蘇州樓市的現(xiàn)狀可以用“低迷”二字來形容。
為了拯救這一困境，蘇州市住建局在3月10日攜手相關(guān)金融機構(gòu)，推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品，并疊加人才房票政策，試圖為青年人、新市民購房置業(yè)開辟新的道路。
市場低迷，有豪宅降價千萬
早在2024年，蘇州市區(qū)新建商品住宅的成交量便大幅下跌，全年成交量約為429萬平方米，與2023年相比，跌幅高達26%。成交均價也未能幸免，約為2.66萬元/平方米，同比下跌約5%，這不僅是近年來的首次價格下滑，更是市場降溫的明顯信號。
然而，步入2025年，蘇州樓市依舊籠罩在低迷的陰影之下。盡管1月底政府延續(xù)了購房契稅補貼政策，但市場的反應(yīng)卻如同石沉大海，政策成效微乎其微。據(jù)永聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2月份蘇州新房住宅簽約量僅為1384套（含政策性住房），與上月相比下滑了3.28%，盡管同比上漲了26.39%，但這樣的漲幅在當(dāng)前的市場環(huán)境下顯得微不足道。
更令人擔(dān)憂的是，價格方面并未出現(xiàn)任何回暖的跡象。貝殼找房APP追蹤的二手房成交均價數(shù)據(jù)顯示，2月份二手房的成交均價已經(jīng)跌破1.7萬元/平方米，僅為1.65萬元/平方米，環(huán)比下跌了10.8%。這一跌幅不僅讓人咋舌，更凸顯出市場信心的嚴(yán)重缺失。
從掛牌數(shù)據(jù)來看，這種降價趨勢并非個例。2月份掛牌的二手房中，降價房源多達64330套，而漲價房源則寥寥無幾，僅有4305套。這清晰地表明，大多數(shù)房東和業(yè)主已經(jīng)認(rèn)識到市場的嚴(yán)峻形勢，紛紛選擇降價以盡快實現(xiàn)房屋脫手。
對于這一現(xiàn)象，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測評首席分析師戈文問給出了自己的解釋。他認(rèn)為，這一價格下跌屬于結(jié)構(gòu)性下跌，主要受到1月別墅項目集中網(wǎng)簽的影響。由于別墅項目價格高、基數(shù)大，因此當(dāng)這些項目在1月集中網(wǎng)簽后，2月的環(huán)比降幅自然會顯得較大。
然而，這種結(jié)構(gòu)性因素并不能掩蓋整體市場的下行趨勢。在新房市場方面，2025年2月市區(qū)新建商品住宅的成交均價約為24093元/平方米，環(huán)比下降約24%，同比下降約6%。為了應(yīng)對這種困境，大部分樓盤紛紛采取了“以價換量”的策略。即便是核心區(qū)的改善型樓盤，也難以在這樣的市場環(huán)境下獨善其身。它們不得不通過降價來吸引購房者，以盡快實現(xiàn)銷售回籠資金。
二手房市場的價格戰(zhàn)則更為激烈。貝殼找房APP的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月該平臺累計成交了3468套二手房，雖然成交量環(huán)比增長了63.7%，但成交均價的環(huán)比下跌卻達到了10.8%。在掛牌房源方面，降價房源的數(shù)量更是高達64330套，環(huán)比增長約157.6%。這樣的數(shù)據(jù)無疑再次凸顯出市場的低迷和購房者的觀望情緒。
除了價格下跌和市場低迷外，庫存壓力也是蘇州樓市面臨的一大難題。截至今年2月底，蘇州市區(qū)的新房庫存約為577萬平方米，去化周期約為15.5個月。這意味著即使在當(dāng)前的銷售速度下，也需要一年多的時間才能將庫存消化完畢。而二手房市場的掛牌量也持續(xù)處于高位，市場供求失衡的狀況十分明顯。新開盤項目的去化表現(xiàn)同樣欠佳，主城區(qū)新開盤的去化率僅在3成左右。
“三低一寬”能否破解困局？
面對困境，蘇州推出的“三低一寬”政策則在近期成為關(guān)注焦點。
所謂“三低”，即低首付（15%）、低利息（最低商業(yè)貸款利率3%）、低月供；“寬期限”則指“前五年每月最低歸還100元本金，延長購房者的本金還款期限”。
蘇州市官方以吳中區(qū)本科學(xué)歷購房者為例，對這一政策進行了詳細(xì)解讀。若購買200萬元新房，首付30萬元中，人才房票可抵用8萬元，購房者實際只需自付22萬元。對于剩余的170萬元房貸，按照3%的利率采用“等額本金”還款方式計算，普通房貸客戶首月需還款8972元。而選擇特色化金融產(chǎn)品的客戶，在前五年每月僅需償還本金100元，首月合計還款4350元，與普通房貸相比，首月月供減少了約51%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，這一政策對購房者和房企都產(chǎn)生了積極影響。對于購房者而言，前五年沒有還款壓力，減負(fù)效果顯著，能夠?qū)崒嵲谠诘靥岣咚麄兊馁I房積極性；而對于房企來說，這一政策有助于更有效地去庫存。總體而言，該政策有助于促進房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。
然而，政策能否真正扭轉(zhuǎn)樓市頹勢仍面臨諸多挑戰(zhàn)。首先，市場信心的恢復(fù)需要時間，購房者對市場的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，即使購房門檻降低，也未必會迅速轉(zhuǎn)化為實際購買行為。其次，庫存壓力依然較大，供求關(guān)系的調(diào)整需要綜合施策，僅靠金融政策創(chuàng)新難以完全解決。此外，房企也需要根據(jù)市場變化進行產(chǎn)品調(diào)整和營銷策略優(yōu)化，以更好地適配市場需求。
同時，此次新政也引發(fā)了不少爭議。有人擔(dān)憂前五年低月供可能會導(dǎo)致后期還款壓力劇增。此外，若房價持續(xù)下跌，購房者是否面臨“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險？
