隨著中報披露期持續，內地房企業績密集釋放。

2022年上半年，內房股大盤受成交萎縮、融資不暢等因素影響，整體表現一般。

克而瑞數據顯示，百強房企上半年銷售操盤金額同比下降50.3%。同時，據中指研究院監測，房地產企業上半年融資總額同比下降56.5%。

8月26日，行業標桿之一的龍湖集團公布了截至2022年6月30日止半年業績。

財報顯示，該公司營業額同比增長56.4%至948.0億元，歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為65.5億元。

房地產行業企穩回暖的“拐點”將至未至，龍湖為何能在市場震蕩中堅韌前行？

多航道業務齊頭并進，行業“U”型調整步入后半程

自2021年下半年以來，房地產市場進入深度調整期，疊加疫情反復的因素，房企整體承壓。

行業下行周期中，據統計，已經披露半年業績的上市房企中有近半業績虧損。然而，龍湖集團卻實現了多航道業務的齊頭并進，分析原因：

第一，穩健的交付。交付一直是房地產行業的“大考”，也是房企經營韌性最直觀的評判標準。在“保交樓”成為社會焦點的情況下，龍湖今年上半年共計交付76個項目，共計5.25萬套品質住宅。

據龍湖集團首席執行官陳序平所說：“今年上半年，龍湖集團總交付套數超過五萬套全部按期交付。其中，超30%是提前一個月以上交付。”

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第二，經營性業務穩步增長，成為地產開發之外龍湖發展的新動力。

2022年上半年，龍湖包含商業投資、租賃住房、商管及物管等在內的經營性業務收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。

經營性業務持續穩定貢獻收入及利潤，意味著“一個龍湖”生態體系協同效應出現，龍湖逐步實現“開發+服務”雙引擎驅動的模式，讓發展更具韌性。

在銷售尚未完全修復的情況下，以經營性業務為主的“服務引擎”有力支撐了龍湖整體業績的增長。

第三，財務盤面的穩健也是龍湖穿越下行周期的底氣。

低杠桿、安全現金流是企業抵抗風險的利器。控制短債比例及外債敞口，加上具備標準融資渠道，龍湖平均融資成本進一步下降至3.99%，再創新低。

同時，該公司負債結構也較為合理。目前，龍湖平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，現金短債比4.07，連續六年滿足“三道紅線”要求。

業績逆勢向上，財務穩健，龍湖為長期健康發展打好了基礎。

展望下半年，政策暖風頻吹，地產行業“拐點”將至。

龍湖集團首席執行官陳序平指出：“6月起，市場出現了持續筑底并反彈的跡象。我們預判今年是低開——觸底——向好的態勢。”

房地產市場最困難的時刻即將過去，行業“U”型調整已步入后半程。關鍵轉折期中，龍湖集團重點打造新品牌“龍湖智創生活”，望該品牌將成為各航道協同發展的新著力點。

推出龍湖智創生活，“服務引擎”重塑增長曲線

面對震蕩中的市場，龍湖在“空間即服務”的戰略下，嘗試進一步延伸服務邊界，提升“開發+服務”雙引擎的驅動力。

年初，龍湖推出新品牌龍湖智創生活，擬分拆其單獨上市。并于7月7日，在招股書中更新了近期多項財務數據。

值得一提的是，龍湖智創生活并非一家單純的物管企業，而是龍湖“商管+物管”兩大核心業務的有機融合。

將“服務引擎”中的兩張王牌融合，再單獨打出，有助于業務規模與質量的提升，助力經營性業務潛力釋放，為龍湖增長創造更多機會。

從市場前景來看，物管、商管與房地產開發形成互補作用，優質的物業服務以及商業運營，無疑為房企加上了“雙翼”。

同時，商管也是一條“長坡厚雪”的賽道。據平安證券預測，2030年中國購物中心銷售額將達到9.6萬億元，作為購物中心的管理運營方，商管業務擁有廣闊的市場前景。

作為最后一家明確分拆上市的頭部房企子公司，龍湖智創生活兼具“商管+物管”兩大空間服務業務，將成為港股市場內地物業管理股中的稀缺標的。

與該品牌模式類似的僅華潤萬象生活等少數企業。據公開信息，華潤萬象生活2021年總營收88.75億元，而當下總市值超750億。而據財報顯示，僅2022年上半年，龍湖智創生活收入則達到63億元。

