過去100多年，無論是金融危機(jī)、戰(zhàn)爭(zhēng)，還是疫情，有一個(gè)規(guī)律是：外部環(huán)境變化，從來壓不垮真正有內(nèi)功的企業(yè)。每一個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷野蠻生長(zhǎng)到頭部聚集的過程，聚集速度不會(huì)因困難而放緩，而是加速。

近日，有高端物業(yè)標(biāo)桿之稱的金茂服務(wù)（HK:00816）發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，金茂服務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.36億元，同比增長(zhǎng)60.7%；凈利潤(rùn) 3.41億元，同比增長(zhǎng)90.7%。管理規(guī)模方面，截至去年底，金茂服務(wù)合約建筑面積約為8082萬平米，在管建筑面積約為5686萬平米，同比增幅56%。

在樓市資本論看來，從管理規(guī)模的56%增幅，到營(yíng)收的60.7%乃至凈利潤(rùn)的90.7%增幅，毫無疑問都是高速增長(zhǎng)。

而眼下并非市場(chǎng)繁榮盎然的光景，尤其是受疫情影響，物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊倨毡榉啪彙?/p>

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月29日，共有10家港股物管公司披露2022年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，有2家營(yíng)業(yè)收入同比下降，而在營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)的8家中，金茂服務(wù)的增幅排名第一。同樣，在僅有的4家歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)中，金茂服務(wù)的增幅也是第一。

顯然，金茂服務(wù)是“逆勢(shì)”而上。但其實(shí)，這里還有個(gè)關(guān)鍵詞要強(qiáng)調(diào)，就是“持續(xù)”。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，把財(cái)報(bào)的周期拉長(zhǎng)，金茂服務(wù)2021年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.16億元，同比增長(zhǎng)60.51%，歸母凈利潤(rùn)1.78億元，同比增長(zhǎng)130.77%。

樓市資本論認(rèn)為，在行業(yè)內(nèi)外普遍“過冬”的這兩年，有的企業(yè)甚至湮沒于時(shí)代長(zhǎng)河，而有的卻可以迎難而上，還持續(xù)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。一定程度上，競(jìng)爭(zhēng)加劇了行業(yè)的整合，弱者的出局，反而在客觀上釋放出了市場(chǎng)空間，讓強(qiáng)者得到更多的生長(zhǎng)。

主觀來看，強(qiáng)者有一個(gè)共同特征：都是戰(zhàn)略先行，并自始至終圍繞戰(zhàn)略落地，以提升自身綜合能力為核心。

【一】高增長(zhǎng)的背后是戰(zhàn)略“高”

在一個(gè)劇烈變化的環(huán)境中，戰(zhàn)略的重要性不言而喻。業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，金茂服務(wù)的管理層在第一句話中就強(qiáng)調(diào)了：“在非常不平凡的2022年，金茂服務(wù)保持了‘高全新快’的戰(zhàn)略定力。”

的確，金茂服務(wù)的“高全新快”企業(yè)戰(zhàn)略獨(dú)樹一幟，綱舉目張，其綱是“高”。

樓市資本論認(rèn)為，這個(gè)“高”首先要從高能級(jí)城市，高品質(zhì)項(xiàng)目，高凈值客群三方面來理解。

就高能級(jí)城市而言，數(shù)據(jù)顯示，2022年金茂服務(wù)覆蓋的68個(gè)服務(wù)城市中，一線、新一線及二線城市占比94%，2020-2022年總在管面積復(fù)合年均增長(zhǎng)率為79.1%。

而金茂服務(wù)從成立至今，接管的都是像上海金茂大廈、北京凱晨世貿(mào)中心以及金茂府這樣高能級(jí)城市里的高品質(zhì)項(xiàng)目，這就決定了其高端定位、高凈值客群的先天差異化特質(zhì)。

