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轉折點早就來了。

1

“新房搶不到，二手賣不掉”

杭州樓市，正在進入一種奇怪的“割裂”狀態。

在新房市場，杭州依然有著極為嚴苛的限價，很多樓盤價格倒掛嚴重，有的一旦買上，相當于白撿300萬。

當然，前提是得搖號。根據杭州樓市情報的消息，杭州某網紅盤，在選房階段300-335方的大戶型最先被搶光。要知道這可是均價近7萬/㎡、總價近2千萬的房子，杭州人買起來就像買白菜一樣。

在申花板塊，某樓盤第八次開盤推出288套房源，有近4000組報名，2779組入圍，整體中簽率只有10.37%。為了獲得搖號資格，他們還拼到了174個月的社保，競爭足夠激烈。

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在當下的杭州，大家最熱衷的事情不是“挖一挖”，而是“搖一搖”。

但如果我們把目光移向二手房市場，則完全是另一種景象。

杭州貝殼研究院數據顯示，在剛過去的4月份，杭州市區成交了7635套二手房，相比3月份的10828套下跌了約30%。很多二手房，可能降價都賣不出去。

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▲圖源：杭州貝殼研究院

更讓人焦心的是，成交量下滑的同時，掛牌量卻在激增。

根據錢報杭州房產的數據，截至4月11日，杭州市區二手房掛牌量已經高達212992套，其中住宅掛牌量為173085套。“杭房數據”則統計出了一個更夸張的數字——

目前杭州全市二手房庫存，已超過27萬套。

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▲圖源：杭房數據

這是什么概念？資料顯示，在2018年以前，杭州二手房的掛牌量，大約是2.5萬套。也就是說，僅僅五年時間，杭州二手房的庫存——

飆升了10倍！

按一個月賣7000套來算，要消化掉杭州現有二手房庫存，需要整整38個月。而行業公認的庫存警戒線 ，一般是12個月。

而且，過去三年杭州市區商品房成交約45萬套，你猜猜其中有多少是投資性房源？當這些房源陸續掛牌，杭州的二手房庫存，將會進一步攀升。

也難怪有人說，杭州現在的二手房市場就是一個堰塞湖：一旦水位持續上升，很可能就會決堤。

“新房搶不到，二手賣不掉”，杭州樓市，太魔幻了。

2

瘋狂樓市，正在熄火

杭州樓市的熱度，也是這幾年燒起來的。

2015年之后，高度寬松的貨幣政策疊加棚改的貨幣化安置，讓房地產迎來了罕見的大牛市。隨后幾年，杭州樓市開始限價、搖號。這客觀上帶來了一二手房的價格倒掛，形成了極大的套利空間，杭州人買房的熱情也被徹底激發。

2019年，杭州土地市場全年出讓土地275宗，總面積903.1萬方，總成交金額2677.4億元。這個成交金額創下歷史新高，也讓杭州在2018年之后再度成為全國第一。

更夸張的事情出現在2020年，杭州一個叫“遠洋西溪公館”的樓盤——

6萬多人搶959套房。

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據說因為人數太多，預售登記開始沒多久，登記系統直接崩潰，開發商只能把營銷中心搬到附近的一個網吧里。

盡管在那之前，杭州已經出現過30多個“萬人搖”項目，但罕見的“6萬人搖”還是讓全國人民開了眼。

那時候，杭州的未來科技城板塊，兩年漲幅達到154%，部分樓盤一度賣到近8萬元/㎡，而且購房者們認為還能漲——

漲到10萬/㎡沒問題。

你很難想象，杭州的有些二手房，一度賣到15萬/㎡以上。彼時人們感嘆，杭州雖然是二線城市，但房價已經和一線看齊。

但時至今日，杭州樓市的這把火正在熄滅。那些8萬多一平的房子，降到7萬、6萬、5萬，甚至4萬，直接腰斬。

這樣的趨勢同樣體現在租房市場。根據杭州房叔的數據，3月份杭州租賃市場價格下跌幅度達到13.49%，跌幅排在全國第二。與此同時，杭州的平均租金也從75元/㎡驟降到63元/㎡。

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不難想象，庫存太多的影響，還在蔓延。

3

杭州樓市的落寞

對杭州來說，樓市關乎發展。

杭州是居民資產負債率最高的城市之一。2022年，杭州居民杠桿率約139.7%，排在第一位。在這其中，房子是大頭。

此外，公開數據顯示，2017年到2020年，杭州土地財政依賴度分別為143%、134%、140%、125%。早在2019年，就有人統計過，在副省級以上城市中，杭州的土地財政依賴程度最高。但要知道，無論是GDP還是人口總量，杭州都沒有擠入全國前五。

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而過去幾年，撐起杭州樓市的，除卻整體環境，主要是互聯網產業。

一個經典的例子是，阿里巴巴入駐杭州濱江之前，本地市民是“寧要西湖一張床，也不買濱江一套房”。但阿里進來后，濱江地區的房價早已站上杭州的第一梯隊。

2014年9月，阿里在紐交所敲響鐘聲，創造了史上最大的IPO神話。當時，1萬多名阿里員工瓜分超200億美元，平均每人到手一千多萬——

這些千萬富翁涌入杭州樓市，阿里所在的未來科技城板塊，蹭蹭蹭翻漲了好幾倍。

2020年，螞蟻集團傳出要上市的消息，最興奮的除了螞蟻員工，還有杭州的房產中介。

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長期以來，杭州都籠罩在互聯網的光環里。土生土長的阿里系，以及隨之蜂擁而來的一眾互聯網公司，一度讓杭州成為互聯網之都。也正是大批拿著高薪的碼農，把杭州房價推到了新的高峰。

但這兩年，伴隨著互聯網的集體落寞，支撐杭州樓市的關鍵要素正在發生變化。

在杭州西湖區，蘑菇街、51信用卡、有贊、涂鴉智能等一大批互聯網企業，正面臨市值崩塌的艱難境況。就連核心力量阿里系，也已經元氣大傷，市值蒸發數萬億。

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面對如今的局面，有人給杭州樓市出了主意：出臺二手房指導價、全面限售，消除價格倒掛。

其實道理大家都懂，但要真正實現，注定是一個漫長的過程。畢竟有一句話，我們很早就聽過了——

房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。