其中，物業管理服務方面，龍湖連續13年客戶滿意度超過90%；商業運營管理服務方面，龍湖在管65個購物中心項目，在管面積約620萬平方米。

憑借行業領先的科技實力，龍湖智創生活可以提高客戶體驗，從而以服務品質帶動業務穩健發展。

物管與商管服務一直是以客戶需求為導向的業務。為了提升服務質量，龍湖自2014年起，就開始智慧引擎的探索，如今已構建了系統性的科技支撐體系。

（智慧科技）

比如，在物管服務方面，龍湖智創生活提供了無接觸的通行體驗、無死角監控、設備的自我監控、移動端上的快捷報事等智慧化的物業服務。

在購物中心與寫字樓內，龍湖智創生活IBMS（智能建筑集成管理平臺）集成樓宇設備自動化、消防系統、安防系統等，實現了建筑優化控制和管理。

目前，IBMS已在龍湖全國天街系項目，重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業態項目中落地應用。

用科技創造高品質服務，覆蓋衣食住行游購娛全生活鏈條，龍湖智創生活圍繞客戶，詮釋了龍湖“善待你一生”的品牌愿景。

所以，對于龍湖集團整體來說，龍湖智創生活起到了維系“一個龍湖”生態體系與客戶群間聯系的作用，有助于提升龍湖整體品牌價值。

逆風中的機會，“一個龍湖”協同發力

目前，港股內房股仍在震蕩中尋找底部。

截至8月29日，恒生中國內地地產指數自2020年高點以來，累計下跌70.21%。

恒生中國內地地產指數

而如今，龍湖集團也走在穿越行業逆風期、重塑自身價值的路上，作為內房股頭部企業，估值底部的龍湖，投資機會值得關注。

值得一提的是，龍湖上半年優秀的業績為股價打了一劑“強心針”，在8月10日下跌16.4%之后，至今的13個交易日內，公司股價累計上漲24.4%。

龍湖穩健的基本面，以及財務水平，得到了眾多機構的認可。三大評級機構惠譽、穆迪、標普分別保持對龍湖集團的BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

在業績會上，針對龍湖智創生活的上市時間節點，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示：“龍湖智創生活的上市資料準備已經就緒，目前市場情緒不佳，我們會關注市場，不著急。”

可以游刃有余地靜待行情轉變，在更合適的時機讓龍湖智創生活登陸港交所，充分說明龍湖并沒有急切的上市融資需求。

事實上，對于未來，龍湖集團也對龍湖智創生活抱以更高的期待，趙軼在業績會上指出：“把發展的重點轉為內生，關注內生的轉化率，接管的效率以及內生毛利率的提升。未來，智創生活的年化收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%是完全可期的。”

據統計，截至4月底，其住宅物業管理服務項目來自獨立第三方項目的在管面積占比達到62.2%。展現出較強的自生長力。

從結果看，上半年，龍湖集團因各航道間的協同發展收獲了巨大紅利。不僅多個核心業務在存量市場占得先機，還向內挖掘了更多增量。正如西澤研究院院長趙建教授所說：“不要浪費這一次房地產‘大變局’。”

在房地產行業的逆風期里，由龍湖智創生活串聯起的“一個龍湖”生態體系不斷打開龍湖集團的想象空間。

而對于資本市場來說，龍湖集團，或者已經遞交招股書的龍湖智創生活，也許都只等一個市場情緒真正反轉的信號。

文章來源：港股研究社