3月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2025年2月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升0.5%領(lǐng)跑，自2024年11月起已經(jīng)連續(xù)上漲4個(gè)月。

然而，整體市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的同時(shí)，南京部分樓盤(pán)卻掀起了一輪價(jià)格戰(zhàn)，這種兩極分化的現(xiàn)象引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

庫(kù)存壓力下的價(jià)格戰(zhàn)

3月9日，南京本地國(guó)資房企南京高科旗下項(xiàng)目高科紫堯星院突然宣布以1.8萬(wàn)/㎡起的價(jià)格“拋售”，而該項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)均價(jià)高達(dá)3.1萬(wàn)元/㎡，競(jìng)拍地價(jià)為19713元/㎡，房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜。

這一“骨折價(jià)”策略讓高科紫堯星院成為南京的網(wǎng)紅熱盤(pán)，銷售人員表示，“周末來(lái)了幾千人，都擠滿了。兩天賣了200套房，都是90后、00后來(lái)買房。一個(gè)周末就基本把兩棟樓清空了。”南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，高科紫堯星院入網(wǎng)總套數(shù)為206套，目前總認(rèn)購(gòu)數(shù)已達(dá)159套，總成交數(shù)為21套，銷售勢(shì)頭火爆。

然而，這背后的降價(jià)舉措實(shí)則是企業(yè)的無(wú)奈之選。據(jù)了解，在大幅降價(jià)之前，高科紫堯星院曾經(jīng)歷了接近兩年的“封盤(pán)期”。2023年2月項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，推出了兩棟樓206套房，折后銷許均價(jià)約為30981元/㎡，但當(dāng)時(shí)僅賣出了十幾套。原因在于，高科紫堯星院所處的堯化門(mén)板塊距離主城較遠(yuǎn)，居住配套相對(duì)滯后，且項(xiàng)目自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)也未能跟上樓市的迭代步伐，因此去化情況一直不容樂(lè)觀。

無(wú)獨(dú)有偶，位于河西奧體板塊的紫輝時(shí)代廣場(chǎng)也遭遇了類似的困境。盡管該樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，擁有金中實(shí)小和中華中學(xué)上新河初級(jí)中學(xué)的雙學(xué)區(qū)配置，但其屬于65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)已縮水23年，容積率高達(dá)6.58，得房率僅70%左右。由于戶型設(shè)計(jì)偏大、總價(jià)優(yōu)勢(shì)不明顯，項(xiàng)目銷售一直難以起量，最終也不得不選擇5折賣房，總價(jià)從350萬(wàn)元起步降至165萬(wàn)元起步。

為何南京房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的態(tài)勢(shì)，但部分樓盤(pán)仍選擇降價(jià)促銷？最大原因由于南京樓市的庫(kù)存壓力。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，截至2025年1月末，南京市新建商品住宅庫(kù)存面積高達(dá)825萬(wàn)平方米，其中70平方米以下的小戶型公寓庫(kù)存積壓尤為嚴(yán)重，去化周期漫長(zhǎng)。專家分析指出，這一庫(kù)存問(wèn)題主要源于市場(chǎng)需求萎縮、投資客逐漸退場(chǎng)以及供需結(jié)構(gòu)失衡等多重因素的疊加影響。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，盡管截至今年1月末，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的狹義庫(kù)存量同比下降了11%，但南京樓市的狹義庫(kù)存去化周期仍超過(guò)20個(gè)月，顯示出其面臨的庫(kù)存壓力之大。特別是70平方米以下的小面積段房源，庫(kù)存積壓情況尤為突出，郊區(qū)個(gè)別板塊的庫(kù)存量甚至較2024年底還有所上升。

“好房子”走出獨(dú)立行情

與此同時(shí)，南京高端住宅市場(chǎng)卻上演著截然不同的劇情。2025年開(kāi)年以來(lái)，南京多個(gè)定位“頂豪”的改善型項(xiàng)目逆市走強(qiáng)，以堅(jiān)挺價(jià)格走出獨(dú)立行情：中堃置業(yè)江心洲賢坤花園單價(jià)突破6.4萬(wàn)元/㎡即將清盤(pán)，其老門(mén)東G10項(xiàng)目更傳出單價(jià)破8萬(wàn)、總價(jià)2000萬(wàn)起跳的消息；金基開(kāi)發(fā)的紫金山下“山和月”與綠城合作的鼓樓濱江“沁百合”，5萬(wàn)元/㎡的放風(fēng)價(jià)同樣引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

這些現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目的熱銷，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的深刻變革。在住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的升級(jí)浪潮中，安全、舒適、綠色、智慧的高品質(zhì)住宅也正成為穿越周期的“硬通貨”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年最大變化是一大批改善型新盤(pán)入市，特別是密度較低、配套完善、品質(zhì)優(yōu)良的“好房子”項(xiàng)目。

南京樓市的表現(xiàn)不僅反映了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的獨(dú)特情況，也折射出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些新趨勢(shì)和變化。

從全國(guó)范圍來(lái)看，樓市正邁向止跌回穩(wěn)。2025年2月，在70個(gè)大中城市中，有18個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，3個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。盡管受春節(jié)銷售淡季等因素影響，各線城市商品住宅銷售價(jià)格總體穩(wěn)中略降，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格降幅均繼續(xù)收窄，表明在政策利好和市場(chǎng)基本面改善的背景下，市場(chǎng)信心正在逐步增強(qiáng)。

此外，“好房子”時(shí)代已正式拉開(kāi)帷幕，2024 年下半年以來(lái)，超 30 個(gè)城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，“好房子”也在今年首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告。

“好房子”項(xiàng)目的供不應(yīng)求也正成為市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。以成都為例，銷售中介表示，目前成都每個(gè)區(qū)域只有一兩個(gè)“好房子”項(xiàng)目，但銷售情況卻異常火爆。嘉禾桂府兩次開(kāi)盤(pán)均采取搖號(hào)銷售，當(dāng)日即告售罄；麓湖麗世縵華雖然還未取得預(yù)售許可證，但已被預(yù)訂了20多套，看房驗(yàn)資門(mén)檻也高達(dá)300萬(wàn)元。