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好地塊，都搶瘋了？

01

2023的第一輪土拍，熱起來了

今年的第一輪土拍，基本結束了。

說實話，有點超預期

——沒想到土地市場居然有恢復了起來的趨勢，甚至有點“小熱”。

熱到各路人馬都開始出來搶地了。

退居幕后一年多，薇婭以“買地”的方式復出了。

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近日，薇婭夫婦背后的直播機構謙尋（杭州）控股有限責任公司斥資2200萬元拿下了杭州濱江區的一塊占地1.6萬平方米的工業用地，該地計劃用于開展直播基地建造項目，項目總投資不低于3億元。

沉寂了400多天的薇婭，一上來就搞了個大動作——2000萬拿地、3億投資蓋樓。

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就是被網紅直播夫婦盯上的這座城，最近土地交易的情況也是超出預計的火熱。

杭州13宗涉宅地，總起拍價166.7億，來自錢二、未科、勾莊、市北、良渚、浦沿等杭州10個樓市熱門板塊。

土拍當天上午9點開始，備受關注的錢二宅地、浦沿宅地、勾莊宅地，甚至臨平良熟宅地、良渚低密宅地、湘湖商住地，接連拍至封頂價。

可見開發商們的補倉心態，有多么強烈！

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最后的戰績：總成交182億，60%封頂搖號，說是搶瘋了也不為過。

不只是杭州，今年22城的土拍中，北京率先拉開帷幕，也是難得的火熱。

第一輪土拍共推出18宗土地，最終的結果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底價成交，3宗觸及限價，平均溢價率4.5%。和去年第三輪相比，已經算不錯了。

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上海，19宗地塊全部出讓，總成交金額519億元，平均成交樓面價26089.9元/㎡，平均溢價率7.3%。

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萬科在上海豪擲超百億，宣布強勢回歸。

重慶首輪土拍落下帷幕后，以“無一流拍”證明市場回暖。

上海、北京、杭州、成都、南京等完成今年第一批集中供地的城市土拍熱度均有回升，一二線核心城市土地市場呈現由冷轉熱的趨勢。

這是樓市又要熱起來了？

02

今年的土拍，有點意外

42家房企激烈爭搶一塊住宅用地，中簽率只有2.3%；

46家房企搶4宗地，開拍后溢價率立即觸頂；

某地塊還未正式開拍，就被60家房企搶到價格觸頂熔斷，中簽率僅1.7%；

31家房企競價65輪搶一塊地，搖號中簽率只有3%……

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這些，都是真實發生在全國各地土拍現場的真實戰況，不少城市最近的熱門地塊都出現了幾十家房企的激烈爭搶，中簽率不到5%，甚至出現了非常罕見的“60選1”。

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如此情況在冷靜了一年多的土地市場，相當意外。這還得從2021年突然宣布的“集中供地”說起

招拍掛制度，是當年我們從香港老師傅那學來的，簡單來說：

地方將土地招標、拍賣、掛牌，開發商競價購買。

2021年2月，自然資源部下發一則文件：

全國主要一二線城市未來土地交易，要集中公示、集中招拍掛出讓。

一時間引起樓市震動。

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這也就是我們現在所說的集中土拍。過去賣地，一年四季都可以，但現在，一年只能賣三次，道理很好理解。

首次集中供地，噱頭當時是拉滿的，江湖上各種傳言和分析滿天飛，集中供地考驗房企眼光、什么拿不到地再等很久趕不上開發了之類的。

一時間集中供地的城市地王不斷，溢價率很高，而今看，集中供地考驗的分明是房企的眼光而不是資金實力。

首輪集中搶地后，搶到地的“后悔不已”，沒搶到地的反而慶幸。因為隨后，樓市遭受了前所未有的“寒氣”。

恒大，在破產重組的邊緣瘋狂試探；融創活在恒大的陰影下；花樣年、新力等大房企相繼爆雷。

房企“強者恒強”的神話徹底破產，越是做得大，越是什么萬億航母、千億巨頭，越有可能出事。

房地產企業一個個宣布不玩了，樓市成交量急速下滑，連帶著土地市場一起崩。

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青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

