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06/20
2025

有價(jià)值的財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)

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精品專欄

這個(gè)地產(chǎn)巨頭,虧麻了

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懸崖邊上的求救者。

1

巨虧

富力依舊沒(méi)有擺脫危機(jī)。

幾天前,富力地產(chǎn)發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)報(bào)告,里面的數(shù)據(jù)令人擔(dān)憂。財(cái)報(bào)顯示,2022年富力營(yíng)業(yè)收入351.93億元——

同比下降53.83%。

腰斬的營(yíng)收之外,更令人驚訝的是利潤(rùn)。2022年富力歸母凈虧損157.4億,而2021年,富力歸母凈利潤(rùn)更是虧損164.7億元,兩年累計(jì)虧損達(dá)到322億。

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翻看過(guò)往數(shù)據(jù),富力把此前三年(2018-2020年)的利潤(rùn)都虧完了。折算下來(lái),富力這兩年平均每天虧損4400萬(wàn),相當(dāng)于每天虧掉——

6輛勞斯萊斯庫(kù)里南。

富力業(yè)績(jī)的下滑和銷(xiāo)售直接相關(guān)。2022年,富力總銷(xiāo)售收入約為384.3億元,同比減少68.03%;銷(xiāo)售面積約285.1萬(wàn)平方米,同比減少69.72%。

房子賣(mài)不動(dòng),富力的“軍心”也不太穩(wěn)。截至2022年底,富力的正式員工有2.72萬(wàn)人,同比減少了22.85%,有8000多人離開(kāi)了富力。留下來(lái)的員工也遭遇了降薪,年均收入8.14萬(wàn)元,較2021年縮水18.43%。

遙想2022年7月,富力得到摩根大通的幫助,將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù),合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù),再全部展期3-4年。

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之后的11月,富力再成功與境內(nèi)債權(quán)人談妥,將8筆境內(nèi)公司債還款期限整體延長(zhǎng)3年以上。

加起來(lái)總額約467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期,富力也由此成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。

當(dāng)時(shí)人們都以為,富力這下要緩過(guò)來(lái)了,行業(yè)里麻木的神經(jīng)好像又能動(dòng)彈了。但如今的這份年報(bào)告訴我們,富力離岸邊依然還有一段距離。

2

巨債

富力上一次成為焦點(diǎn),還是在2022年12月。

彼時(shí),富力地產(chǎn)的一紙聲明,間接承認(rèn)了其聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在英國(guó)被捕的傳聞。

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媒體報(bào)道顯示,因被指控在美國(guó)加州為獲得商務(wù)合同而提供回扣,張力遭到通緝。按照美國(guó)舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯?shù)恼f(shuō)法,2018年他來(lái)中國(guó)的時(shí)候,不僅免費(fèi)入住高級(jí)酒店,喝了50年的茅臺(tái)酒,還收到了——

一些不知道值多少錢(qián)的石頭、一瓶?jī)r(jià)值2070美元的葡萄酒等禮物。

在被倫敦警方逮捕后,張力面臨著被引渡到美國(guó)的局面。但很快,張力以1500萬(wàn)英鎊(約合人民幣1.29億元)的保釋金被保釋,再一次展現(xiàn)了東方商人的“鈔能力”。

這是英國(guó)法院有史以來(lái)最高的聯(lián)合保釋金,張力也成了第一個(gè)在海外被捕的地產(chǎn)大佬。

輿論洶涌之際,有消息說(shuō)這1500萬(wàn)英鎊富力出了1000萬(wàn),張力個(gè)人出了500萬(wàn)。有意思的是,這個(gè)傳言很快得到了富力的否認(rèn),從官方聲明來(lái)看,富力很明顯想撇清與張力被捕的關(guān)系。

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富力的緊張可以理解。彼時(shí)的富力剛完成467億元的天量債務(wù)展期,萬(wàn)一這時(shí)候惹惱了債主們,那可就壓力山大了。

盡管贏得了珍貴的喘息機(jī)會(huì),但富力頭上的巨債依舊沒(méi)有消失。

最新財(cái)報(bào)顯示,富力的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款(包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款項(xiàng))合共1351億,其中513億元將于1年內(nèi)到期。

