來源：每商網
撰文：謝冬冬
近日，紅星美凱龍(01528.HK、601828.SH)發布2021年度業績報告。
年報顯示，2021年，紅星美凱龍實現營業收入155.13億元，同比增長8.97%；歸屬股東凈利潤20.47億元，同比增長18.31%；整體毛利率61.7%，較2020年增加?0.2個百分點。
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自營商場營收占比52%
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紅星美凱龍是國內領先的家居裝飾及家具商場運營商，主要通過經營和管理自營商場、委管商場、特許經營商場和戰略合作商場，同時，還提供包括互聯網零售、家裝、設計等泛家居消費服務。
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據了解，就零售額而言，2021 年紅星美凱龍占中國連鎖家居裝飾及家具商場行業的市場份額為?17.5%，占家居裝飾及家具商場行業（包括連鎖及非連鎖）的市場份額為7.4%。
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2021年，紅星美凱龍經營了95 家自營商場，278 家委管商場，10家戰略合作商場，69個特許經營家居建材項目，共包括 485 家家居建材店/產業街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區的 224 個城市，商場總經營面積 2230.35?萬平方米。
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每日商業報道（www.bizvcw.com）注意到，年報顯示，紅星美凱龍大部分收入來于自營模式，2021年，其自營商場租賃及相關收入為 80.95 億元，同比上升 21.1%，占營業收入的52.2%。
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2021年紅星美凱龍正常運營的自營商場（包含聯營、合營），其平均實際單位經營收入為人民幣 90.86 元/平方米/月，相比 2020 年的平均實際單位經營收入 78.29 元/平方米/月有所上升，主要原因是2020年公司自營商場受疫情影響，以及公司推出疫情免租政策。年報顯示，在報告期內營業收入前十的門店，均屬于紅星美凱龍自有物業。
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截至報告期末，紅星美凱龍自營商場總經營面積?8,455,485.57 平方米，平均出租率 94.1%。其中，一、二線城市自營商場經營面積占比超 80%。2021年，公司新設 3 家自營商場，關閉 1 家自營商場，另有 1 家商場由委管商場轉自營商場。截至2021年末，公司有 19 家籌備中的自營商場。
據介紹，自營商場是紅星美凱龍通過自建、購買或者租賃的方式獲取經營性物業后，統一對外招商，為入駐商場的商戶提供綜合服務，包括設計商場內展位、場地租賃、員工培訓、銷售及市場營銷、物業及售后等在內的日常經營及管理以及客戶服務，以收取固定且穩定增長的租金及相關收入。
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輕資產轉型
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委管商場指紅星美凱龍通過組建管理團隊，為合作方提供全面的咨詢和委管服務，包括商場選址咨詢、施工咨詢、商場設計裝修咨詢、招商開業以及以“紅星美凱龍”品牌名稱日常經營及管理合作方的家居裝飾及家具商場；相應地，公司根據與合作方簽署的委管協議在不同參與階段收取項目前期品牌咨詢費、工程項目商業管理咨詢費、招商傭金、項目年度品牌咨詢費等不同費用。?
委管商場使紅星美凱龍以輕資產模式實現下沉市場的快速滲透，滿足了公司目前的戰略需求，年報表示，公司將在全國范圍內重點加快委管商場的發展步伐。
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紅星美凱龍表示，2022年將圍繞“輕資產,重運營，降杠桿”穩步推進主營及擴展性業務。公司副總經理、董事會秘書邱喆還在業績說明會中表示，未來會考慮將公司圍繞“輕資產”轉型所展開的業務（如家裝家居一體化、主題館），進行單獨地業績披露。?
2021年，紅星美凱龍委管業務收入（包括項目前期品牌咨詢委托管理服務收入、項目年度品牌咨詢委托管理服務收入、工程項目商業管理咨詢費收入、商業咨詢費及招商傭金收入）為 32.56 億元，較上年同期下降 9.1%，公司表示，主要系工程項目咨詢及商業咨詢項目數量減少所致。
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此外，紅星美凱龍委管業務的經營穩定性也存在一定風險，2021年紅星美凱龍有14家委管商場關閉，其中有5家是委管合同到期不再續約，還有9家商場都發生了提前解約。
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截至報告期末，紅星美凱龍委管商場總經營面積?13,848,061.93 平方米，平均出租率 91.4%。其中，三線及以下城市委管商場經營面積占比約?70%。2021年，公司新開了20家委管商場，關閉14家委管商場，另有 1 家委管商場轉為自營商場。截至報告期末，公司籌備的委管商場中，有?327 個簽約項目已取得土地使用權證/已獲得地塊，其中，三線及以下城市籌備中的委管商場數量占比超 70%。
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投資性房地產占總資產70%
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值得注意的是，截至?2021 年末，紅星美凱龍95 家自營商場中，自有商場?61 家，相關物業資產計入投資性房地產，并采用公允價值模式進行后續計量。
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截至2021年底，紅星美凱龍投資性房地產賬面價值為955.75 億元，占資產總額的比例為 70.70%。報告期內，公司投資性房地產公允價值變動收益為?3.74 億元，占公司利潤總額的比例為 13.36%。
截至2021年底，紅星美凱龍的資產負債率為57.44%，較2020年下降了3.71個百分點。其表示，公司未來擴張模式以輕資產為主，對于儲備中的自持物業的建造投資有限，因此未來投資性房地產的規模穩定。
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另外，紅星美凱龍還提醒投資者注意，公司投資性房地產采用公允價值模式后續計量，與同行業?A 股上市公司普遍采用成本模式計量的方式缺乏可比性。?
此前，網絡上有微博大V"喬令"發表文章，指出紅星美凱龍通過公允價值計量方法，利用房地產評估虛增利潤。當時美凱龍回應稱，該文章不屬實，公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的會計處理方法符合會計準則規定。
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紅星美凱龍在年報中，又對公司投資性房地產的公允價值計量方式做了說明。
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對已投入使用的建成物業使用收益法進行估值：參考建成物業單位可出租面積市場月租金（每平方米）或基于市場情況預計可獲得的租金收入，按適當的資本化率折現以厘定投資性房地產評估價值。
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對處于開發階段早期的在建物業采用直接比較法進行估值：基于投資性房地產在當前狀態下處置時的立即可獲得的收益，并參考投資性房地產所在市場的可比交易的相關信息以及根據在建物業的特定情況進行調整。
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對處于其他開發階段的投資性房地產采用假設開發法進行估值：假設該類投資性房地產將遵循既定的開發計劃開發至可使用狀態。為獲取其公允價值，通過考慮相關市場中可獲取且可比較的銷售數據進行直接比較，并扣除在評估師預計在評估日至完成開發前將產生的建造成本及專業費用。
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年報中顯示，紅星美凱龍投資性房地產在2021年12月31日的公允價值，由獨立評估師北京華亞正信資產評估有限公司進行評估。