北京拍地延期、上海拍地也沒消息了。全國炒房客眼里“西施”、土地稀缺到政府不打壓隨時能沖上100萬一平的深圳，一次性拿出22宗地，也沒人來“舔”了。

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多塊土地無人報名。深圳本地房企除招商、華僑城、華潤等國企有報名，而民企竟無一家報名。

最后沒辦法，第三輪土拍各地國資房企紛紛出馬，托底土拍市場。

地方城投公司開始涌現，在土地市場頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市第三輪集中供地中表現明顯。

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但國資救場依舊沒有挽回土地交易的頹勢，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降24%和10%，其中成交金額近六年來首次下滑。

所以，這次從消息面來看，土拍市場屬于陰跌了將近兩年后，第一次這么熱鬧，難免讓人浮想聯翩。

03

樓市下一波高潮要來了？

對于市場信心來說，土地交易是最重要的溫度計。

因為房地產市場主要分為三級：

一級市場是土地交易，二級市場是新房交易，三級市場是二手房交易，存在層層傳導效應。

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這次土拍市場的意外熱度，是不是意味著樓市的火熱也要卷土重來了？

未必！

就個人的看法，此次土拍頗有點營銷手段在里面，營造土地市場的氣氛，來烘托樓市回暖，好似在暗示大家：“趕緊買房！”

但仔細觀察樓市大趨勢的幾個核心指標，卻發現并沒有明顯好轉。

援引財聯社數據，4月的前半個月，30大中城市商品房日均成交套數為3478套，較3月同期下降27.4%。其中杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等熱點城市，二手房成交量跌幅均超過20%。

一家的數據可能不準，交叉比對下易居研究院發布的50城成交報告，報告顯示：

4月1日至4月18日，50城成交面積環比下降30%，成交量環比下降25.8%，其中有44城成交呈現環比下降態勢。換句話說，4月份88%的城市樓市行情，弱于3月份。

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之前不斷傳出房價回升、房價繼續上漲的消息，現在看來并沒有很強的基本面在支撐，因為買房的人還是持續減少！

房產中介的朋友圈會騙人，地產公司銷售員的信息會騙人，各種新聞也會騙人。但有個東西騙不了人，就是房貸。這個數據并沒有上漲，同比更是降的可怕。那說明啥問題呢？老百姓都現金全款買房啦？那為啥居民存款還在漲呢？所以回暖就是騙人的，聽聽就行了。

很多人，沒有真真實實經歷過房地產火爆的年代，沒有體驗過搶房的感覺。沒錯，是搶。當年房地產火爆的時候，就是在搶。

很多地方客戶為了能夠買套房，不惜出高額“茶水費”，5萬、10萬，甚至20萬的都聽過，這個美其名曰“茶水費”的東西，其實就是好處費（非法的）。單獨出20萬，只為能夠去花錢買房，花錢去買花錢的資格！

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什么是樓市的基本面指標？房價？

是成交量，要有買房的人！

其實哪怕是用土地的指標來評價，現在的情況也并不樂觀。

中國的城市住宅用地溢價，最近4年期間正在不斷走低。

所謂土地成交溢價率，即成交價超出成本部分所占的百分比，計算公式為（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價×100%。超出原本土地所有成本價的部分，稱為溢價。

溢價越高，就說明開發商的預期越好，因為他們認為能夠賣出更高的價。

自2016年“地王年”以來，重點城市整體土地成交溢價率已從30%-50%高峰跌落。盡管土地樓面價仍在上漲，但地方政府相繼祭出的調控政策，意在通過控制住溢價率，從而穩定市場預期。

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2018年，中美貿易戰開打后，中國經濟受到波及。土地溢價出現第二次的下滑，并且是一二三線全線下滑，土地溢價率下降到20%之內。

到了這一次全國土拍，溢價率是多少呢？

上海：7.3%。

北京：4%。

杭州：9.3%。

蘇州：7.46%。

南京：7.98%。

這算回暖嗎？顯然不是，反而越來越差了。

土地溢價率持續降低，說明房地產市場的預期依舊悲觀。

今年仍舊是休養生息和緩慢恢復信心的一年，至于回暖，恐怕還遠得很。