而當(dāng)前富力的現(xiàn)金總額(含受限)為123億元,自由現(xiàn)金流只有21.77億,著實(shí)有點(diǎn)吃力。

根據(jù)此前說(shuō)財(cái)貓的統(tǒng)計(jì),2023至2024年,富力公開(kāi)發(fā)行的債務(wù)到期本金規(guī)模分別為188.18億元及112.78億元,其中2023年是近三年償債壓力最大的年份。

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翻看歷年財(cái)報(bào),2017-2019年富力的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為169.6%、184.1%、198.9%,高得嚇人。2020年,“三道紅線”出臺(tái)后,富力的負(fù)債率才降至130%左右,但到了2022年底,富力的凈負(fù)債率再度飆升到170%。

對(duì)富力來(lái)說(shuō),債務(wù)壓力依舊沒(méi)有遠(yuǎn)去。

3

巨坑

大約半年前,我曾分析過(guò)富力的出路——

多賣(mài)房,甩賣(mài)資產(chǎn),求債主寬限時(shí)間。

在房子不好賣(mài)、債主已經(jīng)給過(guò)機(jī)會(huì)的當(dāng)下,留給富力的似乎只剩下甩賣(mài)資產(chǎn)這一條路。富力也的確是這么做的,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),光2021年,通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式,富力就回籠了超過(guò)218億元的資金。

2022年,富力的主要流動(dòng)資金來(lái)源依舊是出售資產(chǎn)。資料顯示,富力全年通過(guò)資產(chǎn)出售大概回籠約49億元現(xiàn)金,包括賣(mài)出北京、福州、鎮(zhèn)江的酒店,出售海南海口大英山項(xiàng)目等。

更值得一提的是,就在2022年6月,有消息稱富力為緩解債務(wù)壓力,將出售手中約10個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目。到了9月份,富力還真賣(mài)了位于北京的一處萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn),代價(jià)5.5億元,當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)虧損約653.7萬(wàn)元。

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這也意味著,富力終究還是開(kāi)始賣(mài)出王健林“啃過(guò)的肉”。

時(shí)間回到2017年7月,那場(chǎng)著名的會(huì)面之后,富力斥資199億元收購(gòu)77家萬(wàn)達(dá)酒店,并耗資數(shù)十億接盤(pán)萬(wàn)達(dá)海外兩個(gè)項(xiàng)目,一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

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這筆接近6折的交易,在當(dāng)時(shí)的富力看來(lái),無(wú)疑是趁著萬(wàn)達(dá)落難撿了個(gè)大便宜。但后來(lái)的事實(shí)證明,這是一個(gè)燙手山芋。

2017年,富力的純利潤(rùn)還有214億,但次年減去投資溢利后,富力純利潤(rùn)跌回83億元,暴跌60%。此后的幾年,富力酒店業(yè)務(wù)經(jīng)歷連連虧損,也推高了富力的整體債務(wù)。

當(dāng)年從王健林手上撿來(lái)的“大便宜”,如今已成含淚甩賣(mài)的“巨坑”,心里的苦恐怕只有富力自己知道。

4

尾聲

站在當(dāng)下回看富力的發(fā)展歷程,頗為唏噓。

從上世紀(jì)末的舊改發(fā)家,富力在一個(gè)個(gè)廢墟中挖到了第一桶金。2007年,富力以161億元的銷(xiāo)售額排名全國(guó)第4,坐上了“華南五虎之首”的交椅,身后是碧桂園、恒大。

但短暫的高光以后,富力就接連錯(cuò)失良機(jī)。大舉押注商業(yè)領(lǐng)域,讓它一度頻臨破產(chǎn);沖進(jìn)省會(huì)及三四線城市腹地,讓它痛失一線城市房?jī)r(jià)暴漲的紅利;鯨吞萬(wàn)達(dá)酒店,埋下難以言說(shuō)的苦果;危機(jī)出現(xiàn)苗頭之時(shí),猶豫不決錯(cuò)過(guò)自救的最佳時(shí)機(jī)……

屢次踏錯(cuò)節(jié)奏,富力已經(jīng)元?dú)獯髠4藭r(shí)此刻,我不禁想起電影《教父》里,第一代教父對(duì)自己接班人說(shuō)的那句話——

I spent my life trying not to be careless.(我花了一輩子,就學(xué)會(huì)了小心)


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