文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯
金科股份、融創(chuàng)、新華聯(lián)、華夏幸福等知名房企在債務風險化解方面有序推進，這意味著行業(yè)風險出清正在加速。?
作為近年首家正式進入重整程序的千億級房企，金科股份風險化解迎來破局。繼11月22日確立上海品器聯(lián)合體作為公司重整投資人后，11月29日，金科股份發(fā)布關于公司重整事項的進展公告，重整投資人1億元締約保證金已到賬。據(jù)重整投資人方面介紹，此次資金投入預計在30億元左右，同時進行產業(yè)賦能協(xié)助金科股份實現(xiàn)轉型升級。
除了金科股份，今年以來，新華聯(lián)、中天金融、華夏幸福、融創(chuàng)中國等房企在債務風險化解方面不斷探索新模式并取得進展。有業(yè)內人士對此表示，當前不少房企化債工作取得實質性進展，這得益于多重因素，包括債權人做出讓步、債務人積極自救以及政策支持，尤其是4萬億“白名單”制度的推出，能夠惠及大部分出險的房企。
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金科股份確認投資人
千億級房企重整第一股誕生
提出重整至今18個月，昔日的千億級房企金科股份終于迎來重生機會。近日金科股份披露了關于公開招募重整投資人遴選結果，確認上海品器管理咨詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合體（以下簡稱“品器聯(lián)合體”）為公司及重慶金科中選重整投資人。
這意味著，在遴選出產業(yè)投資人之后，金科股份只要順利召開通過第二次債權人大會，即可完成整體重整工作。金科股份也由此成為第一家打響重整的全國性房企。
股權穿透后，此次牽頭重整的投資人實力不俗。其中，上海品器管理咨詢有限公司的實控人為北京品器管理咨詢有限公司，后者股東包括御風集團和萬通集團的創(chuàng)始人馮侖，以及鑫苑中國的創(chuàng)始人張勇；另一方投資人北京天嬌綠苑公司則引入合作出資方馮果。公開信息顯示，馮果的父親系東方資本創(chuàng)始合伙人馮彪，后者曾在2013年成功操盤“鋅業(yè)股份”破產重整。此次馮彪再度出手，或許能為金科股份的重整提供有力支撐。
據(jù)馮彪方面闡釋，對于金科股份的重整不僅是在資金上，還包括產業(yè)、金融等方面：“資金投入預計在30億元左右，在其能夠輕裝上陣的情況下，借助金融和資本的力量，同時進行產業(yè)賦能協(xié)助金科股份實現(xiàn)轉型升級。”
金科股份也在公告中表示，如公司順利實施重整并執(zhí)行完畢重整計劃，將有利于優(yōu)化公司資產負債結構，扭轉公司經營頹勢，恢復持續(xù)盈利能力。至于何時能夠完成重整，根據(jù)金科股份此前公告，預計將在2025年1月中旬完成所有重整事項。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就此表示，金科股份債務重整取得良好進展，對于房地產行業(yè)而言是較大的利好事件，尤其是提振了行業(yè)化債工作的信心，對于保交樓的進展及房地產行業(yè)止跌回穩(wěn)也有一定幫助。“不過，以資本公積金轉增股票的方式引入戰(zhàn)投或者償債，也會同時稀釋原股東的控制權，至于后續(xù)金科股份具體是否變更控制人，要看企業(yè)具體重整方案和債務條件。”
伴隨“白衣騎士”的敲定，金科股份破產重整迎來關鍵性進展，后續(xù)的重整方案更值得關注。目前金科股份尚未披露重整方案細節(jié)，不過對重組投資人而言，獲得權益最常見的方式是資本公積轉增股本。北京德恒律師事務所日前發(fā)布的一份研究報告顯示，在2022年1月至2024年10月期間，全國共有43家上市公司的重整計劃獲得法院批準，其中42家是以轉增方式進行出資人權益調整，占比約98%。
企業(yè)轉增的實施流程可分為三步：確定股本基數(shù)、確定轉增比例、將轉增股票用于重整計劃確定的用途。從轉增比例來看，昔日貴州最大房企中天金融的重組方案是每10股轉增約7.48股，而新華聯(lián)的重組方案是每10股轉增約20.96股。
若重整計劃以當前金科股份53億股流通股為基數(shù)，按照每10股轉增10股的比例實施資本公積轉增股本，共計轉增53億股。以金科股份11月29日收盤價1.61元/股粗略測算，重整投資人約30億元的投資就可獲得金科股份約17.6%的股份。
據(jù)11月23日金科股份公告，截至目前，黃紅云及其一致行動人合計持有金科股份75861.90萬股，持股比例為14.21%。這也意味著，待轉增完成后，品器聯(lián)合體或將超越黃紅云成為金科股份的最大股東。
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資本公積金轉增股本成主流方案
房企“股權+業(yè)務”同步重整
全國性房企金科股份重整迎來破局之外，近年房企重整路徑已經顯現(xiàn)，目前新華聯(lián)、中天金融均在破產重整方面取得階段性成果。從重整方式看，“以資本公積金轉增股票，轉增股票部分用于引入戰(zhàn)略投資者，部分用于抵償負債”已成為房企司法重整的主要方式。
