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懸崖邊上的求救者。
1
巨虧
富力依舊沒(méi)有擺脫危機(jī)。
幾天前，富力地產(chǎn)發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，里面的數(shù)據(jù)令人擔(dān)憂。財(cái)報(bào)顯示，2022年富力營(yíng)業(yè)收入351.93億元——
同比下降53.83%。
腰斬的營(yíng)收之外，更令人驚訝的是利潤(rùn)。2022年富力歸母凈虧損157.4億，而2021年，富力歸母凈利潤(rùn)更是虧損164.7億元，兩年累計(jì)虧損達(dá)到322億。
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翻看過(guò)往數(shù)據(jù)，富力把此前三年（2018-2020年）的利潤(rùn)都虧完了。折算下來(lái)，富力這兩年平均每天虧損4400萬(wàn)，相當(dāng)于每天虧掉——
6輛勞斯萊斯庫(kù)里南。
富力業(yè)績(jī)的下滑和銷(xiāo)售直接相關(guān)。2022年，富力總銷(xiāo)售收入約為384.3億元，同比減少68.03%；銷(xiāo)售面積約285.1萬(wàn)平方米，同比減少69.72%。
房子賣(mài)不動(dòng)，富力的“軍心”也不太穩(wěn)。截至2022年底，富力的正式員工有2.72萬(wàn)人，同比減少了22.85%，有8000多人離開(kāi)了富力。留下來(lái)的員工也遭遇了降薪，年均收入8.14萬(wàn)元，較2021年縮水18.43%。
遙想2022年7月，富力得到摩根大通的幫助，將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù)，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù)，再全部展期3-4年。
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之后的11月，富力再成功與境內(nèi)債權(quán)人談妥，將8筆境內(nèi)公司債還款期限整體延長(zhǎng)3年以上。
加起來(lái)總額約467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期，富力也由此成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。
當(dāng)時(shí)人們都以為，富力這下要緩過(guò)來(lái)了，行業(yè)里麻木的神經(jīng)好像又能動(dòng)彈了。但如今的這份年報(bào)告訴我們，富力離岸邊依然還有一段距離。
2
巨債
富力上一次成為焦點(diǎn)，還是在2022年12月。
彼時(shí)，富力地產(chǎn)的一紙聲明，間接承認(rèn)了其聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在英國(guó)被捕的傳聞。
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媒體報(bào)道顯示，因被指控在美國(guó)加州為獲得商務(wù)合同而提供回扣，張力遭到通緝。按照美國(guó)舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯?shù)恼f(shuō)法，2018年他來(lái)中國(guó)的時(shí)候，不僅免費(fèi)入住高級(jí)酒店，喝了50年的茅臺(tái)酒，還收到了——
一些不知道值多少錢(qián)的石頭、一瓶?jī)r(jià)值2070美元的葡萄酒等禮物。
在被倫敦警方逮捕后，張力面臨著被引渡到美國(guó)的局面。但很快，張力以1500萬(wàn)英鎊（約合人民幣1.29億元）的保釋金被保釋，再一次展現(xiàn)了東方商人的“鈔能力”。
這是英國(guó)法院有史以來(lái)最高的聯(lián)合保釋金，張力也成了第一個(gè)在海外被捕的地產(chǎn)大佬。
輿論洶涌之際，有消息說(shuō)這1500萬(wàn)英鎊富力出了1000萬(wàn)，張力個(gè)人出了500萬(wàn)。有意思的是，這個(gè)傳言很快得到了富力的否認(rèn)，從官方聲明來(lái)看，富力很明顯想撇清與張力被捕的關(guān)系。
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富力的緊張可以理解。彼時(shí)的富力剛完成467億元的天量債務(wù)展期，萬(wàn)一這時(shí)候惹惱了債主們，那可就壓力山大了。
盡管贏得了珍貴的喘息機(jī)會(huì)，但富力頭上的巨債依舊沒(méi)有消失。
最新財(cái)報(bào)顯示，富力的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款項(xiàng)）合共1351億，其中513億元將于1年內(nèi)到期。
