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借來的錢，終究是要還的。

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融信“破冰”

爆雷房企正在加快“排雷”的進程。

在富力、龍光、融創、時代中國之后，又一家大型房企給出了境內債重組方案。

就在兩天前，市場傳來消息，融信中國將對境內所有存續的6只公募債和兩只私募債進行整體重組。

綜合來看，根據界面新聞的梳理，此次展期債券范圍包括公募債“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”、“21融信03”，以及私募債“19融投02”和“19融投08”。

不過有意思的是，其中“20融信1”、“20融信3”、“19融信01”三只債券的本金余額計劃在三年內分六期兌付。自2023年10月28日起，分四期合計支付——

1%。

剩下的本金將于2025年1月28日起，每隔三個月，分六期分別支付5%、10%、15%、20%、25%、24%，直到2026年4月28日。

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▲融信擬定的初步延期兌付方案，圖源界面新聞

1%的“首付”著實有點摳搜，但融信這波操作，可將絕大部分境內債務兌付壓力轉移到2023年之后，以此獲得兩到三年的喘息。

理想很豐滿，但還得看債主們是否同意。

時間回到2022年7月10日，融信發了個公告，稱兩筆美元票據合計2786.55萬利息到期未付，正式宣布違約。

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面對此舉，市場一度感到驚訝，2021年銷售額過千億、凈利潤約13億的Top30房企，竟然被區區2786.55萬的利息絆倒了。

爆雷一旦開始，就很難停止。隨后的2022年10月、2023年1月，融信繼續出現債務違約，資金處境不斷惡化。

盡管融信的債務重組方案看起來沒有太多吸引力，但總好過躺平。否則一旦被ST戴帽，就將迎來被退市的風險，這將讓企業陷入更加艱難的融資困境。

2

到底欠了多少債？

債務重組方案通過之前，融信依舊背負著巨大的壓力。

財報顯示，截至2022年末，融信的總資產為1892.32億元，總負債1585.98億元，總負債率83.81%；借款總額為424.04億元，其中境內發行的公司債券總額為241.62億元；一年內到期的借款總額197.85億元。

查閱企業預警通可知，目前融信有4只存續美元債，存續規模達11.77億美元，2023年還將有兩只美元債到期。

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債務緊逼，融信的造血能力卻并不樂觀。財報同期，融信的現金及等價物只有47.88億元，其中還有39.75億元的受限制現金。

從銷售情況來看，2022年，融信累計實現合約銷售額約578.73億元，同比下降62.79%；實現收入300.59億元，同比減少約9.69%。

同時，融信的年內溢利較去年17.27億元轉盈為虧，虧損約124.4億元，公司擁有人應占虧損約達112.35億元。

▲圖源企業預警通

很多人可能對這個數字沒有概念，我們來做個對比，現在中等配置的保時捷卡宴差不多是100萬元/輛。也就是說，如果拿著這些錢去買保時捷卡宴，能買到——

11235輛。

要知道，根據企業預警通的數據，融信在2018年—2021年總共也才賺了90.27億的凈利潤。換句話說，融信只用了一年，不僅把過去四年賺的都虧光了，還要倒貼22億！

為了湊錢還債，近一年來融信也進行了多次自救，甚至還“腰斬式”裁員。遺憾的是，局面似乎依舊沒有改變。

3

遭到反噬的“地王收割機”

別看融信現在這么慘，人家當年可是妥妥的地產“黑馬”。

銷售額從百億走到千億，華潤用了8年，龍湖用了10年，富力用了12年；而融信，只用了——

3年。

2015年-2018年，融信的銷售額從119億元一路上升至1219億元，三年內成功晉身千億房企的同時，年復合增長率高達117%。

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▲圖源無冕財經

僅這一件事，就足以造就融信在地產界的傳奇。這種傳奇背后，是堪稱兇猛的拿地策略。

遙想2016年8月的上海，雅居樂、金輝、龍湖、招商、保利等幾十家知名房企共同爭搶N070202地塊。

這是一場激烈的戰役，地塊從46億的起拍價一路叫到了110.1億，樓面價超過10億，競價超過400輪。斬獲這塊地皮的，正是融信——

“見證過那場拍地過程的人，才知道歐老三的兇狠！”

靠著這股狠勁，融信和他的創始人歐宗洪一炮出圈。2016年，在歐宗洪的帶領下，融信在全國拿下了21塊土地，增加土儲超500萬平方米。2017年，融信更是狂攬78個項目，總建筑面積高達1481.53萬平方米。

要知道，截至2016年底，融信總土地儲備才1060萬平方米。也就是說，僅從土儲來看，2017年融信相當于買了一整個“融信”。而且，由于地王頻出，融信還被業界稱為——

“地王收割機”。

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但狂妄是有代價的。年報數據顯示，2014-2018年，融信的負債率分別為——

1541%、247%、101%、159%、105%。

這些年，融信向銀行、債券、保險等借了百億級的錢，大部分都用來還債。地產經緯更是梳理出一條線路，展現了融信的資本運作脈絡——

對旗下土地進行高估值→增加凈資產→降低負債率→獲得高評級→債權融資→再買地→再進行高估值……

這個模式下，一旦哪個環節停止，融信就將墜入債務深淵。啥叫狂飆，這就叫狂飆！

時間來到2022年，融信摘地數量掛零。曾經的“地王收割機”已然熄火，更多的反噬卻還在趕來的路上。

4

尾聲

融信和歐宗洪身上，有著典型的閩系色彩。

過去數年里，帶著“愛拼才會贏”的勇猛和“激進”的標簽，閩系房企成為了地產江湖里最不可忽視的力量之一。最猛的時候，房企50強榜單里，閩系占了14席。

而這些“黑馬”背后，幾乎都有著共同的特點：高周轉和高杠桿。他們尤其喜歡拿著借來的錢高溢價買地。一個經典的例子是當年的福晟，甚至成立了一支專門拿地、有著300多人規模的飛虎隊，老板親自擔任總司令。

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▲圖源網絡

順周期的時候，很多暗礁都會被高速的發展所掩蓋，一旦風向有變，他們都成了進退兩難的裸泳者。

短暫的風光之后，在去杠桿大潮下，狂飆的閩系紛紛陷入資金鏈危機。泰禾、禹洲、陽光城、正榮、融信……一個個驕傲的名字，都蔫了。

成也賭性，敗也賭性。這個市場上，很多人信奉“富貴險中求”這句老話，認為求富必須要賭。但他們常常忘記了這句話最本來的樣子——

富貴險中求，也在險中丟，求時十之一，丟時十之九。