而這樣的高凈值客群更認(rèn)可品牌價(jià)值，面對(duì)多場(chǎng)景衍生服務(wù)的支付意愿和能力也更強(qiáng)，連續(xù)購買或以舊帶新的比例更大，是更有延續(xù)價(jià)值的服務(wù)對(duì)象。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，金茂服務(wù)住宅物業(yè)平均單價(jià)3.37元/平/月，非住宅物業(yè)的平均單價(jià)17.63元/平/月，這個(gè)單價(jià)在同比對(duì)標(biāo)市場(chǎng)上位于最前列。同期，金茂服務(wù)住宅項(xiàng)目滿意度93分，寫字樓項(xiàng)目滿意度100分，位列行業(yè)第一梯隊(duì)高位水平。

金茂服務(wù)的特色社區(qū)活動(dòng)

接下來，金茂服務(wù)的良性高位正循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)就形成了：高滿意度——高凈值客群的高續(xù)約率——高收繳率——高定價(jià)能力——高水平服務(wù)投入——高滿意度。2022年，金茂服務(wù)擁有的高端業(yè)主稟賦得到了深度釋放，與其對(duì)應(yīng)的社區(qū)增值板塊收入也達(dá)到了6.45億元，增長(zhǎng)了247.3%。

亞布力智庫專家武亮認(rèn)為，金茂服務(wù)以高端優(yōu)質(zhì)服務(wù)為支點(diǎn)，從高能級(jí)城市、高端項(xiàng)目到高端客戶，形成高端圈層再做高端優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高位循環(huán)，以“高”形成罕有競(jìng)爭(zhēng)、難以模仿的獨(dú)家絕技，不但提升其收入及盈利穩(wěn)定性，還擁有更強(qiáng)的抗周期能力，也可以說金茂服務(wù)已然奠定中國(guó)高端物業(yè)TOP1的地位。

【二】城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力“全”

事實(shí)上，金茂服務(wù)不僅服務(wù)品質(zhì)段位高，其城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力也很全面。

眾所周知，金茂服務(wù)背景深厚。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，完成1550億元銷售額的中國(guó)金茂擁有在營(yíng)及在建的商業(yè)中心、寫字樓、酒店規(guī)模分別為196.7萬平米、222.9萬平米、109.1萬平米，高端產(chǎn)業(yè)規(guī)模位居行業(yè)前列。與此同時(shí)，中國(guó)金茂還在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源招商及落地。2022年，中國(guó)金茂累計(jì)完成411家產(chǎn)業(yè)資源戰(zhàn)略簽約，新增投資落地21家。這些資源都將有助于金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張及未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

長(zhǎng)安街上的中國(guó)中化總部

更高一層，中國(guó)中化也將成為金茂服務(wù)發(fā)展的強(qiáng)力支撐。

樓市資本論了解到，在2022年金茂服務(wù)總結(jié)出城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的4種模式，第一種模式是“產(chǎn)業(yè)+物業(yè)”，第二是“運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”，第三是“資本+物業(yè)”，第四是“更新+物業(yè)”。

金茂服務(wù)在深耕母公司帶來的“產(chǎn)業(yè)+物業(yè)”模式外，其他三種也有深度落地。以堯化科技大廈為例，在“運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”模式下，街道管委會(huì)把堯化科技大廈交給金茂服務(wù)管理并運(yùn)營(yíng)，由此獲得了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的溢價(jià)。金茂服務(wù)表示，該項(xiàng)目當(dāng)年轉(zhuǎn)化合同額超過3000萬元，目前已經(jīng)鎖定的未來可見收入高達(dá)5000萬元。

更全面些的數(shù)據(jù)是，2022年金茂服務(wù)新增城市服務(wù)項(xiàng)目5個(gè)，南昌金茂瑞香國(guó)際生態(tài)城、溫州鰲江國(guó)際新城、金華金茂未來科學(xué)城、淄博博山區(qū)、徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。對(duì)于之前已簽約的城市服務(wù)項(xiàng)目嘉善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、舟山東港新城、南京新堯新城等，金茂服務(wù)深耕多樣化服務(wù)內(nèi)容，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了價(jià)值轉(zhuǎn)化，并建立起獨(dú)具特色的城市全域生態(tài)服務(wù)平臺(tái)。

