作者 | 竹銘

編輯 | 計然

最近，一輪新的買房熱，正在全國上演。

在深圳，2047批客戶搶192套房，1.5個小時售罄；在上海，僅二手房一天就成交近600套；64套均價在600萬元至900萬元之間的樓房，吸引了1300組訪客、超5000人來到售樓處現場詢價，開盤即售罄……

這是自近年來國家對樓市進行調控后，難得的場面。

10月17日，住建部聯合自然資源部、央行、國家金融監管總局等部門針對樓市推出一系列“組合拳”政策，概括來說就是四個取消、四個降低、兩個增加。

比如，給地方政府更多自主權，取消各類限制措施；降低首付比和存量房貸利率，減緩購房者負擔；通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造等等。

這是近期樓市持續釋放利好信號后，再次增加的重磅消息。全國各地房產中介的朋友圈，又一次沸騰了。

跟以往不同的是，以往中介沸騰，很多購房者嗤之以鼻，認為他們在搞營銷。但這一次不同，因為購房者們也沸騰了。全國各地出現了久違的買房熱，房子又成為茶余飯后的熱門話題，甚至能看到購房者打“飛的”搶著買房的瘋狂景象，樓市的信心似乎重新在積聚。

實際上，從房企企業新增數量來看，這兩年房企的數量也仍在保持增長。天眼查數據顯示，2022年新增注冊企業44.2萬余家，新增注冊企業增速16.1%；2021年增速更是達到37.7%。

筆者在跟部分購房者、房產中介的交流中，發現樓市的確熱了起來。但是，這場突如其來的樓市熱潮，究竟是真實回暖還是短暫繁榮?

瘋狂購房人，擠滿售樓處

“深漂”多年的木木（化名），正是最近火熱購房者中的一員。

過去幾年，木木一直在深圳做程序員，同時也一直在看房。跟大部分國人一樣，木木對不動產有近乎癡迷的信仰。漂泊多年，在出租屋里無數個睡不著的夜里，他渴望在這個城市擁有一套真正屬于自己的房子，希望在四十歲前找到自己的歸屬感。

木木今年三十五，有些積蓄，月收入比較可觀，也拿到了深圳戶口，再加上家人的支持，在深圳買套小房子不成問題，這已經超過了很多年輕人。

雖然有滿足歸屬感的需求，但是前幾年木木對樓市的熱情其實一直在消退。因為被房價腰斬、房企暴雷等大量負面信息所環繞，他害怕碰到爛尾樓，陷入泥沼之中，所以一直在觀望。

不過，最近身邊很多朋友告訴他樓市的春天到了，尤其是深圳的樓市，可以考慮入手了，他開始蠢蠢欲動。

首先，木木查了查數據，的確看到市場熱了起來。國慶假期期間，深圳新房成交量同比大漲10倍。深圳中原研究中心監測數據顯示，截止10月13日，深圳10月新房認購量達到4418套，相當于以往兩個月的網簽量。

另外，微博上#深圳395套房源8小時售罄#、#外地人打飛的赴深圳買房#等話題頻頻登上熱搜榜，刺激著他的買房欲望。

比如，10月19日位于深圳光明區的中建觀玥開盤，2047批客戶搶192套房。據樂有家研究中心的消息，項目開盤1.5個小時即售罄，預計銷售金額約6億元，可以說十分火爆。

暴漲的銷量、火熱的場面，買房人似乎都在瘋狂地跟時間賽跑，木木的心態也從此前的淡定變得焦灼，生怕在這場搶房大戰中掉隊，于是決定去看了很久的某深圳樓盤一探究竟。

這個樓盤均價在六萬左右，有八十平的小戶型，能滿足木木這樣財力有限的剛需客。讓木木意想不到的是，進入到售樓處看房要先在門口排隊半小時以上。開發商笑稱，售樓處比旅游景點的人口密度都大。

透過玻璃窗往里看，木木驚訝地發現，往日冷清的售樓處里面，竟然坐滿了咨詢房子的人。他也不知道里面的購房者是真實的還是請來的托，只看到銷售員忙前忙后，唾沫橫飛地介紹著樓盤信息，眼睛里流露出亢奮和欲望。

從線上到線下的火爆場面，徹底堅定了木木買房的決心。排隊進入售樓處后，從看房到下定木木只花了不到兩個小時，首付付了一百多萬。被問到為何如此干凈利落時，他的回復是：“先上車再說，不然被別人搶了。”

