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06/21
2025

有價值的財經大數據平臺

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精品專欄

這個地產巨頭,虧麻了

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懸崖邊上的求救者。

1

巨虧

富力依舊沒有擺脫危機。

幾天前,富力地產發布了2022年業績報告,里面的數據令人擔憂。財報顯示,2022年富力營業收入351.93億元——

同比下降53.83%。

腰斬的營收之外,更令人驚訝的是利潤。2022年富力歸母凈虧損157.4億,而2021年,富力歸母凈利潤更是虧損164.7億元,兩年累計虧損達到322億。

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翻看過往數據,富力把此前三年(2018-2020年)的利潤都虧完了。折算下來,富力這兩年平均每天虧損4400萬,相當于每天虧掉——

6輛勞斯萊斯庫里南。

富力業績的下滑和銷售直接相關。2022年,富力總銷售收入約為384.3億元,同比減少68.03%;銷售面積約285.1萬平方米,同比減少69.72%。

房子賣不動,富力的“軍心”也不太穩。截至2022年底,富力的正式員工有2.72萬人,同比減少了22.85%,有8000多人離開了富力。留下來的員工也遭遇了降薪,年均收入8.14萬元,較2021年縮水18.43%。

遙想2022年7月,富力得到摩根大通的幫助,將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據,合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據,再全部展期3-4年。

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之后的11月,富力再成功與境內債權人談妥,將8筆境內公司債還款期限整體延長3年以上。

加起來總額約467億元的到期債務獲得重組和延期,富力也由此成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業。

當時人們都以為,富力這下要緩過來了,行業里麻木的神經好像又能動彈了。但如今的這份年報告訴我們,富力離岸邊依然還有一段距離。

2

巨債

富力上一次成為焦點,還是在2022年12月。

彼時,富力地產的一紙聲明,間接承認了其聯席董事長張力在英國被捕的傳聞。

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媒體報道顯示,因被指控在美國加州為獲得商務合同而提供回扣,張力遭到通緝。按照美國舊金山公共事業部原主管穆罕默德·努魯的說法,2018年他來中國的時候,不僅免費入住高級酒店,喝了50年的茅臺酒,還收到了——

一些不知道值多少錢的石頭、一瓶價值2070美元的葡萄酒等禮物。

在被倫敦警方逮捕后,張力面臨著被引渡到美國的局面。但很快,張力以1500萬英鎊(約合人民幣1.29億元)的保釋金被保釋,再一次展現了東方商人的“鈔能力”。

這是英國法院有史以來最高的聯合保釋金,張力也成了第一個在海外被捕的地產大佬。

輿論洶涌之際,有消息說這1500萬英鎊富力出了1000萬,張力個人出了500萬。有意思的是,這個傳言很快得到了富力的否認,從官方聲明來看,富力很明顯想撇清與張力被捕的關系。

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富力的緊張可以理解。彼時的富力剛完成467億元的天量債務展期,萬一這時候惹惱了債主們,那可就壓力山大了。

盡管贏得了珍貴的喘息機會,但富力頭上的巨債依舊沒有消失。

最新財報顯示,富力的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款(包括在預提費用及其他應付款項)合共1351億,其中513億元將于1年內到期。

而當前富力的現金總額(含受限)為123億元,自由現金流只有21.77億,著實有點吃力。

根據此前說財貓的統計,2023至2024年,富力公開發行的債務到期本金規模分別為188.18億元及112.78億元,其中2023年是近三年償債壓力最大的年份。

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翻看歷年財報,2017-2019年富力的凈資產負債率分別為169.6%、184.1%、198.9%,高得嚇人。2020年,“三道紅線”出臺后,富力的負債率才降至130%左右,但到了2022年底,富力的凈負債率再度飆升到170%。

對富力來說,債務壓力依舊沒有遠去。

3

巨坑

大約半年前,我曾分析過富力的出路——

多賣房,甩賣資產,求債主寬限時間。

在房子不好賣、債主已經給過機會的當下,留給富力的似乎只剩下甩賣資產這一條路。富力也的確是這么做的,據不完全統計,光2021年,通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式,富力就回籠了超過218億元的資金。

2022年,富力的主要流動資金來源依舊是出售資產。資料顯示,富力全年通過資產出售大概回籠約49億元現金,包括賣出北京、福州、鎮江的酒店,出售海南海口大英山項目等。

更值得一提的是,就在2022年6月,有消息稱富力為緩解債務壓力,將出售手中約10個萬達酒店項目。到了9月份,富力還真賣了位于北京的一處萬達酒店資產,代價5.5億元,當時預計虧損約653.7萬元。

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這也意味著,富力終究還是開始賣出王健林“啃過的肉”。

時間回到2017年7月,那場著名的會面之后,富力斥資199億元收購77家萬達酒店,并耗資數十億接盤萬達海外兩個項目,一躍成為全球最大豪華酒店業主。

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這筆接近6折的交易,在當時的富力看來,無疑是趁著萬達落難撿了個大便宜。但后來的事實證明,這是一個燙手山芋。

2017年,富力的純利潤還有214億,但次年減去投資溢利后,富力純利潤跌回83億元,暴跌60%。此后的幾年,富力酒店業務經歷連連虧損,也推高了富力的整體債務。

當年從王健林手上撿來的“大便宜”,如今已成含淚甩賣的“巨坑”,心里的苦恐怕只有富力自己知道。

4

尾聲

站在當下回看富力的發展歷程,頗為唏噓。

從上世紀末的舊改發家,富力在一個個廢墟中挖到了第一桶金。2007年,富力以161億元的銷售額排名全國第4,坐上了“華南五虎之首”的交椅,身后是碧桂園、恒大。

但短暫的高光以后,富力就接連錯失良機。大舉押注商業領域,讓它一度頻臨破產;沖進省會及三四線城市腹地,讓它痛失一線城市房價暴漲的紅利;鯨吞萬達酒店,埋下難以言說的苦果;危機出現苗頭之時,猶豫不決錯過自救的最佳時機……

屢次踏錯節奏,富力已經元氣大傷。此時此刻,我不禁想起電影《教父》里,第一代教父對自己接班人說的那句話——

I spent my life trying not to be careless.(我花了一輩子,就學會了小心)


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