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深圳房價的神話，還在繼續(xù)？

01

深圳樓市回來了

回顧一下2023年的政策脈絡，樓市埋了三條暗線在隱隱發(fā)力：

一條是大政方針的定調。兩會開完，全年經(jīng)濟增長目標定在了5%左右，赤字率則在去年2.8%的基礎上提至3%，繼續(xù)積極的財政政策。

房地產(chǎn)、基建作為最能拉動經(jīng)濟增量的產(chǎn)業(yè)，一定會給予適度的支持。

國民經(jīng)濟的支柱地位，看樣子這幾年還很難動搖。

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一條是各地松綁力度超預期。一個月內，已有37個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策，多為發(fā)放購房補貼，提高公積金貸款額度，取消和放松限購、限售及推行二手房“帶押過戶”。

財政，還得依賴土地和地產(chǎn)。

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還有一條是貨幣政策再次松動。央行于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，按照估算等于釋放幾千億資金進入市場。

這是中國2023年的首次降準，也是近幾年最奇怪的一次降準。因為以前都會提前放風，給市場一個準備，結果這次破天荒地沒打招呼就把水放了，足見政策的急迫。

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三方面的力量一匯聚，2023的樓市反彈超出預期，就連風向標的“深圳”，也開始漲了。

2023年2月，深圳樓市方面房企推售節(jié)奏放緩，商品住宅供應回落，供應面積約17.18萬㎡，環(huán)比下降19.4％。

雖然供應量下降了，但是房價卻開始上漲。

2月份，深圳成交均價達到66921元/㎡，環(huán)比上漲15.3％。

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多個樓盤都出現(xiàn)一定的漲幅。

要知道從2021年4月開始，一直到今年3月份，深圳二手房連續(xù)下跌了11個月，將近一年了。

下跌2.8個百分點。假如是一套總價700萬的房子，按照下跌2.8%來計算，差不多就是下跌了20萬。

在連續(xù)下跌11個月后，深圳二手房價格再度回到上漲軌道，比去年同期上升了10%。目前的平均房價，已經(jīng)突破了72668元，再創(chuàng)新高！

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到了3月這個漲勢，還在持續(xù)。

例如。華潤城潤府1期一套88平3房，業(yè)主在報價18天后，最終以1555萬的總價成交，折合單價17.4萬/平。

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而在去年12月中旬，同戶型的房源，成交價在1290萬左右。

不到三個月時間，就漲了265萬，漲幅高達20.5%！

深圳樓市真的回來了？

02

怎么又漲了？

這次深圳樓市回暖，不少人把原因歸為政策的松綁。

確實，在經(jīng)濟下行壓力增大的周期，房地產(chǎn)這個夜壺的價值瞬間被放大。

為了救市場，目前全國超過90個城市對樓市進行松綁，其中不乏鄭州、蘇州、南京、武漢、成都；大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市。

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這還不包括有一些頂著“三道紅線”、“房住不炒”的高壓線，私下悄悄執(zhí)行的一些政策，但沒有明確文件公示的城市。

政策涉及放寬落戶條件、放松限購銷售、公積金貸款額度提高、降低首付比例、人才購房補貼、下調房貸利率等等。

然而深圳在這次刺激樓市的行情中，并沒有跟進，顯得相對克制不少。

稍微有點影響力的政策就一條：

深汕特別合作區(qū)將對限購和限售政策進行調整。

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此前的限購政策是單身限購1套，家庭限購2套，若此次限購放開，或將成為深圳首個不限購區(qū)域。

但適用范圍不廣，也不是全盤開放，只是放開個別區(qū)域。

也許是前兩年“深房理”的事件，又是被高層點名查“經(jīng)營貸”，又是率先搞二手房指導價，把深圳給整怕了，不敢當出頭鳥。

現(xiàn)在深圳依然是全球購房限制最嚴格的城市。

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這有點像東莞，早年“娛樂產(chǎn)業(yè)”過于高調，被一波嚴打后趴窩到現(xiàn)在，從“最有顏色”的城市變成了全國“最干凈”的城市。

