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大幅降價賣房被罰，能擋住開發商打折促銷的動作嗎？

01

頭部房企降價被罰

剛過去的五一假期，雖然各大景點擠滿了游客，出游人數和旅游收入雙雙破了近幾年的最高記錄。

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但是有個地方格外冷清，那就是售樓部。

砸金蛋、抽茅臺，各種花式營銷統統上馬，結果一點用沒有。

搞得沒法了，開發商出了個終極大招——降價。

比如通州的和世界項目推出8套特價房，優惠力度從21萬元-70萬元不等。中建壹品為慶祝進京2周年，在大興御璟星城項目優惠20萬元-40萬元。位于昌平的中海匯智里也推出5套秒殺房，總價優惠力度在6-30萬。

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這世上沒有賣不出的商品只有不合適的價格，商品房亦是如此。100w一套沒人愿意買，降到70w，售樓部門檻都要被踩爛。

不過降價也不能亂降，網傳在5月5日昆山市住建局發布了一則通報：

昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對于上述項目暫時關閉網簽，待整改結束后予以開通。

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大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，于是被罰了。

兩個被罰項目中，一個為萬科常青藤尚濱花園。

項目位于淀山湖區域，五一之前備案價在1.8-1.9萬元/㎡，優惠從4月29日開始，推出的特惠政策折算下來均價約1.4萬/㎡，力度相當于75折至8折左右。

另一個被罰項目為上海嘉寶開發的嘉寶夢之悅。

項目位于昆山花橋板塊，整盤均價2.2萬元/㎡左右，由于去化周期過長，開發商今年啟動了降價銷售，原定單價均為2.1W以上，優惠后1.6-1.7W，相當于7-8折優惠。

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兩家都是比較有實力的企業了。

一開始看到消息，還以為是假消息。

后來昆山有關部門出面說：屬實。

兩家開發商倒了霉還是其次，關鍵是背后的意義不可謂不重大。

02

為啥被罰？

這次兩家頭部企業降價賣房被罰，不少說法是講他們“撞槍口上了”。細究之下，大概率被人“眼紅”了。

觀察者網做了相關調查，根據銷售人員消息稱：

“可能是五一期間賣得太好，被部分不愿意降價的同行投訴舉報，且該行為可能引起此前批次的購房者維權，住建局因此判定其擾亂了市場秩序，造成了社會不穩定因素。”

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大幅降價促銷的原因是開發商著急對尾盤進行清盤、回籠資金，本身就是正常操作。

這次被罰的兩家企業，普遍是7-8折的優惠力度并不算“石破天驚”。

要說“撞槍口上了”，他們還遠算不得“出頭鳥”。

不知道大家還記得嗎？2020年就曾出現過大面積房企降價賣房的浪潮。

僅2020年上半年，全國超過70%開發商促銷讓利賣房，尤其是三四線城市降價賣房現象更為普遍。

尤其是恒大全年主打一個“大促銷”，7折、7.5折、8折賣房，到處都有。

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全國樓市硬生生被這群開發商在當年玩成了“大賣場”。

到了去年，南京推出“西瓜換房，最高抵10萬”活動。

河南搞出了“小麥換房”、“大蒜換房”的套路，本質上都是房企打折賣房的手段。

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地方上也是睜一只眼閉一只眼，盡量不去管太多。

這次高調罰了兩家企業，手段也沒有太狠。關閉網簽資格，這就意味著原本在這兩家開發商買房的人也沒辦法網簽了。但是隨后又補了一句，待整改結束后予以開通。說明只要態度好，還是可以繼續賣。

一不罰現金，二不取締資格，算是比較“寬容”了。

其實今年很多房企都在尋求降價促銷。

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今年2月深圳龍崗區一處樓盤針對部分房源制定“白送60萬元！首付30萬買深圳三房”的優惠策略，之后被住建局喊停。

今年3月合肥肥西縣保利一項目春節后給出93折優惠，被當地發改委責令暫停降價銷售。

從地方動作來看，也僅僅是叫停，并無實質性處罰。可見從財政的角度出發，地方更希望房企能把房子賣出去。房企回款回血，雷就不會爆在自己屬地。

03

房價能不能降？

昆山這回的事，可以看作一面鏡子

——映射的是房價穩步下降的趨勢，不可逆。

其實房價下跌的故事，這幾年在很多地方陸續上演，就拿北京旁邊的唐山來說。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價同比漲幅連續11個月超過15%，這樣的漲幅無需多言，大家都能感覺到背后的瘋狂。

然而瘋狂的樓市終將回歸現實，唐山隨之迎來了“降價潮”，房價不斷走低。

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有樓盤推盤房源直接降價5000元/平方米，一度引發購房者圍堵售樓處維權。

跌到如今，有些樓盤要打個三折才能賣出去了。

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在市場化規則下，壓不住個體購房者“自愿”降價的選擇，更壓不住不動產投資者回籠資金的強烈渴望。開發商降價賣房，一定是高價賣不掉，才降價。

雖然再三強調房住不炒，可從來沒有說房價不能降。即便個別專家領導公開表達穩房價和救房市，也沒有公開主張房價不能降，上面更沒有紅頭文件規定。

房價下跌是市場發展的必然結果，高房價本來就不公平不合理，這是全社會的共識。

自疫情以來，特別是今年上半年，網絡媒體以及自媒體報道房價下跌的消息，是“全國人民”談論的焦點之一。導致關注樓市的人群心態分為三類：

1、大部分需要購房的人群，拍手稱快，希望房價下降；

2、一部分以及購房的（普通炒房的），擔心zichan資產貶值，處在觀望的狀態；

3、小部分手握房產資源的，建議大家趕快購房，好脫手下車。

而不斷釋放樓市觸底的消息，就是要提振市場信心，讓那些持幣觀望的人轉化成持幣入場的人群。

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竊以為，靠提振市場信心的救市思路有點問題。

如果要保住房價繼續上漲的趨勢，這顯然不可能，無論從房價泡沫、人口增長，還是居民負債，各個指標都已經失去了繼續支撐房價的動力。

如果要走量，保證房地產的買方市場被有效激發出來，也不可能靠松綁購買資格，降一降利率就能實現。

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只有以價換量，降到一個大家認為合理的區間，才可能實現地產的良性發展。

俗稱：擠泡沫。

但降價的過程中有一個顧慮，那就是樓市過快下跌。

可以跌，但不能跌太快。因為跌太快，容易引發系統性風險。

現在的房地產貸款養活了銀行近半的業務。各大銀行與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%。

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房地產貸款是銀行最優質的資產。房價越高，銀行的房地產貸款就越多，銀行的收益也就相對更好。

一旦房價下跌，就容易出現今年年初爆發的“提前還貸潮”，以及貸款下滑等現象。

毫無疑問，房價下跌能直接影響金融安全。

大多數房地產商的資金鏈的重要一環都是銀行信貸，這些貸款按理說會在房屋出售后按息歸還。房價下跌之后，房子買漲不買跌，無法回籠資金，房企資產銳減，銀行產生爛賬、壞賬的風險進一步增加，極有可能形成惡性循環。

為啥說昆山這次的事件會是標志性的，就是因為房地產調控走到這一步，已經不是考慮跌不跌，價格降不降的問題了。

而是怎么降，怎么降才能不出亂子的問題。

我們全社會都要為一件事做好準備：如何應對極有可能到來的樓市降價潮。

既然硬著陸萬萬不能，那就該好好想想軟著陸的事了。