雷達財經(jīng)出品 文|江北 編|深海

國內(nèi)首批數(shù)據(jù)中心REITs產(chǎn)品發(fā)行取得關鍵進展。

6月18日，雷達財經(jīng)自中國證監(jiān)會官網(wǎng)獲悉，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT”）已通過審核。同日，“南方萬國數(shù)據(jù)中心封閉式基礎設施證券投資基金”也被證監(jiān)會正式批復準予注冊。

這一事件標志著公募REITs底層資產(chǎn)迎來重要擴容，填補了國內(nèi)公募REITs市場在數(shù)據(jù)中心領域的空白。

為何數(shù)據(jù)中心REITs花落潤澤科技？有分析人士認為，潤澤科技作為國內(nèi)領先的智算中心運營商，其“數(shù)據(jù)中心+綠電”模式與REITs資本工具的協(xié)同創(chuàng)新，有望成為破解算力行業(yè)重資產(chǎn)瓶頸的標桿案例。

從投資角度，國盛證券分析師楊業(yè)偉認為，潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項目評估邏輯整體合理，項目運營及財務表現(xiàn)穩(wěn)健，考慮該項目現(xiàn)金流穩(wěn)定性較好、作為新品類REITs資產(chǎn)可進一步分散REITs投資，預測分派率絕對值仍有一定性價比，具有一級參與價值。

項目曾獲評“國家綠色數(shù)據(jù)中心”

公開資料顯示，潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT以上市公司潤澤科技位于河北省廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項目作為底層資產(chǎn)。

該項目自2020年12月16日開始運營，剩余運營年限超過49年。其距離北京市南六環(huán)直線距離約20公里，距離大興機場直線距離29公里，能夠滿足北京區(qū)域客戶對低延遲、高可靠性的需求，曾獲評“國家綠色數(shù)據(jù)中心”。

潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的申報成功，對于盤活國內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)基礎設施資產(chǎn)有著極大借鑒意義。

近年來，隨著我國各地區(qū)、各行業(yè)數(shù)字化轉型深入推進，中國內(nèi)地數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模將保持持續(xù)增長態(tài)勢。而數(shù)據(jù)中心作為新質(zhì)生產(chǎn)力核心要素之一，也被納入我國“十五五”戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略地位愈發(fā)凸顯。

然而，數(shù)據(jù)中心行業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)模式，投資規(guī)模大、回報周期長。公募REITs則為數(shù)據(jù)中心企業(yè)提供了高效的融資渠道，推動行業(yè)從重資產(chǎn)運營向“投融管退”閉環(huán)轉型，加速資金回籠。

從公募REITs底層資產(chǎn)擴容的角度看，此次潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項目的獲批也是監(jiān)管層金融創(chuàng)新助力新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展政策在實施過程中的一次重大突破。

今年以來，證監(jiān)會多次發(fā)文鼓勵企業(yè)利用REITs類工具對數(shù)據(jù)中心類的優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)進行融資。

2025年2月7日，證監(jiān)會發(fā)布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》再次明確，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎設施數(shù)字化改造。

2025年6月18日，證監(jiān)會主席吳清在2025陸家嘴論壇開幕式上發(fā)表了題為《充分發(fā)揮多層次資本市場樞紐功能推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展》的主旨演講，指出在新的形勢下，構建以資本市場為樞紐的創(chuàng)新生態(tài)、提升創(chuàng)新資本形成效率，對于加快科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展意義重大，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創(chuàng)新領域存量資產(chǎn)。

潤澤科技為何能拔得頭籌？

潤澤科技憑借什么拔得頭籌，獲得行業(yè)的首批REITs？

資料顯示，潤澤科技是國內(nèi)領先的智算中心整體解決方案提供商，始終專注于園區(qū)級、高等級、高效能、綠色智能算力和算力基礎設施的投資、研發(fā)、建設、持有和運營，主營業(yè)務包括IDC（InternetDataCenter，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）和AIDC（ArtificialIntelligenceDataCenter，人工智能數(shù)據(jù)中心）兩個板塊。

今年3月，在談及項目申報初衷時，潤澤科技董事會秘書沈晶瑋表示，公司考慮發(fā)行公募REITs主要基于兩方面原因：首先，國家鼓勵多個行業(yè)試點發(fā)行公募REITs，以盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)其次，潤澤科技作為IDC行業(yè)的頭部企業(yè)，擁有多個成熟的數(shù)據(jù)中心項目，這些項目手續(xù)齊備、運營穩(wěn)定，且盈利能力強，符合公募REITs的發(fā)行要求。

總的來看，潤澤科技作為國內(nèi)民營第三方IDC企業(yè)龍頭，較早進入IDC市場并聚焦主業(yè)運營，其項目主要集中于一線城市衛(wèi)星城，具備穩(wěn)健的盈利性和稀缺性。

根據(jù)科智咨詢數(shù)據(jù)，2023年潤澤科技位列中國傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心第三方服務商市占率第四（市占率5.4%）。

浙商證券研報則顯示，目前公司已于6大核心區(qū)域建成7個AIDC智算基礎設施集群，基本完成全國“一體化算力中心體系”框架布局，并規(guī)劃約61棟智算中心、約32萬架機柜。公司持續(xù)夯實IDC領先、液冷領先和AIDC領先三大優(yōu)勢，未來有望抓住AI產(chǎn)業(yè)機遇，持續(xù)受益于AI高速發(fā)展及大模型集群效應顯著增強帶來的智算需求爆發(fā)。

具體到此次獲批的潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項目而言，其盈利性已然十分穩(wěn)定。

募集說明書顯示，潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項目自2020年便與中國電信北京分公司簽訂合作協(xié)議，故該項目2021-2023及2024年前三個月的平均簽約率均為100%。平均上架率則穩(wěn)步上升，經(jīng)歷投入運營后的爬坡期后，2023年及2024年前三季度平均上架率已達到99%以上水平。托管服務費收繳率方面，近三年該項目向中國電信北京分公司的托管服務費收繳率均為100%。

2021-2023年，潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT項目實現(xiàn)收入3.03億元、5.23億元和5.5億元，毛利率分別為53%、50%和52%，同期EBITDA分別為1.9億元、2.9億元、3.1億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）利潤率分別為61%、55%和58%。

市場人士表示，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)兼具穩(wěn)定性和成長性，是理想的公募REITs投資標的。

隨著近年來AI技術的發(fā)展和數(shù)字化轉型對數(shù)據(jù)中心的需求激增，行業(yè)發(fā)展前景良好，同時數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)符合政策導向，且具備市場需求和創(chuàng)新潛力，有望成為公募REITs參與機構的重點布局方向。乘AI算力東風，公募REITs在數(shù)據(jù)中心行業(yè)實現(xiàn)破冰無論對公募REITs市場還是數(shù)據(jù)中心行業(yè)都具有劃時代的里程碑意義。