雷達財經出品 文|江北 編|深海

國內首批數據中心REITs產品發行取得關鍵進展。

6月18日，雷達財經自中國證監會官網獲悉，南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“潤澤科技數據中心REIT”）已通過審核。同日，“南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金”也被證監會正式批復準予注冊。

這一事件標志著公募REITs底層資產迎來重要擴容，填補了國內公募REITs市場在數據中心領域的空白。

為何數據中心REITs花落潤澤科技？有分析人士認為，潤澤科技作為國內領先的智算中心運營商，其“數據中心+綠電”模式與REITs資本工具的協同創新，有望成為破解算力行業重資產瓶頸的標桿案例。

從投資角度，國盛證券分析師楊業偉認為，潤澤科技數據中心REIT項目評估邏輯整體合理，項目運營及財務表現穩健，考慮該項目現金流穩定性較好、作為新品類REITs資產可進一步分散REITs投資，預測分派率絕對值仍有一定性價比，具有一級參與價值。

項目曾獲評“國家綠色數據中心”

公開資料顯示，潤澤科技數據中心REIT以上市公司潤澤科技位于河北省廊坊經濟開發區的國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目作為底層資產。

該項目自2020年12月16日開始運營，剩余運營年限超過49年。其距離北京市南六環直線距離約20公里，距離大興機場直線距離29公里，能夠滿足北京區域客戶對低延遲、高可靠性的需求，曾獲評“國家綠色數據中心”。

潤澤科技數據中心REIT的申報成功，對于盤活國內數據中心行業基礎設施資產有著極大借鑒意義。

近年來，隨著我國各地區、各行業數字化轉型深入推進，中國內地數據中心市場規模將保持持續增長態勢。而數據中心作為新質生產力核心要素之一，也被納入我國“十五五”戰略產業，戰略地位愈發凸顯。

然而，數據中心行業屬于典型的重資產模式，投資規模大、回報周期長。公募REITs則為數據中心企業提供了高效的融資渠道，推動行業從重資產運營向“投融管退”閉環轉型，加速資金回籠。

從公募REITs底層資產擴容的角度看，此次潤澤科技數據中心REIT項目的獲批也是監管層金融創新助力新質生產力發展政策在實施過程中的一次重大突破。

今年以來，證監會多次發文鼓勵企業利用REITs類工具對數據中心類的優質基礎設施資產進行融資。

2025年2月7日，證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》再次明確，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行不動產投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造。

2025年6月18日，證監會主席吳清在2025陸家嘴論壇開幕式上發表了題為《充分發揮多層次資本市場樞紐功能推動科技創新和產業創新融合發展》的主旨演講，指出在新的形勢下，構建以資本市場為樞紐的創新生態、提升創新資本形成效率，對于加快科技創新和產業創新融合發展意義重大，下一步將繼續支持科技企業利用知識產權、數據資產等新型資產開展資產證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創新領域存量資產。

潤澤科技為何能拔得頭籌？

潤澤科技憑借什么拔得頭籌，獲得行業的首批REITs？

資料顯示，潤澤科技是國內領先的智算中心整體解決方案提供商，始終專注于園區級、高等級、高效能、綠色智能算力和算力基礎設施的投資、研發、建設、持有和運營，主營業務包括IDC（InternetDataCenter，互聯網數據中心）和AIDC（ArtificialIntelligenceDataCenter，人工智能數據中心）兩個板塊。

今年3月，在談及項目申報初衷時，潤澤科技董事會秘書沈晶瑋表示，公司考慮發行公募REITs主要基于兩方面原因：首先，國家鼓勵多個行業試點發行公募REITs，以盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環其次，潤澤科技作為IDC行業的頭部企業，擁有多個成熟的數據中心項目，這些項目手續齊備、運營穩定，且盈利能力強，符合公募REITs的發行要求。

總的來看，潤澤科技作為國內民營第三方IDC企業龍頭，較早進入IDC市場并聚焦主業運營，其項目主要集中于一線城市衛星城，具備穩健的盈利性和稀缺性。

根據科智咨詢數據，2023年潤澤科技位列中國傳統數據中心第三方服務商市占率第四（市占率5.4%）。

浙商證券研報則顯示，目前公司已于6大核心區域建成7個AIDC智算基礎設施集群，基本完成全國“一體化算力中心體系”框架布局，并規劃約61棟智算中心、約32萬架機柜。公司持續夯實IDC領先、液冷領先和AIDC領先三大優勢，未來有望抓住AI產業機遇，持續受益于AI高速發展及大模型集群效應顯著增強帶來的智算需求爆發。

具體到此次獲批的潤澤科技數據中心REIT項目而言，其盈利性已然十分穩定。

募集說明書顯示，潤澤科技數據中心REIT項目自2020年便與中國電信北京分公司簽訂合作協議，故該項目2021-2023及2024年前三個月的平均簽約率均為100%。平均上架率則穩步上升，經歷投入運營后的爬坡期后，2023年及2024年前三季度平均上架率已達到99%以上水平。托管服務費收繳率方面，近三年該項目向中國電信北京分公司的托管服務費收繳率均為100%。

2021-2023年，潤澤科技數據中心REIT項目實現收入3.03億元、5.23億元和5.5億元，毛利率分別為53%、50%和52%，同期EBITDA分別為1.9億元、2.9億元、3.1億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）利潤率分別為61%、55%和58%。

市場人士表示，數據中心資產兼具穩定性和成長性，是理想的公募REITs投資標的。

隨著近年來AI技術的發展和數字化轉型對數據中心的需求激增，行業發展前景良好，同時數據中心資產符合政策導向，且具備市場需求和創新潛力，有望成為公募REITs參與機構的重點布局方向。乘AI算力東風，公募REITs在數據中心行業實現破冰無論對公募REITs市場還是數據中心行業都具有劃時代的里程碑意義。