而當(dāng)前富力的現(xiàn)金總額（含受限）為123億元，自由現(xiàn)金流只有21.77億，著實(shí)有點(diǎn)吃力。
根據(jù)此前說(shuō)財(cái)貓的統(tǒng)計(jì)，2023至2024年，富力公開(kāi)發(fā)行的債務(wù)到期本金規(guī)模分別為188.18億元及112.78億元，其中2023年是近三年償債壓力最大的年份。
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翻看歷年財(cái)報(bào)，2017-2019年富力的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為169.6%、184.1%、198.9%，高得嚇人。2020年，“三道紅線”出臺(tái)后，富力的負(fù)債率才降至130%左右，但到了2022年底，富力的凈負(fù)債率再度飆升到170%。
對(duì)富力來(lái)說(shuō)，債務(wù)壓力依舊沒(méi)有遠(yuǎn)去。
3
巨坑
大約半年前，我曾分析過(guò)富力的出路——
多賣(mài)房，甩賣(mài)資產(chǎn)，求債主寬限時(shí)間。
在房子不好賣(mài)、債主已經(jīng)給過(guò)機(jī)會(huì)的當(dāng)下，留給富力的似乎只剩下甩賣(mài)資產(chǎn)這一條路。富力也的確是這么做的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光2021年，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，富力就回籠了超過(guò)218億元的資金。
2022年，富力的主要流動(dòng)資金來(lái)源依舊是出售資產(chǎn)。資料顯示，富力全年通過(guò)資產(chǎn)出售大概回籠約49億元現(xiàn)金，包括賣(mài)出北京、福州、鎮(zhèn)江的酒店，出售海南海口大英山項(xiàng)目等。
更值得一提的是，就在2022年6月，有消息稱富力為緩解債務(wù)壓力，將出售手中約10個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目。到了9月份，富力還真賣(mài)了位于北京的一處萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，代價(jià)5.5億元，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)虧損約653.7萬(wàn)元。
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這也意味著，富力終究還是開(kāi)始賣(mài)出王健林“啃過(guò)的肉”。
時(shí)間回到2017年7月，那場(chǎng)著名的會(huì)面之后，富力斥資199億元收購(gòu)77家萬(wàn)達(dá)酒店，并耗資數(shù)十億接盤(pán)萬(wàn)達(dá)海外兩個(gè)項(xiàng)目，一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主。
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這筆接近6折的交易，在當(dāng)時(shí)的富力看來(lái)，無(wú)疑是趁著萬(wàn)達(dá)落難撿了個(gè)大便宜。但后來(lái)的事實(shí)證明，這是一個(gè)燙手山芋。
2017年，富力的純利潤(rùn)還有214億，但次年減去投資溢利后，富力純利潤(rùn)跌回83億元，暴跌60%。此后的幾年，富力酒店業(yè)務(wù)經(jīng)歷連連虧損，也推高了富力的整體債務(wù)。
當(dāng)年從王健林手上撿來(lái)的“大便宜”，如今已成含淚甩賣(mài)的“巨坑”，心里的苦恐怕只有富力自己知道。
4
尾聲
站在當(dāng)下回看富力的發(fā)展歷程，頗為唏噓。
從上世紀(jì)末的舊改發(fā)家，富力在一個(gè)個(gè)廢墟中挖到了第一桶金。2007年，富力以161億元的銷(xiāo)售額排名全國(guó)第4，坐上了“華南五虎之首”的交椅，身后是碧桂園、恒大。
但短暫的高光以后，富力就接連錯(cuò)失良機(jī)。大舉押注商業(yè)領(lǐng)域，讓它一度頻臨破產(chǎn)；沖進(jìn)省會(huì)及三四線城市腹地，讓它痛失一線城市房?jī)r(jià)暴漲的紅利；鯨吞萬(wàn)達(dá)酒店，埋下難以言說(shuō)的苦果；危機(jī)出現(xiàn)苗頭之時(shí)，猶豫不決錯(cuò)過(guò)自救的最佳時(shí)機(jī)……
屢次踏錯(cuò)節(jié)奏，富力已經(jīng)元?dú)獯髠４藭r(shí)此刻，我不禁想起電影《教父》里，第一代教父對(duì)自己接班人說(shuō)的那句話——
I spent my life trying not to be careless.（我花了一輩子，就學(xué)會(huì)了小心）
