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種了三年的瓜，終于結出了今日的果。

01

借經營貸炒房的人，扛不住了

最近有條關于深圳樓市的消息，著實給人嚇了一跳。

一套原本價值600萬的房子，經過三年的貶值，評估價竟然暴跌至200多萬！

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還有一個業主在深圳的房子，之前評估價達到700萬，現在跌到了480萬，跌幅達到31%！

有購房者買了福田華強片區一套54平的二手房，銀行原本的評估價在480萬，而最近銀行卻將這套房子的評估價下調到了436萬。

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也就是說，本來購房者可以按照480萬的評估價貸款，貸款金額為336萬，而現在卻只能貸出305萬。

這讓當初選擇用房子做經營貸，或者用經營貸買房的人徹底慌了。他們不僅要面臨巨大的經濟壓力，還有可能面臨房產被法拍的困境。

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所謂的經營貸，是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品。總的來說，就兩個重點：

一是貸款對象為企業，也就是說申請人得是法人，名下要有公司；

二是還款方式可以選擇先息后本，能減輕短期現金流壓力。

面向的主體是中小企業，而并非個人，但情況在三年前出現了個重大變化。

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2020年，全國經濟受到新冠肺炎疫情嚴重沖擊，企業生存陷入困境。為了支持中小企業渡過難關，全國多個地方出臺了降低經營貸利率乃至了直接貼息的優惠政策。

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通過經營貸的方式給實體企業，中小微企業以非常優惠的貸款政策，審批容易，利率也很低，不少銀行的經營貸利率降低到了3.85%左右。甚至還有更低的利率存在。

對比房貸利率最少5%以上，實際貸款會比5%上浮更多。從銀行貸經營貸出來，資金的使用成本要低得多，相比之下存在巨大逆差。

所以，這款本來是服務于中小企業，面向于實體的貸款產品，最終變成了助推樓市站上新高地的一個利器。

不少人通過一些“灰色手段”借經營貸炒房，或者干脆把原本20年-30年的長期貸款置換為1-3年的低利息短期貸款。

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畢竟一筆30年期、利率5%、總額100萬的房貸，選等額本息的話，每月要還5300，30年下來，本息累計191萬。

而一筆同樣金額、利率2.8%的經營貸，每月只要還4100。“理論”上30年下來，本息一共只有148萬，能省43萬。

要知道2020年那會兒，廣深地區的一套房利息水平比5%還要高，差不多在5.88%-6%這個水平，如此利差造成的結果可想而知。

02

經營貸的風險越來越高

拿房貸換經營貸本質就是賭博，短期內賭房價上漲，很少有“剛需”用經營貸買房，基本都是炒房客的違規操作。

不坑老實人，挺好。

當初，房價上漲的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養貸方式來補齊這個窟窿。但需要注意的是，這兩種方式會產生新的成本，一旦后續資金出了問題，如果不能及時償還，負債將如滾雪球般越來越多。

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有網友的評論很經典：

“得了吧，全深圳真正有大產權的房子才一百多萬套，深圳有兩千多萬人口，深圳的筍盤有多少人盯著知道嗎，深圳的房子怎么可能沒有流動性。不懂就別瞎說了，說個什么鶴崗或者沒人知道的十八線小城市也就算了”

這是在樓市熱火朝天時期，相當一部分“借機發財”人的普遍心態。

深圳房子特別稀缺，有錢人很多，都在捧著錢等著買房子。

但是他們忽略了背后所隱藏的巨大風險。

首先是監管層壓根不允許經營貸流入樓市，查到就會被銀行抽貸，隨時面臨政策性風險，不確定性極大！

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其次，經營貸是按照房屋評估價的一定比例發放貸款，并且三年一個循環。也就是說前期你不用還本金，只需要還利息，三年以后把經營貸的本金再全部還清。

問題是到期以后房價如果出現大幅度下跌，導致評估價上不去，你就要往里面一次性補充大量的資金。

以前銀行評估價1000萬的房子貸700萬出來，現在到期了需要還700萬，但現在銀行評估價只有800萬，即使轉到小銀行去給你貸8成，也只有640萬，那么這個差額60萬就可能沒法還貸了。

這還算好的，有些下調幅度更大，自己可能得找上百萬補齊差額。當然對二線城市來說，兩三百萬總房款，算下來倒也沒多少。

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可是對深圳這樣的一線城市來說，對這些動輒八百一千萬的房子來說，差1成都有幾十上百萬，臨時找錢就很難補了。

