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REITs是什么？

很多人可能對這個詞感到陌生。REITs，又叫不動產投資信托基金，它起源于20世紀60年代的美國，投資領域包括房地產、酒店商場、工業地產、基礎設施等，目前REITs全球市場規模超過2萬億美元。

根據募集方式的不同，REITs可以分為公募型和私募型兩類。在中國，目前REITs的試點范疇主要集中在基礎設施領域，并且采用公開募集的方式，因此也叫作“基礎設施公募REITs”。

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中國對公募REITs的探索可以追溯到2020年4月，證監會、國家發改委聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

2021年6月，首批9只公募REITs正式上市，那年也被看做是中國公募REITs元年。目前我國公募REITs的底層資產大部分是基礎設施——高速公路、產業園區、倉儲物流、清潔能源這些。

公募REITs的運作模式也不復雜，城投平臺、國有企業等市場主體通過銀行貸款、發行債券、非標融資等方式獲得融資，進行基礎設施建設，建設完成后通過使用者收費（如租金）等形式獲得穩定的現金流來給投資者產生回報。

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舉個通俗點的例子，某地方要修一條高速公路，通過REITs方式融資10個億，等路修好了，用這條路產生的收益來作為回報：一起籌錢修路，一起分享收益。

值得一提的是，按照我國的相關規定，在符合分配條件的情況下，公募REITs每年至少要進行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金額的90%。

截至2023年6月底，目前國內已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以來至少進行了1次分紅，其中有9只至少進行了3次分紅（數據來源：Wind）。

可以說，REITs不僅拓寬了基礎設施建設的融資渠道，也降低了我們普通投資者參與基礎設施項目投資的門檻。普通個人因為資質、資金實力等因素的限制，可能難以參與到高速公路、水利設施、港口等大型基礎設施的投資中。但REITs發揮了“集中力量辦大事”的作用，普通個人通過持有REITs，可以間接地參與到基礎設施項目的投資建設中去，進而有機會分享項目平穩運作所產生的收益。

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REITs的底層資產如何估值定價？

普通公募基金在面向投資者募集資金時，通常都是按面值1元每份發售。可公募REITs卻有不同的發行價格，例如目前已上市的高速公路類公募REITs，其發行價格分布在7-14元之間。

公募REITs遵循和股票IPO類似的發行定價步驟：一般先基于監管部門核準的發行份額數量，以REITs持有的基礎設施項目在發行時點的評估價值為錨，確定單位基金份額的發行價格區間，然后根據網下投資者（即機構投資者）的報價和需求數量確定認購價格。

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▲不同REITs底層資產的收益來源

不難看出，公募REITs底層基礎設施項目的估值是確定發行定價的重要依據。

目前在國內，不管是經營權類REITs還是產權類REITs，主要采用“現金流折現法”對基礎設施項目在發行時點的價值進行評估?，F金流折現法的計算邏輯在于，將基礎設施項目未來預期能產生的運營現金流折算成現在的價值。具體步驟如下：

第一步，預測基礎設施項目在未來一定期限內每期產生的運營現金流；

第二步，確定較為合理的折現率，將未來各期產生的運營現金流折算成發行時點的現值；

第三步，把各期運營現金流折算成的現值進行加總。加總后得到的，就是基礎設施項目在發行時點的價值。

例如，假設一條剩余經營期限為5年的高速公路，預計未來每年能夠產生的運營現金流為1億元。折現率為5%，即第二年的1億元等于現在的0.95億元（計算公式為1/(1+5%)）。以此類推，最后加總計算出來的當前價值為4.32億元。

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▲僅作舉例，不作為投資建議

當然，我們需要知道，目前基礎設施項目在公募REITs發行階段的價值是基于多個不同的假設而評估出來的?？傮w而言，收益期限和運營現金流影響著未來現金流的多少，折現率則影響著未來現金流折算成的現值的大小。一個基礎設施項目預期未來能夠產生的現金流越多，采用的折現率越低，其定價就會越高，相應地投資者購買公募REITs的價格也會越高。反之亦然。

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個人投資者如何參與公募REITs投資？

目前，個人投資者可以通過三種方式參與投資公募REITs：場內或場外首發認購、場內交易、基金通平臺的份額轉讓。

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先看場內/場外首發認購。目前，公募REITs主要面向三類投資者募集資金：戰略投資者（主要為基礎設施項目原始權益人）、網下投資者（專業機構投資者）和公眾投資者（包括個人投資者及一般機構投資者等）。在首發階段面向個人投資者的配售比例不高，從目前已上市的28只公募REITs來看，戰略投資者配售比例的簡單算術平均值為67.72%，網下投資者的為22.81%，公眾投資者的僅為9.47%（數據截至2023年8月）。

個人投資者可以通過場內和場外兩種方式參與公募REITs的首發認購。參與場內認購的，需要開通場內證券賬戶（股票賬戶或場內基金賬戶）；參與場外認購的，需要開通場外基金賬戶。

個人投資者參與認購公募REITs，目前主要采用“金額認購，份額確認”的方式，即投資者先投入一定金額（需要不低于規定的單筆最低認購金額），在扣除認購費用之后，按照基金份額的發行價格確認買入的基金份額數量。

認購金額方面，面向個人投資者，不同公募REITs所要求的最低認購金額可能會有所差異。目前，單賬戶首次認購公募REITs的最低金額要求通常為100元或1000元。

認購費用方面，不同公募REITs采用的認購費用結構可能存在差異。一般而言，如果認購金額位于某一區間之內，則按照約定的固定費率收取費用；當超過某一特定數值時，則是收取一筆固定費用。例如，某公募REITs的《發售公告》規定，若個人投資者的認購金額小于1000萬，認購費率為0.5%；若大于等于1000萬，則為每筆收取固定認購費1000元。