今年9月，中天金融重整工作迎來重大進展，貴陽市中級人民法院批準中天金融重整計劃。根據(jù)重整計劃，今年4月，粵民投控股子公司——粵民投另類投資（珠海橫琴）有限公司（以下稱“粵民投另類投資公司”）被確立為中天金融的戰(zhàn)略投資者，備選戰(zhàn)略投資者則為金大通。在出資人權益調整方案中，中天金融將在此次重整程序中將賬面52.40億元資本公積全部轉增為流通股票，戰(zhàn)略投資人以14億元的價格認購中天金融轉增股票中的20億股。
新華聯(lián)則在今年年初完成重整計劃。今年2月，新華聯(lián)集團方面宣布，新華聯(lián)控股等六家企業(yè)的司法重整取得成功。根據(jù)重整計劃，新華聯(lián)共計轉增39.75億股，本次重整公司獲得價值約55億元的現(xiàn)金和股票等資源，用于引入投資人及抵償債務。
根據(jù)上述安排，重整后的中天金融、新華聯(lián)均發(fā)生實控人變更。其中，中天金融的實際控制人將由羅玉平變更為無實際控制人，粵民投另類投資公司成為中天金融擁有表決權最多的核心股東，而金大通則成為重整后的中天金融第一大股東；新華聯(lián)也在重整后易主，公司第一大重整投資人——北京華軟盈新資產管理有限公司指定的重整投資實際實施主體湖南天象盈新科技，成為新華聯(lián)第一大股東。
除了股權重整，上述企業(yè)將同步進行業(yè)務轉型。其中，中天金融對公司主營業(yè)務進行戰(zhàn)略調整，去化剝離地產，保留證券和保險業(yè)務——中融人壽、中天國富證券成為中天金融最核心資產。按照規(guī)劃，戰(zhàn)略投資人在其重整完成后的3—5年內，對中天金融旗下兩家持牌金融機構累計增資上百億元。
曾經“文旅+地產”雙軌并行的新華聯(lián)，也已確定將文化旅游作為其發(fā)展戰(zhàn)略的核心。按照重整計劃，后續(xù)新華聯(lián)控股將繼續(xù)經營，并設立新礦業(yè)公司。目前來看，新華聯(lián)已實現(xiàn)“脫星摘帽”并扭虧為盈，截至今年三季度末，公司實歸母凈利潤0.84億元，扭虧為盈。
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房企出爐創(chuàng)新性化債方案
華夏幸福“置換帶”、融創(chuàng)二次重組
目前房地產行業(yè)風險正在加速出清，除了金科股份開啟重整，多家房企的債務重組事項也收獲成果。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前富力、融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企基本完成境內外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內債券展期，華夏幸福、當代、綠地、中梁等房企基本完成境外債券展期或重組。
就在11月，多家房企披露債務重組進展。譬如，旭輝控股公告表示，公司合計持有適用債務未償還本金總額約87.36%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議；佳兆業(yè)擬發(fā)行強制可轉換債券及配發(fā)股份，推進122.7億美元債務重組。
此外，房企境內債正迎來二次重組。早在2023年便完成境內外債務重組的融創(chuàng)，近日推出境內債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期等四個選項，覆蓋百億本金。
與上一輪境內債展期不同，融創(chuàng)本次債務重組的重點是“削債”，化債方案涉及現(xiàn)金清償、債轉股、以資抵債等。比如，公司擬使用現(xiàn)金按照每張債券面值18%的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，累計購回所使用的現(xiàn)金總金額預計不超過8億元，接納債券本金上限約44億元；擬向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，變現(xiàn)所得資金用于償付債券持有人，可接納債券本金預計約30億元。
華夏幸福近期也創(chuàng)新性地推出“置換帶”方案，即以“置換帶走債務”。據(jù)華夏幸福發(fā)布的“債務重組計劃之置換帶方案”，華夏幸福擬拿出價值200億元的園區(qū)資產交給廊坊市屬國企，國企拿到資產的同時接下華夏幸福200億元債務，債務人變成了國企。不過，該方案附帶條件，即參與的債權人需拿出與債務對等的融資，即最終200億元貸款來支持國企。
整體來看，華夏幸福“置換帶”或為多方需求都提供解決方案，于債權人而言，債務由國企承擔后可降低風險；于接盤國企而言，鋪墊了未來項目，債權人提供的新增貸款可進一步孵化項目。按照計劃，“置換帶”將于2024年年底前完成。
宋紅衛(wèi)就此談道，目前不少房企化債工作已取得實質性進展，比如旭輝、佳兆業(yè)等房企化債方案都獲得超過三分之二以上債權人的同意，重組方案獲得通過的可能性很高，這得益于多重因素：“一是債權人做出讓步，債權人對于債務重整的預期放低有利于化債工作的推進；二是債務人不躺平、積極自救，不斷優(yōu)化財務指標。另外，政策支持是化債的重要支撐因素，今年政策層面在保交樓、紓困方面給予了較大支持，尤其是4萬億‘白名單’制度的推出，能夠惠及大部分出險的房企。”
（文中觀點僅代表嘉賓個人，不代表本刊立場。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）
