樓市寒冬猶在，老破小似乎要提前見到春天了。

今年11月，四大一線城市二手房成交量環(huán)同比均正增長，創(chuàng)近年新高。其中，北京90㎡以下二手房成交占比66.3%，上海總價(jià)300萬內(nèi)房源成交超60%（多集中在50-90㎡），廣州市中心60㎡以下及60-90㎡剛需房成交占比分別為17.07%和34.52%，深圳總價(jià)150萬以下二手房成交環(huán)比增幅居首。

而這些熱門房源有一些共同特性：位于核心地段、配套成熟、部分帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，且面積小、房齡老、物業(yè)一般、總價(jià)低，也就是人們常說的“老破小”。

老破小終于降到了年輕人能接盤的價(jià)格了

事實(shí)上，今年上半年，一線城市的“老破小”就有了回春的跡象。

據(jù)“每日經(jīng)濟(jì)新聞”上半年的報(bào)道，廣州多個(gè)“老破小”二手房小區(qū)的交易速度異常迅猛，不少房源在短短十幾天內(nèi)便能成交，更有甚者，掛牌一兩天即被搶購一空。貝殼買房的成交數(shù)據(jù)也顯示，今年3至4月間，廣州成交周期在一個(gè)月內(nèi)的房源，其樓齡普遍超過了20年。

那么，“老破小”的行情為何能在逆境中上漲呢？答案并不復(fù)雜——降價(jià)了。上海易居研究院于今年4月發(fā)布的報(bào)告顯示，一線城市中那些被戲稱為“老破小”的二手房價(jià)格泡沫已顯著消散，目前價(jià)格已基本回落到2018年底的水平，略高于2016-2017年水平，但相比歷史最高點(diǎn)已縮水了33%。

“一房一萬”平臺(tái)通過對(duì)上海“老破小”市場近一年的數(shù)據(jù)分析也顯示，約有7.36萬套原本位于“200萬至300萬”價(jià)格區(qū)間的房源，現(xiàn)已跌入“200萬以下”的范疇；同時(shí)，超過18萬套原屬“300萬至400萬級(jí)”的房源，也已滑落至“200萬至300萬級(jí)”。總計(jì)超過25萬套“老破小”房源，已跌出了它們?cè)械氖袌龆ㄎ弧?/p>

此外，自“517”樓市新政實(shí)施以來，“老破小”二手房的價(jià)格下調(diào)幅度尤為顯著。加之部分業(yè)主急于出手的心態(tài)，這類房產(chǎn)的成交速度明顯加快。

有媒體報(bào)道顯示，上海靜安區(qū)萬榮小區(qū)，今年5月成交的一套約40平方米的一室一廳房源，僅以190萬元的價(jià)格成交，單價(jià)為47170元/平方米，且成交周期僅為9天。相比之下，2021年同期，該小區(qū)同等面積的房源成交價(jià)高達(dá)254萬元，單價(jià)更是達(dá)到了61831元/平方米。

“老破小”終于降到了年輕人買的起的價(jià)格，于是嘴上喊著“不碰房貸車貸、遠(yuǎn)離傳宗接代”年輕人們，紛紛“真香”的買起了房，行情自然也就好了。

中指院的數(shù)據(jù)也顯示，近半年來，23至27歲年齡段購房者的占比從15%提升至19%，且獨(dú)居購房者的占比也增加了4個(gè)百分點(diǎn)。在社交媒體上，有不少年輕網(wǎng)友紛紛曬出自己“抄底老破小”的喜悅經(jīng)歷。甚至，“老破小博主”正逐漸成為社交媒體上的新興熱門賽道。

“老破小”成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

除了“真香”的年輕人，一群精明的投資客也盯上了這類房源，他們基于租售比的精細(xì)考量，決定在這個(gè)時(shí)機(jī)出手抄底“老破小”。

有投資者坦言：“在當(dāng)前房價(jià)相對(duì)低位，市中心老房子的投資回報(bào)率依然頗為誘人。”確實(shí)，眾多老舊小區(qū)的二手房價(jià)已回調(diào)至2017年左右的水平，展現(xiàn)出極高的性價(jià)比。更有部分“老破小”的租金年化收益率能達(dá)到2.5%至2.8%，被視為一種相對(duì)穩(wěn)健且安心的投資渠道。

此外，值得注意的是，去年以來，北京、上海、廣州、杭州等大城市的老房子紛紛開始了“原拆原建”的試點(diǎn)。老破小沒準(zhǔn)還能“花小錢，辦大事”。

然而，也有人對(duì)“老破小”的未來持謹(jǐn)慎態(tài)度。他們認(rèn)為，“老破小”面臨著兩大難以回避的挑戰(zhàn).

首先是流動(dòng)性問題。隨著市場上優(yōu)質(zhì)房源的不斷涌現(xiàn)，未來的購房主力軍恐怕很難再對(duì)“老破小”青睞有加。若僅將“老破小”視為消費(fèi)品，或許尚可自得其樂；但若視其為投資品，未來的買家和接盤者無疑將成為最大的現(xiàn)實(shí)考量。盡管近期有不少中青年業(yè)主和預(yù)算有限的小年輕涌入市場。年輕人但凡有其他選擇，大多不愿屈居于此。

此外，目前來看，“老破小”真正升溫的市場是四大一線城市，包括杭州、南京、蘇州、寧波、無錫、成都、武漢、重慶等在內(nèi)的一眾強(qiáng)二線市區(qū)老破小，仍然“賣不動(dòng)”的狀態(tài)。

對(duì)于剛需的年輕人來說，100多萬在一線城市或許“老破小”是最有性價(jià)比的選擇，但在其他城市“老破小”并不是唯一的選擇。

其次，對(duì)于已經(jīng)步入“中老年”階段的“老破小”房屋來說，其安全隱患也在逐年增加。老舊房屋在結(jié)構(gòu)、設(shè)施等方面可能存在著諸多隱患，一旦出現(xiàn)問題，不僅會(huì)對(duì)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅，還可能給投資者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

買“老破小”真的是一筆劃算的買賣嗎？這值得我們深思。