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06/29
2025

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精品專欄

萬柳書院爆雷,75套豪宅淪為抵押物

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京城富豪們的故事。
01天價“學區房”
5月6日,萬柳書院75套房產淪落到京東拍賣,引來萬人圍觀。
“霄八的頂、融創的湖、萬柳的墻”,據傳萬柳書院連墻磚都是從荷蘭一塊一塊運過來的,筑起來的是圍墻,更是圈層。
中國基金報等媒體稱,聯想集團創始人柳傳志,網易創始人丁磊,以及不少隱秘富豪,都曾在此購置過房產。
2022年,金山軟件董事長葛珂經過94輪競拍,最終以1.09億元拿下萬柳書院一套300平方米法拍房,其36萬元/平方米的成交價,甚至超過上海頂豪湯臣一品。
簡單來說,普通人奮斗一輩子連人家一個廁所都買不起。
那憑什么這么貴呢?
萬柳書院也就是北京海淀萬柳華府北街9號院,首都教育資源豐富,海淀區尤勝,而萬柳書院,則是C位中的C位的C位,周邊環繞著清華、北大、人大附小、附中、中關村三小等眾多名校,可以說是頂級學區房了。放假的話,直線距離不到2公里就是頤和園,工作了以后如果去中關村也就不到4公里。
但是最近,萬柳書院的部分富豪似乎有了點麻煩。

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?此前公開報道,萬柳書院總共301戶,且均已售罄,并且據中國基金報,掛牌轉讓的75套“未售”房源,實際上大多已經有人入住了,只是因為“網簽”問題,沒能拿到房本。
業主出錢了,但開發商卻沒能給這些業主完成網簽備案,如今開放商爆雷沒錢了,名下所謂的“未售”房產,就這樣被拿出來抵押了,并且已經有20多名意向人在等了。
萬柳書院動輒大幾千萬甚至上億的房子,業主們更是非富即貴,錢都給了,人也住進去了,總不能干吃這個悶虧吧。
按照法律規定,業主已經支付價款并實際占有,但未辦理過戶手續的,如果業主沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結,已經查封的可以向法院提出執行異議申請,請求法院解除查封,同時可以聯合起訴開發商。
02開發商沒錢了?
萬柳書院的項目開發商為北京赫華恒瑞房地產開發有限公司(下稱“赫華恒瑞”),萬柳書院75套房產被抵押,主要是開發商與信托機構的債務問題。
根據公告,赫華恒瑞此次資產處置涉及的債券金額高達46.9億多。
作為子公司的金谷信托踩雷赫華恒瑞,母公司中國信達前來處置,所以相當于中國信達是債權人。
赫華恒瑞則是此次事件的主債務人,共同債務人為中赫集團,中赫置地、中赫集團實際控制人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。
說直白點,債主中國信達來要賬,赫華恒瑞沒錢了,所以拿名下資產抵押。

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?問題來了,赫華恒瑞能承建萬柳書院這樣的項目,怎么會沒錢呢?
從已有資料來看,這或許跟老東家中赫系有關。
股東信息顯示,在金谷信托之前,赫華恒瑞曾由中赫集團控股。
除了萬柳書院,中赫系此前還開發了名噪一時的“釣魚臺七號院”,并且在2011年就開出30萬元/平方米的高價,成為當時北京“最貴樓盤”,甚至因為定價過高暫停銷售。
醉心于高端市場的中赫系,又在2012年競拍拿下萬柳書院。此后除了少數合作開發項目,中赫系基本淡出了住宅市場。
2016年,中赫轉型多元化尋找新的增長曲線,出資35.5億拿下北京國安足球俱樂部64%股權。在體育投資高峰入場的中赫,此后不僅沒能拉動第二增長曲線,俱樂部經營狀況反而拖累業績甚至虧損。

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?2018年,中赫集團又進軍文旅項目,并作為主投資方,拿下2022年北京冬奧會配套項目,也就是位于張家口崇禮區的太子城冰雪小鎮,項目總投資預計超200億元。
重金投入未能帶來理想的增長,反而疑似有拖垮中赫的跡象。
2019年,足球俱樂部營收僅2.84億元,凈利潤-10.6億元,體育文化領域未能帶來新的驚喜;冰雪小鎮受各種因素影響開發了四年,也超出預期。
2019年4月,中赫集團及旗下中赫置地、蘇州好景房地產退出赫華恒瑞股東,金谷信托全資入股。消息稱,中赫通過赫華恒瑞融資37.5億元,資金流向意味不明。
同年,據達摩財經,中赫集團以向國安俱樂部增資的名義,向山東國際信托獲得20億元信托貸款,疑似“借新還舊”周轉現金流。而這筆20億債權貸款,最終于2022年被山東國際信托作為“不良金融資產”折價出售。
如今的中赫集團及旗下中赫置地,已成為失信被執行人,中赫集團被執行金額合計超過11億元,2022年起,中赫系公司的股權也屢屢被凍結。
03神秘大佬,風光不再
相較于其他知名地產商,中赫集團似乎格外低調,在業內給人的印象也是“背景很深”,其背后的創始人周金輝更是著筆寥寥。
公開資料顯示,1974年周金輝出生于河北定州市,父親是一名普通油田工人,后隨父親遷到唐山,從河北廊坊的中國石油管道學院(原河北石油職業技術學院)畢業之后,在唐山通過做點小生意,此后又與妻子李彩霞,以及周永輝等人進入房地產賺到第一桶金。
2005年,周金輝等人來北京成立了中赫集團,周金輝與妻子李彩霞分別持股65.81%、34.19%。
2006年,初出茅廬的中赫集團,在北京不少有背景的大型知名房企手中,搶下玉淵潭住宅地塊,也就是后來的“釣魚臺七號院”。
吊詭的地方來了,據深藍財經,2005年以前,這還是軍隊建設用地,2005年時以“科技規劃用地”的名義拆遷,但2006年,這塊科研用地,離奇變更成了住宅,并且沒有通過土地招拍程序,而是以協議轉讓的方式,賣給了中赫集團。
在2016年拿下國安之前,周金輝鮮為人知,甚至中赫集團的企業內刊中,出品人一欄也只寫著“中赫董事長”。
這樣看來,周金輝出現在大眾視野之前,中赫集團已經發生了什么,并自此開始走下坡路。
深藍財經援引財新網報道稱,中赫集團之所以能打敗一眾知名房企,拿下釣魚臺七號院地塊,是因為谷俊山。

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?“軍中第一貪”谷俊山落馬案曾引起不小的反響,據悉,谷俊山曾是前中國人民解放軍總后勤部副部長,2006年4月,谷俊山將原本這塊“科研用地”的一半以3500元/平方米的土地協議價轉手給了中赫集團。
不過,隨著2012年谷俊山被查,并于2015年8月判處死刑,失去“軍老虎”庇護的中赫集團,每況愈下,背后的周金輝也逐漸從幕后走向了臺前。
但中赫集團的轉型并不成功,無論是國安足球俱樂部,還是冰雪小鎮,不僅沒能帶來新的希望,反而加重的債務情況。
雖然2019年中赫集團退出赫華恒瑞股東,但從此次的共同債務人來看,二者似乎仍有說不清道不明的關系。
此次赫華恒瑞爆雷,中赫集團作為共同債務人,恐怕又有麻煩了。



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