來源：每商網

撰文：向千

港交所信息顯示，4月4日蘇新美好生活服務股份有限公司?（以下簡稱“蘇新美好生活”）提交招股書。這是其于2021年8月30日遞表失效后的再一次申請。

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每日商業報道（www.bizvcw.com）了解到，蘇新美好生活是一家深耕長三角區域，尤其是蘇州的城市服務及物業管理服務提供商。招股書顯示，蘇新美好生活此次IPO募集資金將用于尋求選擇性收購專注于向商業物業（如產業園、寫字樓、商業綜合體）提供城市服務及物業管理服務的其他物業管理公司；尋求戰略性投資于垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司；擴大及豐富我們的增值服務；進一步開發的智能物業管理系統；深化與中國及海外一流大學合作，培養及留住人才。

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（來自蘇新美好生活招股書）

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更新招股書顯示，報告期內，2019至2021年，蘇新美好生活的總收益分別為人民幣435.9百萬元、人民幣436.8百萬元及人民幣462.0百萬元，年內利潤分別為人民幣43.6百萬元、人民幣48.1百萬元及人民幣56.5百萬元。

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截至2021年12月31日，蘇新美好生活為77個項目提供公建項目管理服務、商業物業管理服務和住宅物業管理服務，總合約建筑面積為790萬平方米，其中，76個項目的在管總建筑面積超過670萬平方米。

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母公司收益貢獻大，部分物業虧損

招股書顯示，蘇新美好生活的母公司蘇高新公司直接持有其93.13%的股份，并通過全資子公司蘇高新城建持股6.87%的股份，合計持有100%的股份。

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蘇高新集團的多元化物業組合為蘇新美好生活提供了大量潛在的優質項目渠道。自蘇新美好生活1994年成立以來一直向蘇高新集團開發的物業提供城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務及物業租賃服務。

2019至2021年，蘇新美好生活向母公司蘇高新集團、其合營企業及聯營公司開發的項目提供基本商業物業管理服務產生的收益分別為人民幣91.3百萬元、人民幣?94.3百萬元及人民幣95.3百萬元，分別占基本商業物業管理服務總收益的53.5%、?54.2%及53.4%；提供基本住宅物業管理服務產生的收益分別為人民幣45.1百萬元、人民幣41.0百萬元及人民幣?33.6百萬元，分別占基本住宅物業管理服務總收益的84.3%、81.3%及78.3%。

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（來自蘇新美好生活招股書）

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截至2021年12月31日，蘇新美好生活在管的41個物業由蘇高新集團、其合營企業及聯營公司開發，總建筑面積為4.2百萬平方米，占公司在管總建筑面積的62.4%。2019至2021年，蘇新美好生活在管總建筑面積的47.3%、47.9%及45.2%由蘇高新集團開發。

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（來自蘇新美好生活招股書）

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不過，并不是每個物業都是賺錢的。每日商業報道（www.bizvcw.com）注意到，2019至2021年，蘇新美好生活在管的13個、11個及11個物業分別產生約人民幣5.2百萬元、人民幣5.3百萬元及人民幣4.8百萬元的虧損。

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對此，蘇新美好生活稱，產生該等虧損主要是因為公司從相關項目確認的相對較低的物業管理收益不足以補足提供優質物業管理服務花費的成本。公司大部分收益主要來自包干制物業管理服務，以預先確定的每平方米每月價格收取物業管理費。該等物業管理費不會隨著公司產生的實際物業管理成本金額而改變。

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蘇新美好生活稱，采取多項措施，已實現部分虧損項目盈利。2019年、2020年及2021年，虧損物業所產生的總收益分別為人民幣20.7百萬元、人民幣23.3百萬元及人民幣23.9百萬元，分別約占同年總收益的4.8%、5.3%及5.2%。

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市場需求不斷擴大，行業競爭壓力大

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（來自蘇新美好生活招股書）

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資料顯示，在長三角地區，物業管理公司在管總建筑面積從2015年49億平方米增至2020年?62.5億平方米，復合年增長率為5.0%。于2025年，在管總建筑面積預期將達到74.7億平方米，2020年至2025年復合年增長率為3.6%。2020年，非住宅物業在管總建筑面積達到13.1億平方米，2015年至2020年復合年增長率為6.4%。2025年，非住宅物業在管總建筑面積預計將達到16.9億平方米，2020年至2025年復合年增長率為5.2%。

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由于城市化率高、經濟發展加速以及住宅及非住宅物業分布充足，長三角地區物業管理服務市場競爭非常激烈。

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中國物業管理服務市場高度分散，排名前五的物業管理服務公司約占2020年中國物業管理服務公司總收益的17.6%。就2020年的總收益而言，蘇新美好生活約占中國的0.1%。

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（來自美好生活招股書）

具體而言，2015年至?2020年，蘇州提供城市服務總收益從人民幣23.4億元增至人民幣36.2億元，復合年增長率為9.1%。2025年，預計蘇州城市服務市場的總收益將達到人民幣50.3億元，2020年至2025年復合年增長率為6.8%。

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招股書顯示，2020年，江蘇省物業管理服務公司提供城市服務的總收益約達人民幣107.6億元。在江蘇省物業管理服務市場中，排名前五的公司約占2020年在江蘇省提供城市服務收益的6.9%。就2020年在江蘇省提供城市服務的收益而言，蘇新美好生活排名第三，約占城市服務收益的1.5%。

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在蘇州物業管理服務市場中，排名前五的公司約占2020年蘇州總收益的8.8%。就2020年蘇州總收益而言，蘇新美好生活排名第一，約占總收益的2.6%。

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根據弗若斯特沙利文資料，于2020年，按總收益及城市服務收益計，蘇新美好生活在蘇州物業管理服務市場及蘇州城市服務市場排名均為第一，按在江蘇省城市服務的收益、江蘇省非住宅物業管理服務的收益計，公司分別排名第3和第5。按綜合實力，2021中國物業服務百強企業中排名第48位。

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（來自美好生活招股書）

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一般而言，物業管理服務市場需要龐大的勞動力提供秩序維護、清潔、園藝、維修及其他服務，而員工成本是公司運營成本中最大的組成部份之一。員工成本金額主要受因業務擴展導致員工人數增加及中國工資增長總體趨勢的影響。2015年至2020年，物業管理服務市場員工的平均月薪從2015年人民幣3934元增至2020年人民幣5513元，復合年增長率為7.0%。