房價為什么“跌跌不休”？原因很簡單，房子夠住了，甚至是過剩了。

中國有多少房子？據全國自然災害綜合風險普查數據顯示，中國擁有近6億棟城鄉房屋。敲重點，單位是棟，不是套、戶。

過去，房地產曾是拉動中國經濟的重要引擎，對地方財政也有顯著貢獻。而如今房地產市場的下行，已經給中國經濟造成了一些不良的影響。

盡管國家已出臺多項政策旨在“救市”，成效卻有限。

為此，中央財辦提出新方向，強調要構建房地產發展新模式，摒棄高負債、高周轉、高杠桿“三高”舊模式，轉而聚焦打造滿足人民新期待的“好房子”，精準對接剛性及改善性住房需求。

浙江各地也在紛紛試點和探索如何打造“好房子”。

杭州，居民眾籌5億重建小區

2023年5月11日，浙江發布《全面推進城市更新的實施意見》，為老舊小區改造提供了明確的路徑與政策支持，有效打破了規劃、立項、審批等環節的“堵點”，讓城市更新工作得以順暢進行。

5月出臺相關政策，去年6月杭州浙工新村就基本完成簽約，8月項目正式立項，9月可行性研究報告獲批，10月初步設計與騰房工作同步告捷，11月更是取得了施工許可證并完成了拆房工作。

據悉，浙工新村始建于上世紀80年代，共有14幢多層住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多數樓幢由于建筑年代久遠，房屋主體采用預制多孔板及條形基礎，無抗震設防及配套用房，安全隱患較多。而且其中4幢多年前就已是C級危房（僅次于D級危房，部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情），一直以來居民的改造意愿強烈。

浙工新村小區居民以“一幢樓一代表”為原則成立居民自主更新委員會，代表多數居民行使權利，采取委托政府部門的形式實施項目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新組織向政府提交自主改造申請，政府按照一事一議方式進行審議，條件合適的支持其進行“拆改結合”的自主改造。

尤為值得一提的是，浙工新村的拆改與重建，其主體與出資方均為居民自身。居民出資比例高達80%，總額近5億元，剩余部分則通過舊改、加裝電梯、未來社區創建等政策性補貼得以解決。這一模式不僅減輕了政府的財政壓力，更激發了居民參與社區改造的熱情與責任感。

浙工新村的順利推進，是杭州市大力推進城市更新，讓居民住上“好房子”的生動體現。

國家層面的指導意見早在2020年就已明確，但具體實施仍需地方政府的配套措施與實際行動。同樣有改造需求的成都中央花園二期，早在2018年，小區業委會就提出“自主更新、拆舊建新”的設想。2023年，99%業主簽字同意。然而，該小區目前仍在等待相關單位的回復。

麗水，個人可以買地建房

今年4月，浙江麗水率先試點“微小宅地”政策，該政策允許個人直接購買土地并自主建房，同時享有自由售賣的權利。此舉措旨在通過靈活調整土地規劃政策，促進住宅市場的多元化發展。

同時，該政策還適度放寬了對容積率的限制，特定條件下允許建設單幢低層住宅，且非沿街部分可采用低矮實體圍墻設計，高度不超過2米，既保障了私密性又兼顧了個性化與實用性。

順應這一政策，麗水的碧湖新城16畝低密地塊亮相，容積率低至0.7，地塊通過區內道路形成3個子地塊，其中一宗子地塊還能進一步拆分至800-1000㎡小地塊，允許單個業主拿地，也允許多人組團聯合拿地共同建設。據悉，該地塊地理位置優越，距離市政府僅約10分鐘車程，是碧湖新城及“一脈三城”戰略的關鍵聯結點。

目前，該地塊正處于意向征集階段，具體出讓時間尚未確定。蓮都區自然資源和規劃分局已明確表示，將通過浙江省自然資源智慧交易服務平臺發布預申請信息，歡迎符合條件的申請人繳納保證金并提交預申請。正式報名成功后，申請人將有機會參與競拍，值得注意的是，此次競拍對參與者無戶籍限制，且多人聯合拿地無數量上限，每畝土地的起拍價設定在200萬至300萬元之間，競拍成功后可直接以個人名義建房，無需通過公司形式操作。

此舉不僅繞過了傳統地產商，還為市場提供了獨特的供給方式，是土地出讓與房地產供需模式的新探索，或將成為房地產市場的新突破口。

此外，有媒體分析認為，個人集資買地建房會比從開發商手中買房價格更低，也更能滿足居民的個性化需求。而個性化住宅不僅能吸引國內富裕階層，甚至還可能吸引海外投資者，促進內外財富循環。

“窮則變，變則通，通則久”，房地產的“陣痛”終究會過去。

出品｜華博商業評論

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