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房子，是用來住的。

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“中國最牛縣城”

說起“中國最牛的縣城”，它排第二，還真沒有城市敢排第一。

它就是今天的主角——昆山。

話說去年底，《2020中國人口普查分縣資料》出來了，里頭披露了一個有意思的事：江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪、福建晉江，這四個地方被確定為大城市。

這事很快引起了轟動，要知道全國100多個大城市里頭，一般都是省會城市和地級市，而上面這四個地方，卻都是縣城（縣級市）。

縣城被認定為大城市，這可是頭一回。究其原因，這四個縣城的城區人口都已經超過了100萬。第七次人口普查數據顯示，昆山城區人口141.43萬人、義烏118.42萬人、慈溪106.19萬人、晉江101.25萬人。

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這啥概念呢？全國目前有333個地級以上城市，但只有105個大城市以上城市，換句話說，這四個縣城的城區人口，已經超過200多個地級市。

而其中最猛的，莫過于昆山。按照《2020中國人口普查分縣資料》，昆山的城區人口排在全國縣級市第一位。

昆山不僅人多，錢更多。2021年，昆山GDP就高達4748.1億元，排在全國縣城第一位。2022年，昆山的GDP更是達到5006.7億元，成為全國首個GDP突破5000億元的縣級市。

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放到全國地級以上城市里，昆山的GDP可以排到第58位，緊追鎮江、南寧、哈爾濱，超過貴陽、烏魯木齊、蘭州等省會城市。

更猛的是，昆山已連續18年蟬聯全國百強縣榜首。回看過往，GDP從3000億元到4000億元，昆山用時5年；從4000億元到5000億元，昆山只用了3年。

在昆山，流傳著“窮的才進城打工，有錢人都待在鄉下”的說法，早在七八年前，昆山張浦鎮金華村的村民人均純收入就快奔4萬元了。

昆山，憑什么這么牛？

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產業強，房價也高

說起來，昆山也有一個蕩氣回腸的逆襲故事。

上世紀80年代初期，昆山還是蘇州下轄6個縣中最窮的一個，人送外號“小六子”。彼時的昆山以農業為主，苦苦摸索著工業的門路。

苦思冥想之后，當時的昆山找到兩條路：上海、外資。

依靠著先天的地理優勢，昆山不斷靠攏上海、融入上海，先后拉來了上海金星電視機廠、上海液壓泵廠、金山石化等企業。為了擴大規模，昆山還在老城區擅自劃出一塊“經濟開發區”，自己掏錢引進了一批外商獨資企業。

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1990年，第一家臺資企業“順昌紡織”落戶昆山。到了1993年，約有100家臺企來到昆山，此后數年，昆山平均每年新增90家臺企，企業類型也從最初的紡織業延伸到大型制造業、服務業。

時至今日，昆山已經成為臺商投資最密集的地區之一。數據統計顯示，在昆山實際經營的臺資企業有3300多家，昆山地區生產總值的30%、工業總產值的40%、利用外資的50%、進出口總額的60%均來自于臺資企業的貢獻。

上海發展的紅利和臺企落戶的東風，共同澆灌出了“地表最強縣城”。

目前昆山擁有1個千億產業集群，12個百億產業集權，比很多地級市還猛。2021年，昆山電子信息產業產值達5546.2億元，占昆山工業比重53.9%，占蘇州全市相關產值的47.7%。

最鼎盛的時候，全球每3臺筆記本電腦中，就有1臺是昆山生產的。

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產業日益興盛，昆山的房價也水漲船高。

2022年，第一財經做了一個統計，當時全國有8個縣城的房價超過了2萬，昆山排在第五。

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這個房價，幾乎能排進全國城市前十了，緊追珠海、天津、福州，遠超合肥、武漢和西安。

你很難想象，這是一個縣城的房價水平。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按這樣算，一個拿著人均收入的普通昆山人，如果要買下一套100平米的房子——

不吃不喝需要33年。

而且，這還只是平均房價。根據鹿城房客的梳理，2021年底，昆山最貴的房子單價已經飆上了10萬/平方米，直接比肩一線城市的豪宅了。

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▲圖源：鹿城房客

昆山的經濟成就令人驚訝，房價更是嚇人。

3

降價，攔不住了？

巨大的光環之外，很多事情正在發生變化。

幾天前，一份由昆山市住房和城鄉建設局發出的通報文件傳得到處都是。文件里講到，昆山兩房企在旗下項目銷售過程中——

擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。

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▲昆山市住建局通報文件，圖源網絡

而且，昆山市住建局要求兩公司立即整改，且“已將其不良行為記入年度誠信檔案”。房企降價促銷被罰，這已經夠令人驚訝的，更讓人不解的是——

為什么是昆山？

經濟勢頭猛，產業底子好，又有投資客的涌入，昆山房價不應該和喜馬拉雅山一樣堅挺嗎？為什么房企還要通過降價來促銷？

真相是，昆山樓市并沒有想象中火爆。中指研究院數據顯示，今年1—4月，昆山新房成交套數分別為2114套、2054套、3019套和1724套——短暫的“小陽春”之后，昆山樓市正在慢慢熄火。

成交數據的滑落還只是表象，往更深處看，支撐昆山樓市的東西，也在悄悄發生變化。

作為上海的衛星城，昆山不僅吸引了炒房客，也一度吸引了大量的魔都打工人。在昆山的常住人口中，外來人口長期占據一半以上，昆山樓市的大部分需求，也正是這些人提供的。

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▲上海軌交11號線延伸到昆山花橋

在上海買不到或者買不起房的人，選擇把家安在昆山。疫情之后，這部分人明顯減少了。根據房產博主“真叫盧俊”的梳理，2022年昆山的常住人口為209.2萬人，而2021年則是211.18萬人。換句話說，昆山的常住人口在一年里減少了近2萬人。

更重要的是，近年來昆山一直想從傳統制造業轉型高新技術產業，但新的產業還沒完全落地，舊的產業就已經搬走了。

例如此前，深耕昆山數十年的昆山亞龍紙制品有限公司，就搬遷至山東。還有知名臺企六和機械，也被曝出要將部分生產線搬到越南，這家企業也是最早到昆山投資設廠的臺資企業之一。

產業轉型升級當然是好事，但在轉型過程中，這些陣痛也是昆山必須要經歷的。

如果這種局面不能得到改變，昆山的房價還將繼續面臨下降的壓力。很多東西一旦到來，是根本無法阻擋的。正如全球泡沫研究專家何塞·施可曼的那句話——

只要是泡沫，一定會破滅。