深圳大概是“樓市版的東莞”。

因此，這一次深圳房子漲價的背后，與政策無關，是預期回歸。

想抄底是人的天性，大家都想用更低的價格買自己心儀的優(yōu)質房子，然而既便宜又有潛力的優(yōu)質房子，只會出現(xiàn)市場非常低迷的時候。

比如剛剛過去的2022年底，出于追漲殺跌心理，沒幾個人敢出手。

今年的情況開始發(fā)生變化。

首先，爛尾樓的問題被重視起來。信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”，持續(xù)緩解房企資金壓力。除了融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)信用問題也有所收斂。

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單單是開發(fā)商有信心是不夠的，老百姓的預期改善，還得需要他們對未來穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟增長預期看好，對自己未來收入信心倍增。他們才敢買房，敢消費。

樓市的回暖與否，關鍵還要看購房者的預期能否改善。

如今，疫情過去了，經(jīng)濟有恢復的跡象，之前卡住脖子的那只手，松了。

也算湊成一個樓市觸底反彈的契機。

03

深圳的樓市有點怪

不管如何，現(xiàn)在的房價我覺得是越來越怪了，尤其是深圳的。

高房價確實會逼走人，尤其是那些本來買得起，結果卻沒買了的。

但是這些人被逼走以后，深圳的房價慌不慌？根本不慌。

這幾年部分地區(qū)房價可能出現(xiàn)波動，但深圳的樓市仍然會是全國最抗跌的，造成這一現(xiàn)象的根源在于深圳樓市的兩個基本面：

供應量和消費力。

深圳樓市的火熱主要來源于：與發(fā)展水平同層次的一線相比，深圳的供應遠不能滿足需要。

在中國14個主要大城市中，深圳土地面積最小。而且，深圳早已到了無地可用的狀況。

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根據(jù)相關規(guī)劃，到2020年，深圳建設用地上限是976平方公里。目前已使用940平方公里。未來5年，深圳只有36平方公里的新增建設用地，平均每年只有7平方公里。

此外，還應該明確一個概念。短期看金融，中期看土地，長期看人口，這條“定律”，對深圳只是部分適用。

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人口流出和金融杠桿的確會在長期和短期內影響到深圳的房價，但決定深圳房價高度的其實還有另外一個因素。

決定一個城市住宅銷量的是人口規(guī)模，而決定其房價水平的則是產(chǎn)業(yè)結構！

深圳現(xiàn)在是國內互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及金融行業(yè)的聚集地，多家機構報告稱深圳競爭力首次超過了香港，位居國內第一。

互聯(lián)網(wǎng)、金融，還有諸多的高科技、新興產(chǎn)業(yè)都落戶在深圳，全是高凈值人士大規(guī)模產(chǎn)出的行業(yè)，全都是收入水平最高的行業(yè)聚集在這里。

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要是如此去分析，深圳不光是現(xiàn)在，未來也會是中國人均收入最高的城市之一，現(xiàn)實的購買能力擺在這。

你就算去騰訊總部樓下擺個攤賣燒餅都能多賣兩塊錢吧？何況是房子。

要是深圳領先于其他城市，領航中國的產(chǎn)業(yè)升級，漲到20萬一平的均價，我都不覺得奇怪。

說實話，深圳房價的走勢就是個翻版的香港——

土地少、人口多、經(jīng)濟高度發(fā)達。

但在這個趨勢下，深圳樓市依然存在一個變量——

會不會學習新加坡模式？

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今年深圳人才房的供應量很大，項目共11個，可能入市的房源總數(shù)共計16409套。

如果學新加坡那種“組屋模式”，加大人才房和保障房供給，樓市的平衡必然會打破，房價難以繼續(xù)堅挺。

今年初，深圳加大了搶人的力度，甚至跑到廣西去搶“農(nóng)民工”，足見這座城市對人是越來越渴望。

而房價又是人才引進的“天敵”。不出意外，以后深圳一定會想辦法再給樓市壓一壓，配合當?shù)氐娜瞬耪摺?/p>

由此看，深圳樓市也許機會并沒有那么多。