文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯??????

住建部近期表示房地產市場已經開始筑底，并預計10月銷售數據會積極樂觀。在企業層面，部分房企“銀十”的銷售數據已經超預期。?

今年樓市的“銀十”銷售超預期火熱。近期保利發展、華潤置地、中國鐵建、美的置業、招商蛇口、華發股份等多家房企發布銷售海報，普遍超額完成黃金周業績目標。其中，瑞安房地產發布的三季度銷售簡報顯示，公司“十一”節前開盤售罄的翠湖天地六和第一期項目收金近120億元，對公司前三季度的銷售業績貢獻超過九成。

在政策層面，在10月17日國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，五部門再對貨幣化安置房、“白名單”擴容、閑置存量土地收購等打出政策“組合拳”。住建部方面研判，“市場已經開始筑底，10月份的數據會是一個積極樂觀的結果”。

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百億級“日光盤”再現

有房企單盤拯救銷售業績

趕在“金九銀十”節點，有房企依靠單盤實現業績逆襲。10月10日，瑞安房地產發布三季度物業銷售簡報，公司前9個月累計合約物業銷售額134.86億元，其中包括住宅物業合約銷售額132.13億元和商業物業合約銷售額2.73億元。

公告中，瑞安房地產重點介紹了翠湖天地六和第一期項目，作為上海黃浦區上海新天地社區內翠湖天地住宅系列的最新作品，是最后一塊面向太平湖的住宅地塊，建成后將成為上海浦西最高的住宅建筑和地標。

9月28日，瑞安房地產曾發布慶祝海報，翠湖天地六和“開盤即罄108套，創紀錄勁銷119.79億元”。公開信息顯示，翠湖天地是太平橋新天地社區中的住宅部分，定位高端住宅，由一棟超高層和部分風貌別墅組成，項目首期共推出108個單位，總建筑面積為5.7萬平方米。第一期所推房源銷售均價約21萬元/平方米，套均總價約1.11億元。

以此來看，首開銷售近120億元的翠湖天地六和第一期不僅刷新中國億級豪宅“日光”紀錄，對公司前三季度的銷售業績貢獻也超過九成。

瑞安房地產旗下項目“日光”，與上海高端住宅市場的韌性支撐息息相關。據克而瑞等機構統計，今年上半年，上?？們r超過2000萬元的住房一手銷量達2853套，同比激增57.8%；其中3000萬元以上高端住宅售出1549套，創下近十年同期新高。目前上海不失為瑞安房地產的重倉區域，據企業業績公告，截至2024年中期，瑞安和合營公司擁有的住宅可售貨值為664億元，其中在上?？墒圬浿禐?41億元。

除了在上海創下百億級“日光盤”的瑞安房地產，不少熱門城市的房企項目在銀十節點迎來“潑天富貴”。在被系列新政激活樓市的北京，中建智地于10月13日兩個項目齊開，當天收金83.5億元——位于朝陽區酒仙橋板塊的北京宸園、前葦溝板塊的中建璞園PARK開盤，首日銷售額分別達到61.5億元、22億元。

中建在北京布局的兩大項目迅速回血，與其入市節奏緊密相關。其中，作為集團旗下高端“宸系”產品，北京宸園項目地塊系今年6月中建斥資112億元斬獲的“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組團地塊，彼時中建刷新了近年北京單宗土拍的總價紀錄。9月28日，北京宸園獲得預售許可證,迎接北京下調首付比例并放松限購等新政利好。

網紅盤提振銷售業績背后，頭部房企在火熱開局的“銀十”節點普遍實現業績突圍。近期保利發展、華潤置地、中國鐵建、美的置業、招商蛇口、華發股份等多家房企發布銷售海報，普遍超額完成黃金周業績目標。

比如，10月1日~7日，保利發展全國實現成交金額約148億元，同比提升47%；美的置業共銷售36億元，完成率超過目標值120%；越秀地產累計實現銷售認購金額91.9億元，創歷史同期新高。

對比此前的月度銷售數據，9月份越秀地產的合同銷售額為72.1億元、美的置業為25億元。前述房企僅黃金周的銷售業績趕超平時一個月。

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一線城市迎成交高峰

土地市場再現新動作

近期樓市重磅政策密集出爐，疊加節前四大一線城市集體優化限購，房地產市場銷售在10月份出現了積極變化。不論新房或是二手房市場，近期以一線城市為代表的銷售數據取得了“階段性勝利”。