資金一旦跟不上就會爆雷，甚至是變成法拍房的風險，而套經營貸的人群大部分都是那些杠桿拉爆或者本身資金已經出問題的，這就導致后續無資金補償。

其實深圳的房地產市場21年下半年開始就出問題了。核心數據是“二手房成交量”。

深圳有個概念叫二手房成交榮枯線。一般是每月5000套-8000套之間。

現在的情況是怎么樣？

現實是二手房成交量從21年下半年之后就長期維持在2000套左右。你沒看錯，就是能夸張到這樣。

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沒有成交量，當然就是沒有流動性，估值方法當然就是要改。銀行能撐到現在才去改變估值，也已經很不容易了。

最為關鍵的是，那些利用經營貸炒房的人群大部分是在2021年樓市最高點時瘋狂加的杠桿。

今年是2024年，剛好三年期限就要到了，他們面臨的現狀要么是房價大幅度下跌，甚至首付都跌沒了。

另一邊是比總房價還要高的經營貸款沒有還款。

因此，2024年絕對會是深圳炒房客“最寒冷的一個冬天”，比2022年、2023年都要冷得多。

03

對深圳而言是件好事

其實深圳炒房客的冬天，恰好是深圳這座城市的“春天”。

高房價抬高地租，高房價，減少消費；高房價，抑制實體企業的生產等等問題。這些年被討論的都爛大街了，炒房的人更知道。但是，就是在所有人都心知肚明的情況下，資金依然是源源不斷流向房地產。

背后一定是有推手的。

深圳由于從改革開放以來，一直是面向香港的金融窗口，通過深圳把財產帶出境其實很方便。

在2015-2016年，中國股市發生大股災，大盤狂瀉不止，緊接著中國發生了史上最嚴重的資本外逃。

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那時候深圳房價波動是比較大的，有很多深圳房產持有者，他們其實也有海外的賬戶或者有海外身份。他們在深圳買房子就是為了用來套現離場。

比如，拿深圳的房子在香港做銀行抵押，直接套現。除了這些正規渠道，還有很多非正規的渠道。

比如在香港和深圳之間有很多的貿易公司在做走資的業務，大額資金找外貿公司，小額資金找貨幣轉換店。這些貨幣轉換店，他們總部都建立在香港，深圳內地也有很多，只需要給非常低廉的手續費，就可以不留痕跡的轉移資本。

這也就是為什么深圳房價相比北京，上海為什么起伏很大。

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考慮到這些因素，深圳房價杠桿抬地越高，那些通過房產走資出逃的人，能夠利用房產套現的資金就越多。

這就造成了深圳面臨兩個難處，一方面是通過有人利用漏洞不斷轉移資產，另一方面是一路高歌猛進吸收了太多社會資金，讓深圳真正應該被資金滋潤起來的產業，沒收到足夠的照顧。

還好，這一點從深圳地方到高層都已經意識到了。

2016年提出的“房住不炒”，再到2019年提出“三條紅線”，再到后來的中央經濟會議提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”.......

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一條脈絡梳理下來，很清晰地看到一條貫穿了七八年的大主線——擠出房地產泡沫！

2024年是那些借著經營貸炒房人結出三年的苦果，更是從上到下的樓市擠泡沫政策結果的一年。

脫虛向實，是轉型升級的必由之路。

更別說深圳經濟素質非常之高，除了北上，難有望其項背者。有些城市為什么最近幾年發展不盡人意？逐漸被深圳拉開差距？

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就是產業素質低了，戰略新興產業和航母級平臺太少了，過去太依賴房地產了，轉型升級太慢了。

和北上廣相比，深圳主要是醫療和教育不足，不過最近幾年瘋狂砸錢下，已經取得了很好的成績。

南方科技大學、哈工大深圳小區、清北、港中文等紛紛在深圳建立研究機構或者校區，假以時日必然跨越發展。

在2023年，深圳已經成為中國第一大制造業城市，電子、制造、通信、生物醫藥等多個領域的高速發展為深圳帶來了巨大的經濟推動力。

現在深圳一步步擠掉經濟結構中的水分和泡沫，必將迸發出更大的能量，這個改革開放的排頭兵的二次改革、二次創業已經在路上了。