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深圳房價的神話,還在繼續(xù)?
01
深圳樓市回來了
回顧一下2023年的政策脈絡,樓市埋了三條暗線在隱隱發(fā)力:
一條是大政方針的定調。兩會開完,全年經(jīng)濟增長目標定在了5%左右,赤字率則在去年2.8%的基礎上提至3%,繼續(xù)積極的財政政策。
房地產(chǎn)、基建作為最能拉動經(jīng)濟增量的產(chǎn)業(yè),一定會給予適度的支持。
國民經(jīng)濟的支柱地位,看樣子這幾年還很難動搖。
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一條是各地松綁力度超預期。一個月內,已有37個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策,多為發(fā)放購房補貼,提高公積金貸款額度,取消和放松限購、限售及推行二手房“帶押過戶”。
財政,還得依賴土地和地產(chǎn)。
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還有一條是貨幣政策再次松動。央行于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點,按照估算等于釋放幾千億資金進入市場。
這是中國2023年的首次降準,也是近幾年最奇怪的一次降準。因為以前都會提前放風,給市場一個準備,結果這次破天荒地沒打招呼就把水放了,足見政策的急迫。
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三方面的力量一匯聚,2023的樓市反彈超出預期,就連風向標的“深圳”,也開始漲了。
2023年2月,深圳樓市方面房企推售節(jié)奏放緩,商品住宅供應回落,供應面積約17.18萬㎡,環(huán)比下降19.4%。
雖然供應量下降了,但是房價卻開始上漲。
2月份,深圳成交均價達到66921元/㎡,環(huán)比上漲15.3%。
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多個樓盤都出現(xiàn)一定的漲幅。
要知道從2021年4月開始,一直到今年3月份,深圳二手房連續(xù)下跌了11個月,將近一年了。
下跌2.8個百分點。假如是一套總價700萬的房子,按照下跌2.8%來計算,差不多就是下跌了20萬。
在連續(xù)下跌11個月后,深圳二手房價格再度回到上漲軌道,比去年同期上升了10%。目前的平均房價,已經(jīng)突破了72668元,再創(chuàng)新高!
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到了3月這個漲勢,還在持續(xù)。
例如。華潤城潤府1期一套88平3房,業(yè)主在報價18天后,最終以1555萬的總價成交,折合單價17.4萬/平。
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而在去年12月中旬,同戶型的房源,成交價在1290萬左右。
不到三個月時間,就漲了265萬,漲幅高達20.5%!
深圳樓市真的回來了?
02
怎么又漲了?
這次深圳樓市回暖,不少人把原因歸為政策的松綁。
確實,在經(jīng)濟下行壓力增大的周期,房地產(chǎn)這個夜壺的價值瞬間被放大。
為了救市場,目前全國超過90個城市對樓市進行松綁,其中不乏鄭州、蘇州、南京、武漢、成都;大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市。
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這還不包括有一些頂著“三道紅線”、“房住不炒”的高壓線,私下悄悄執(zhí)行的一些政策,但沒有明確文件公示的城市。
政策涉及放寬落戶條件、放松限購銷售、公積金貸款額度提高、降低首付比例、人才購房補貼、下調房貸利率等等。
然而深圳在這次刺激樓市的行情中,并沒有跟進,顯得相對克制不少。
稍微有點影響力的政策就一條:
深汕特別合作區(qū)將對限購和限售政策進行調整。
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此前的限購政策是單身限購1套,家庭限購2套,若此次限購放開,或將成為深圳首個不限購區(qū)域。
但適用范圍不廣,也不是全盤開放,只是放開個別區(qū)域。
也許是前兩年“深房理”的事件,又是被高層點名查“經(jīng)營貸”,又是率先搞二手房指導價,把深圳給整怕了,不敢當出頭鳥。
現(xiàn)在深圳依然是全球購房限制最嚴格的城市。