發行價格方面，與普通公募基金常見的按面值1元發售不同，公募REITs的發行價格受其擬持有的基礎設施項目估值、發行份額等因素的影響。因此個人投資者參與認購公募REITs，不能僅看認購價格的絕對值大小，更應該綜合考慮公募REITs的基礎設施項目基本情況、估值等因素。

再看場內交易，這也是目前個人參與公募REITs投資的主要方式。場內交易不會增加公募REITs的總份額，其實是基金份額在不同投資者之間進行轉讓交易。

一般而言，公募REITs在成立之后會選擇在證券交易所上市。公募REITs上市后，個人投資者在場內認購的基金份額，可以直接參與場內交易；使用場外基金賬戶認購的，則可以通過轉托管至場內后進行交易。

和場內買賣股票的方式類似，個人投資者可以通過競價、大宗和詢價等交易所認可的方式買賣公募REITs。不同的交易方式對應著不同的申報時間和數量要求。采用競價交易方式的，交易時段與股票交易時段一致，每個交易日的9:15至9:25為集合競價時間，9:30至11:30、13:00至15:00為連續競價時間。目前要求的單筆申報數量均應為100份或其整數倍。

成交價格方面，交易所目前對公募REITs單日的價格漲跌幅進行限制。一般而言，公募REITs上市首日的漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅度限制比例為10%。采用競價交易的，在價格漲跌幅范圍以內的為有效申報價格。例如，某只公募REITs前一交易日的收盤價為9元，那么下一個交易日的有效報價區間為8.1元至9.9元。

最后是基金通平臺的份額轉讓，滬深交易所目前均建立了基金通平臺，開通場外基金賬戶的個人投資者可以通過其進行公募REITs的份額轉讓。該平臺目前不對投資者收取費用。

具體而言，個人投資者可以通過已開通基金通平臺業務權限的基金銷售機構與做市商進行基金份額轉讓，但投資者之間目前不能直接進行基金份額的相互轉讓。目前，基金通平臺僅支持投資者將場外認購的公募REITs份額進行轉讓賣出，后續何時推出投資者買入基金份額等功能由交易所另行通知。

轉讓方式方面，基金通平臺目前支持投資者通過報價、詢價（上交所）兩種方式轉讓賣出基金份額。

轉讓時間方面，基金通平臺目前的轉讓時間為每個交易日9:30至11:30、13:00至15:00。交易所可以根據市場發展需要調整轉讓時間。

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投資公募REITs有哪些風險？

公募REITs在符合分配條件的前提下，每年至少要進行收益分配1次，但我們并不能因此就簡單地認為投資公募REITs可以安心“躺平”拿分紅。作為一類較為特殊的投資品種，公募REITs有哪些潛在的主要投資風險呢？

1、基礎設施基金的投資集中度風險。公募REITs以不低于80%的非現金基金資產集中投資于一個或者少數幾個同一類型的基礎設施項目，因此公募REITs一般難以通過分散化投資的方式降低投資風險。公募REITs的收益情況很大程度上依賴于一個或者少數幾個基礎設施項目的運營情況。

2、基礎設施項目的經營風險。與其他普通公募基金不同，公募REITs并非主要投資我們所熟悉的股票、債券、貨幣市場工具等資產，其主要的底層資產是基礎設施項目，因此需要重點注意基礎設施項目的經營風險?；A設施項目有可能受到經濟環境惡化、運營不善等不利因素的影響，導致其實際的經營收益情況會低于首發募集時所預期的情況。

例如，高速公路面臨著車流量波動、市場替代、安全管理等潛在風險；污水處理項目面臨著環保政策變動、行業標準或優惠補貼措施缺乏持續性等潛在風險；產業園區面臨著運營不善、承租人違約、重要承租人不續約等潛在風險；保障性住房面臨著租金定價和調整、人口流入趨勢變動等潛在風險。

3、二級市場交易價格波動風險。公募REITs目前采取封閉式的運作方式，不開放申購和贖回，但成立后會在交易所上市交易。個人投資者目前主要通過二級市場買賣參與公募REITs的投資，因此需要注意二級市場交易價格的波動風險。

公募REITs的二級市場交易價格受到多種因素的影響，除了底層基礎設施項目的運營情況之外，還包括市場流動性、極端事件、負面輿情等其他因素。因此，公募REITs的二級市場交易價格會存在波動風險。

此外，當公募REITs的二級市場交易價格出現大幅溢價現象、即明顯高于基金份額凈值的時候，投資者如果在此時買入，不僅會面臨價格下跌的風險，其可能獲得的分紅回報率也無形中被拉低了。

4、流動性風險。流動性風險是指當投資者需要資金時，由于市場交易不活躍，難以用合意的價格順利將資產賣出、變現，從而有可能導致投資者錯過其他投資機會。我國公募REITs目前尚處于發展初期，受場內可流通規模容量、投資者認知和參與度等因素的影響，公募REITs的二級市場交易總體看還不太活躍，可能會面臨一定的流動性風險。根據Wind數據，截至11月底，已上市的29只公募REITs今年以來整體的日均成交額為3.11億元，日均換手率為0.83%，低于A股的2.76%。

（除標注外，數據及圖表來源：易方達投資者教育基地）