從樓市的觀望者到入場者，木木前后經歷不過一個星期的時間，下定后他坦言“感覺像做夢一樣”“是我人生中做過最瘋狂的事”。

除了深圳，其他幾個一線城市的樓市都出現了很多“木木”這樣的購房者，推動著樓市進入火熱場面：國慶假期，北京新房下定量比去年翻一番；廣州80%的新房項目到訪和成交量明顯增長，有區域前三天日均成交環比漲超500%；上海國慶前6天的新房成交面積，較上年同期翻倍。

住房和城鄉建設部部長倪虹表示，自9月底以來，重點城市一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現了積極變化。

那么，為什么出現這波樓市熱？跟以前的熱潮有何不同？

瘋狂背后的“三大推力”

樓市能火，必須要滿足三個條件：門檻低、預期好、資金足。

門檻低了，涌入樓市的潛在購房者才會更多。此前，國家一直在降低首付比和房貸利率，放開限購，降低大家的買房門檻和資金壓力。今天，房貸利率又降到了歷史最低。

10月21日，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（前值是3.35%），5年期以上LPR為3.60%（前值是3.85%）。這是今年以來LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。杭州、武漢等城市的首套商貸利率已經降到2.9%，刷新歷史記錄，跟公積金的2.85%基本沒差別，吸引了更多購房者入場。

降低門檻只是基礎，購房者的入手意愿還要依托良好的預期，畢竟國人向來都是追漲殺跌的。而近期以來有太多的利好政策，把老百姓的預期拉滿。

由于利好政策太多，我挑一個大家重點關注的，也就是“通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”。回望過去，2015年貨幣化棚改580萬套，2016年超過600萬套，這一次是100萬套，實際上又一次發錢給老百姓，進行漲價去庫存。

有專家指出，這項政策有助于消化存量商品房、主動調節市場供求關系。以戶均建筑面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造，有望釋放約1億平方米的剛性購房需求。而且，100萬套只是開始。住建部的發布會釋放出明確信號，可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。

未來市場需求的增加，意味著樓市企穩的可能性增大，購房者的預期也更足。跟購房者預期一樣足的還有房產中介，某杭州房產中介告訴筆者，今年上半年業績慘淡到快要離職，現在每天接待十幾組客戶，忙到吃飯的時間都沒有，微信運動日均超萬步，慶幸自己沒有提前離職。

在利好政策拉滿預期的同時，購房者還得手上有錢才行，不然樓市的火熱也只是停留在紙面上。而這一輪樓市的上漲，跟股市上漲許多人財富增加也有著密不可分的關系。

一方面，股市上漲通過財富效應傳導到樓市，推動市場回暖，說白了大家覺得股票上漲了手上有錢了，可以更大膽地去消費或者買房了。另一方面，一旦股市持續上漲，現在的樓市相對就成為了價格洼地，熱錢就會往樓市涌入。

總之，從門檻、預期和資金等方面來看，樓市的確熱了起來。不過，這究竟是全面回暖還是短暫繁榮，仍然具備不確定性。

全面回暖還是短暫繁榮？

每當市場開始有熱起來的苗頭時候，總有一波人宣揚牛市要來了。這種人不是蠢，就是壞。因為任何一個市場要真正繁榮起來，都要看價格和時間。

比如，廣州這次全面放開限購后迎來一波樓市熱潮，背后本質上是積壓多年的需求集中釋放。但究竟能持續多久、價格能否持續上漲，依然具有不確定性。

實際上，眼下廣州樓市還不具備持續漲價的條件，新房市場需要繼續通過低價銷售加快去庫存，降低庫存壓力，18個月以后才可能談論房價上漲。同樣在二手房市場，消化完低價房源后，買家才可能傾向于高價房源。盡管有賣家會提高報價，但并不意味著最終能成交，很多時候是一廂情愿。

其次必須看到，目前樓市熱潮主要在一二線城市，三四線城市依然處在低迷狀態，所以說現在就全面回暖還為時尚早。全國樓市的庫存壓力依然巨大，甚至像武漢這樣的新一線城市，盡管成交量有所回升但相比巨大的庫存依然是杯水車薪。

另外，就全國范圍內來看，在經歷幾年的樓市調控和市場下行后，購房者的觀望情緒依然比較濃厚，對于市場走勢持謹慎態度。要想短期內扭轉他們的觀望情緒，依然較為困難。

再者，政策調控的持續性也是一個不確定因素。從國家的考慮來看，如果樓市、股市持續繁榮，經濟將會觸底復蘇，進而改善就業和消費。但是，由于政策出臺過于頻繁，市場難以形成穩定的預期。因此政策層面這次要保持戰略定力，讓老百姓看到決心和信心。

總體上，目前樓市只是看到了回暖苗頭，能不能長期熱下去仍是個問號。想要買房的朋友，還是要理性再理性，別被熱鬧的市場氛圍沖昏了頭腦。