

目前根據官方公開的消息，擬由中鐵五局以高標準建設生產安置商業。根據原天華小區房屋面積，一樓房屋面積按照1:1的比例置換為擬建的商業裙樓面積，二樓及以上房屋面積按照1:1比例置換為生產安置商業裙樓以上面積（含商業住宅）。

在這種分發下，村民擁有的面積，較之前只多不少。

在拆遷的收益方面，根據天華股份經濟合作社的《房屋拆除補助辦法》，有包括但不限于裝修補助費、搬遷補助費、過渡補助費在內的好幾筆補助發放。這筆金額是固定的，沒有太多可變化的空間，相比于這筆一次性收入，天華村的村民想要算清自家這筆經濟賬，更應當關注兩處生產安置地。

建設商住分離，也就意味著此次改造在實現整村安置的同時，也兼顧了產生更多經濟效益保證村集體及個人長遠收入的考慮。這才是村民在改造后手持著的長期飯碗。

現已有條件下，生產安置部分釋放出的都是利好消息。影響商戶出租有兩個關鍵因素：區域商業發展以及出租商鋪本身建設質量。目前紅星大市場已搬遷至跳馬，作為天華村民出租最大的客戶群體，原有租房生態走向坍塌已成必然。

在生產安置上，天華合作社引進中鐵五局高標準建設生產安置商業并兜底運營，推動天華合作社經濟轉型升級，也為全體天華股民資產的招商運營提供了強有力的保障。

據了解，天華生產安置商業擬建總建筑面積約22.8萬㎡，除村民自住以外的部分都統一由中鐵五局租賃運營，起始整租租金均價25元/㎡（稅后），每三年遞增5%。也就是說，村民不需要再為找不到租戶干著急，有中鐵五局這樣的央企兜底，天華合作社股民每股每年收益都有數萬元，關鍵這樣的話，村民們省事又賺錢了。

從趨勢上看，整個紅星片區整體未來商業發展肯定是呈現上升趨勢，這也意味著村民改造后用于商業部分的房屋，其出租價值將會隨著城市更新的遞進，呈顯著提升。

生產安置擬由中鐵五局以高標準進行建設，較之前不是專門從商業出租角度去規劃，又屬于未辦證的建筑物范疇，無論從環境、建筑質量還是價值上，肯定會有一個大幅度提升，租戶也會租的更放心。

按理說，這樣的條件應當是打著燈籠都找不到的。區域內最高價位的樓盤，自己不用花一分錢就能住進去安享晚年。還能得到一筆不菲的補助，并且在未來能擁有一個長期穩定且不斷增長的飯碗。

這無疑是任何市民都夢寐以求的。

但事實情況卻是，該地的遷移工作，進展順利，但挑戰不容小覷。

城市更新后，區域整體價值激增

截止到3月27日22時，已完成提前簽約206戶，剩余一百余戶。

之所以要特別把這一數據圈出來，是因為在這一數據下有兩個特別值得討論的內容：一、為什么還有人沒簽約？原安置小區拆除工作能否順利完成；二、關于天華綜合改造項目，在完全改造后，還將釋放出哪些利好的信息？

先說第一點，天華綜合改造項目的拆遷工作其實對比同類項目已是屬順利推進。但城市更新畢竟是個系統性的工程，尤其是以長沙市目前所處的發展程度，再進行城市更新，勢必是要達成民生、城市及經濟等多個維度的共同成長，有著更高的要求。自然，要求越高，困難也就越多。

就目前的拆遷政策而言，由于天華綜合改造項目涉及到“兩安用地與城市更新”的創新結合，政策屬于難得優越的類型。只是統一的標準一下放到千家萬戶，待到各家各戶的反饋再回來時，卻成了分散的，只因再好的條件也抵不過“眾口難調”。這勢必會要經過一個持續溝通的過程。

另外，由于對政策體系的不了解，有村民質疑改造項目的政策，甚至會懷疑背后有沒有一些其他操作，也并不奇怪。這是任何拆遷工程中，都會出現的狀況。加之，市場本沒有絕對的公平，兩次更新改造時間又較為接近，有人認為自己利益收到損害，內心糾結也是一件很正常的事。