中指研究院數據顯示，2024年第41周（10月7日至10月13日），北京市新建商品房網簽達14.07萬平方米，為前一周的3倍以上；深圳市新建商品房網簽達11.05萬平方米，為前一周的5.58倍。

另據廣州、深圳等地房地產中介協會數據，其間廣州二手住宅共計網簽3120宗，交易套數創下自去年3月以來最高水平；深圳二手房（含自助）錄得2316套，環比增長649.5%。

在市場情緒升溫背景下，近期土地市場也迎來新動作，部分核心地塊積極入市。10月15日，北京市規劃自然資源委發布一則組團捆綁地塊預申請公告，該組團地塊總建設用地面積約14.7公頃，起始價達153億元。

該組團地塊由酒仙橋地塊、十八里店地塊及小紅門地塊3宗構成，這也是北京繼6月份作價112億元出讓“朝陽區酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊以及中關村朝陽園北區0017”組團地塊后，第二次以跨區域不同業態捆綁形式推出地塊，再度刷新北京土地出讓紀錄。

在上海，央國企及城投平臺開始激蕩舊改市場。據城投控股10月16日公告，集團旗下全資子公司城投置地以約70億元的價格斬獲上海老城廂6幅地塊組成的資產包。此次6幅地塊為歷史風貌保護項目，與上海豫園和城隍廟相鄰，臨近板塊包括融創外灘壹號院、華潤外灘九里等單價17萬元/平方米左右的頂級豪宅群。

作為黃浦核心區“鉆石級”項目，該宗資產包自9月份啟動遴選就受到市場廣泛關注。根據出讓文件，本次地塊以遴選方式出讓，要求申請人應符合多項條件，包括2023年會計年度總資產不低于1000億元、房地產開發企業資質二級及以上、具有在國內城市保護、修繕和開發利用歷史建筑的經驗等，如今被城投控股收入囊中。

背靠上海城投集團，城投控股近年頻頻加碼上海城市更新。今年9月份，城投控股已披露上百億投資計劃，公司擬投資建設杜行老街“城中村”改造項目和諸翟“城中村”改造項目，投資總金額分別約為65.17億元和118.39億元。

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一攬子政策持續落地

“房地產已經開始筑底”

繼9月底多部門提出“一攬子”配套政策提振房地產市場，目前房地產市場被持續注入“強心劑”。10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局五部門介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

會上，住房城鄉建設部部長倪虹就10月份房屋銷售的總體態勢分析指出，“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。我們判斷，10月份的數據會是一個積極樂觀的結果”。

為抓增量政策出臺，五部門還將打出“組合拳”，包括將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造及危舊房改造；年底前將“白名單”項目的信貸規模增加至4萬億，將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”；加大存量商品房收儲力度并由地方自主決策，允許政策性銀行、商業銀行對閑置存量土地收購發放一定比例的收購貸款；核心城市繼續優化限制性政策等。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一次發布會最大的看點在于，多個部門形成政策組合拳效應，提高政策取向的一致性?！耙詫ｍ梻栈亻e置土地為例，既要求自然資源部門加大對閑置土地的認定和處置、盡力降低收回的成本，也要求財政部門在資金平衡和嚴控地方政府隱性債務上的考核要強化，還要求住建部門在推動房地產市場止跌企穩被土地收儲以后，為土地的二次出讓創造良好的市場環境?！彼痛吮硎荆敖M合拳效應形成得好，政策取向一致性更強，這是最關鍵的。”

在中指研究院研究總監陳文靜看來，“9.26”中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了迄今最強穩地產信號。本次五部門聯合召開新聞發布會，進一步明確了多項組合拳，可歸為“四個取消、四個降低、兩個增加”。其中“四個取消”包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”為降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低換購住房的稅費負擔；“兩個增加”即通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，以及將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

“本次會上住建部也表示市場已經開始筑底，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長?！标愇撵o表示，“從市場趨勢來看，‘銀十’開局表現超預期，核心城市市場呈現回穩態勢。當前房地產政策發力方向已經明確，預計四季度房地產一攬子配套政策有望加速落實，核心城市市場量價或將企穩，從而對全國市場筑底提供重要支撐。”

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）