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這有點像東莞,早年“娛樂產(chǎn)業(yè)”過于高調,被一波嚴打后趴窩到現(xiàn)在,從“最有顏色”的城市變成了全國“最干凈”的城市。
深圳大概是“樓市版的東莞”。
因此,這一次深圳房子漲價的背后,與政策無關,是預期回歸。
想抄底是人的天性,大家都想用更低的價格買自己心儀的優(yōu)質房子,然而既便宜又有潛力的優(yōu)質房子,只會出現(xiàn)市場非常低迷的時候。
比如剛剛過去的2022年底,出于追漲殺跌心理,沒幾個人敢出手。
今年的情況開始發(fā)生變化。
首先,爛尾樓的問題被重視起來。信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”,持續(xù)緩解房企資金壓力。除了融資環(huán)境改善,房地產(chǎn)行業(yè)信用問題也有所收斂。
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單單是開發(fā)商有信心是不夠的,老百姓的預期改善,還得需要他們對未來穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟增長預期看好,對自己未來收入信心倍增。他們才敢買房,敢消費。
樓市的回暖與否,關鍵還要看購房者的預期能否改善。
如今,疫情過去了,經(jīng)濟有恢復的跡象,之前卡住脖子的那只手,松了。
也算湊成一個樓市觸底反彈的契機。
03
深圳的樓市有點怪
不管如何,現(xiàn)在的房價我覺得是越來越怪了,尤其是深圳的。
高房價確實會逼走人,尤其是那些本來買得起,結果卻沒買了的。
但是這些人被逼走以后,深圳的房價慌不慌?根本不慌。
這幾年部分地區(qū)房價可能出現(xiàn)波動,但深圳的樓市仍然會是全國最抗跌的,造成這一現(xiàn)象的根源在于深圳樓市的兩個基本面:
供應量和消費力。
深圳樓市的火熱主要來源于:與發(fā)展水平同層次的一線相比,深圳的供應遠不能滿足需要。
在中國14個主要大城市中,深圳土地面積最小。而且,深圳早已到了無地可用的狀況。
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根據(jù)相關規(guī)劃,到2020年,深圳建設用地上限是976平方公里。目前已使用940平方公里。未來5年,深圳只有36平方公里的新增建設用地,平均每年只有7平方公里。
此外,還應該明確一個概念。短期看金融,中期看土地,長期看人口,這條“定律”,對深圳只是部分適用。
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人口流出和金融杠桿的確會在長期和短期內影響到深圳的房價,但決定深圳房價高度的其實還有另外一個因素。
決定一個城市住宅銷量的是人口規(guī)模,而決定其房價水平的則是產(chǎn)業(yè)結構!
深圳現(xiàn)在是國內互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及金融行業(yè)的聚集地,多家機構報告稱深圳競爭力首次超過了香港,位居國內第一。
互聯(lián)網(wǎng)、金融,還有諸多的高科技、新興產(chǎn)業(yè)都落戶在深圳,全是高凈值人士大規(guī)模產(chǎn)出的行業(yè),全都是收入水平最高的行業(yè)聚集在這里。
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要是如此去分析,深圳不光是現(xiàn)在,未來也會是中國人均收入最高的城市之一,現(xiàn)實的購買能力擺在這。
你就算去騰訊總部樓下擺個攤賣燒餅都能多賣兩塊錢吧?何況是房子。
要是深圳領先于其他城市,領航中國的產(chǎn)業(yè)升級,漲到20萬一平的均價,我都不覺得奇怪。
說實話,深圳房價的走勢就是個翻版的香港——
土地少、人口多、經(jīng)濟高度發(fā)達。
但在這個趨勢下,深圳樓市依然存在一個變量——
會不會學習新加坡模式?
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今年深圳人才房的供應量很大,項目共11個,可能入市的房源總數(shù)共計16409套。
如果學新加坡那種“組屋模式”,加大人才房和保障房供給,樓市的平衡必然會打破,房價難以繼續(xù)堅挺。
今年初,深圳加大了搶人的力度,甚至跑到廣西去搶“農(nóng)民工”,足見這座城市對人是越來越渴望。
而房價又是人才引進的“天敵”。不出意外,以后深圳一定會想辦法再給樓市壓一壓,配合當?shù)氐娜瞬耪摺?/p>
由此看,深圳樓市也許機會并沒有那么多。