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06/17
2025

有價(jià)值的財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)

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精品專欄

多重因素促回暖!一線城市房?jī)r(jià)再上漲,2025樓市或現(xiàn)“小陽(yáng)春”

摘要:“穩(wěn)樓市”常年被放在政府工作的重要位置,在地方兩會(huì)以及政府工作報(bào)告中,多次強(qiáng)調(diào)需有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)維穩(wěn)!

日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中,新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市較上月有所增加,一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均繼續(xù)上漲。

“穩(wěn)樓市”常年被放在政府工作的重要位置,在地方兩會(huì)以及政府工作報(bào)告中,多次強(qiáng)調(diào)需有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。近年來,為呼應(yīng)中央政策,也為切實(shí)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的積留問題,多地出臺(tái)解除限購(gòu)、限售、降首付、降利率等促回暖舉措。

從數(shù)據(jù)上來看,舉措略有成效。分析人士認(rèn)為,開年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”跡象,市場(chǎng)信心處于穩(wěn)步修復(fù)階段,核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊展現(xiàn)出韌性,今年樓市有望迎來良好開端。



一線城市樓市轉(zhuǎn)暖預(yù)期增強(qiáng)

在新房市場(chǎng),今年1月,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中,北京下降0.4%,廣州持平,上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。

在二手房市場(chǎng),二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%,廣州下降0.2%。

從城市上看,1月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有24個(gè),比上月增加1個(gè)。包括天津、太原、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門、青島、鄭州、武漢、深圳、南寧、海口、重慶、成都、無(wú)錫、泉州、贛州、平頂山、惠州、三亞、遵義。

其中,南京、成都成為1月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最多的城市,漲幅均達(dá)到0.7%;上海、寧波漲幅為0.6%。

二手住宅環(huán)比上漲城市有7個(gè),比上月減少2個(gè)。包括,北京、天津、上海、南京、寧波、深圳、成都、無(wú)錫。其中,上海、深圳漲幅靠前。

“1月份為傳統(tǒng)樓市淡季,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加,從此前的23個(gè)變?yōu)?4個(gè),非常不容易。說明市場(chǎng)預(yù)期在持續(xù)轉(zhuǎn)好,房?jī)r(jià)方面的上漲動(dòng)力在增強(qiáng)。反過來,房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加,又會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度的小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

此外,1月份,二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降5.0%,降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅同比下降7.6%,降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.0%和8.2%,降幅均比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

多重因素疊加促進(jìn)房?jī)r(jià)上升

從數(shù)據(jù)的變化中不難看出,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍保持著上漲的態(tài)勢(shì),盡管漲幅有所收窄,但市場(chǎng)的熱度依然存在。各城市之間房?jī)r(jià)的漲跌差異,也反映出不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境以及市場(chǎng)預(yù)期等因素的多樣性。

首當(dāng)其沖的是資源優(yōu)勢(shì)。眾所周知,相比二、三線城市,一線城市的教育、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)等方面擁有更多資源優(yōu)勢(shì),科技、醫(yī)藥等大熱行業(yè)也多集中于此,直接導(dǎo)致一線城市常年保持人口輸入狀態(tài),租房與購(gòu)房需求同步拉升。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),過去十年間,一線城市的常住人口均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),深圳的常住人口增長(zhǎng)率更是超過了30%,大量的人口流入必然導(dǎo)致對(duì)住房的需求大幅增加,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

其次,國(guó)家對(duì)一線城市的開發(fā)令其閑置土地逐年減少,進(jìn)而導(dǎo)致供需的不平衡。以北京為例,隨著城市的不斷發(fā)展,可供開發(fā)的土地資源日益減少,尤其是在核心區(qū)域,土地更是成了稀缺資源。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的數(shù)據(jù),2024年的土地出讓面積相較于2014年減少了近 30%。土地供應(yīng)的減少直接導(dǎo)致新建商品住宅的供應(yīng)難以快速匹配需求。

政策更是房地產(chǎn)行業(yè)的“強(qiáng)心針”。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,各地政府出臺(tái)了一系列政策,這些政策在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

以2024年為例,央行多次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),5年期以上LPR從年初的4.65%降至年末的4.3%,這使得購(gòu)房者的房貸利率相應(yīng)降低。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例,首付30%,貸款350萬(wàn)元,按照等額本息還款方式,貸款期限30年,利率下調(diào)前,每月還款額約為18790元;利率下調(diào)后,每月還款額約為17580元,每月還款額減少了1210元,大大降低了購(gòu)房者的還款壓力,刺激了購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)板塊上漲

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步認(rèn)為,今年1月份全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)延續(xù)去年四季度止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì),房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的特征更加明顯。

這樣的變化,令二級(jí)市場(chǎng)開始躁動(dòng)。房地產(chǎn)板塊連續(xù)5日內(nèi)漲幅2.66%,95個(gè)感念股中44只實(shí)現(xiàn)了上漲。其中,大名城、粵宏遠(yuǎn)A、臥龍地產(chǎn)、萬(wàn)通發(fā)展、我愛我家、濱江集團(tuán)、新城控股等個(gè)股5日內(nèi)漲幅居前。


AI財(cái)評(píng)
從財(cái)經(jīng)視角來看,一線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)維穩(wěn)反映了市場(chǎng)對(duì)核心城市房地產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期信心。政策層面的支持,如降息、降首付等措施,有效緩解了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)壓力,刺激了市場(chǎng)需求。同時(shí),一線城市的人口流入和土地資源的稀缺性,進(jìn)一步支撐了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲。然而,房?jī)r(jià)的上漲也帶來了購(gòu)房門檻的提高,可能對(duì)中低收入群體形成壓力。此外,房地產(chǎn)板塊的上漲表明投資者對(duì)行業(yè)前景的樂觀預(yù)期,但需警惕市場(chǎng)過熱可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。總體而言,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)整體經(jīng)濟(jì)具有積極影響,但政策制定者需平衡市場(chǎng)活力與社會(huì)公平,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
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