實際上，當局者迷,旁觀者清。為什么許多去看中海星樾府的市民對天華村民羨慕不已？因為從旁觀者的角度，天華村正在做一件很多地方拆遷想做但沒實力做的一個事情，即按村民自治、集體決策的“自拆、自建、自安”方式，由村集體經濟組織自主實施更新改造。

這個模式的好處是，村集體和村民既掌握了參與城市更新的主導權，又不用村民額外掏錢來將自己的家園建設得更好，甚至還通過充分利用、整合了村集體的資源，撬動了更多強大、專業的企業和團隊為新的區域規劃提供強有力的落地支撐。

換句話來說，一般人需要花幾百萬在中海星樾府買套房子，可能要還月供才可以在天華地塊享受這些福利，而天華村民不需要額外再出一分錢就可以分到由央企建設的現代小區和商業資產，他們不僅可以享受天華地塊的教育、生態、交通資源，每年還可以持續有分紅收入。同樣一個地塊，大家以不同的身份和視角來看，看到的東西也完全不一樣。

可以肯定的是，盡管很多時候人們身在局中沒辦法看清楚局勢，但隨著簽約進度越來越快，當更多天華村民仔細算賬，仔細了解目前天華城市更新的各項條件，利弊一清二楚，拆遷工作必然會順利完成。

2023年6月，天華村民的新家園將達到分房條件。到下半年，村民們將正式搬到新家園。屆時，他們只需要期待生產安置物業盡早建成，便能抓住現代商業樓宇經濟的發展機遇，通過城市更新將天華村從城中村階段真正改造成現代城市階段，這一定會是所有天華村民都樂意看到的一幕。

與簽約進度相比，更關鍵的是天華村城市更新后的區域價值，這一定是能得到天華村民、政府、市場多方認可的事情。

天華村位于的雨花區紅星片區城市更新項目，由于其片區得天獨厚的區位優勢、人口基數、產業基礎等，是市內眾城市更新項目中的一大核心代表類項目，一直備受關注。

這次推進的天華綜合改造項目屬于天華更新單元，是紅星片區城市更新（舊城改建）項目的六大更新單元之一，更是首發的城市更新項目。

這意味著天華綜合改造項目的推進對后續城市更新的項目推進有著重大的指導作用。根據目前的政府工作文件，雨花區紅星片區城市有著多個更新項目蓄勢待發，天華地塊中海項目的落地，將直接推動其他項目的進展。

就以天華村而言，其西側是占地面積更大，擁有更大改造空間的紅星大市場。現在紅星大市場已搬遷至跳馬，如果這一塊區域實現改造，在未來，天華村將徹底融入“中部首創，全國標桿”紅星片區之中。往后十年，當地經濟價值將實現無法想象的激增。

天華村案例，將“兩安用地與城市更新”進行有效交融，將作為極具代表性的案例。在未來長沙城市更新過程，發揮示范作用，起到重要的指導與借鑒價值。

透過天華地塊城市更新，筆者發現，“人越挪越活”一樣適用在城市更新中，土地的價值、居民的生活水平，也隨著城市更新的發布逐步提升。

未來，像天華地塊這樣處于省會城市核心地段的土地，如果能擁有符合當下時代的新規劃，擁有強大、專業的團隊去將規劃、戰略落地，在全體天華村民和共同努力下，這里將非常容易產生比以前更大的價值，居民的生活水平必將再上一個臺階，整個區域的價值也將迅猛提升。

透過天華地塊看整個紅星片區的城市更新，天華地塊還只是一個開始。隨著其他地塊陸續進入正式更新階段，紅星片區成為國內標桿性的現代商業片區，只是時間問題。而這時間早晚，也掌握在紅星片區大量原住民的手上。

隨著天華地塊城市更新起到的示范效果，相信會有越來越多人明白，紅星片區越早完成城市更新，整個紅星片區的土地價值、原住民福利與收入就越早可以實現更大的提升，這或許是所有“紅星人”將城中村改造成現代城市過程中，首先需要算清楚的一筆賬。

來源：松果財經