此外，金茂服務(wù)2022年還實(shí)現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展，與中國(guó)中化的農(nóng)業(yè)和化工板塊建立有效協(xié)同，成功獲取了泉州石化、武漢中種研發(fā)中心、臨沂化肥研發(fā)中心等項(xiàng)目，涵蓋研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、住宅家屬樓等業(yè)態(tài)。這也讓金茂服務(wù)的全業(yè)態(tài)服務(wù)能力進(jìn)一步提升。

亞布力智庫專家武亮認(rèn)為，在穩(wěn)定高質(zhì)量、重視長(zhǎng)期主義的央企優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上，金茂服務(wù)已經(jīng)搭建好了多元穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)服務(wù)生態(tài)，后市發(fā)展十分可期。對(duì)標(biāo)同類型上市央企物管，金茂服務(wù)目前存在被低估的情況，有待市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)其優(yōu)質(zhì)的成績(jī)和高增的潛力后，給予更為合理的估值。

【三】數(shù)字創(chuàng)“新”和“快”速外拓

金茂服務(wù)的核心戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在數(shù)字化建設(shè)的“新”和外拓合作的“快”上。

2022年，金茂服務(wù)還持續(xù)推動(dòng)數(shù)字化建設(shè)深度，業(yè)務(wù)賦能方面，完成投拓輔助平臺(tái)、美居業(yè)務(wù)系統(tǒng)、租售業(yè)務(wù)系統(tǒng)、空間資源業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)上線，賦能公司規(guī)模拓展及社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展，協(xié)同中國(guó)金茂完成金茂薈與回家App整合；運(yùn)營(yíng)賦能方面，完成了主數(shù)據(jù)平臺(tái)、電商招采平臺(tái)、前介案例庫平臺(tái)上線，推動(dòng)公司運(yùn)營(yíng)管理效率持續(xù)提升。

比如在交付之初圍繞社區(qū)“空間、資產(chǎn)和人”三個(gè)核心維度為服務(wù)項(xiàng)目建立數(shù)字化模型。大到房屋資產(chǎn)、小到一草一木，從不動(dòng)產(chǎn)硬件到客戶和物業(yè)人員，全面構(gòu)建連接。而目前已搭建完成的智慧社區(qū)系統(tǒng)也大幅提升了業(yè)主生活的便利性與舒適度。人臉識(shí)別門禁、快遞機(jī)器人、智能垃圾機(jī)器人等智慧新體驗(yàn)正在不斷點(diǎn)亮金茂社區(qū)。這些貼心實(shí)用的高科技體驗(yàn)，又進(jìn)一步加強(qiáng)了高端業(yè)主的黏性。

與此同時(shí)，金茂服務(wù)也在快速謹(jǐn)慎的尋找價(jià)值觀一致的合作伙伴。

2022年金茂服務(wù)加快完善外拓合作策略，通過股權(quán)合作、全委合作、專項(xiàng)服務(wù)、顧問咨詢等方式，進(jìn)行了積極的市場(chǎng)實(shí)踐。

比如，于去年6月份實(shí)現(xiàn)了上市后的首筆項(xiàng)目并購，將首置物業(yè)納入麾下。首置物業(yè)在北京、上海、南京、西安、成都、重慶等高能級(jí)城市，包含住宅、商業(yè)、寫字樓、公建等業(yè)態(tài)，其業(yè)務(wù)布局特征和豐富的業(yè)態(tài)組合，精準(zhǔn)匹配了金茂服務(wù)的戰(zhàn)略定位及并購標(biāo)準(zhǔn)，這次并購實(shí)現(xiàn)了雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

得益于金茂服務(wù)很強(qiáng)的并購整合能力，在首置物業(yè)項(xiàng)目并購之后，三個(gè)月內(nèi)即完成了屬地項(xiàng)目整合與職能團(tuán)隊(duì)融合，快速導(dǎo)入了金茂服務(wù)管理體系，推動(dòng)區(qū)域協(xié)同，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)品質(zhì)和管理效率的雙向提升，凸顯了長(zhǎng)期管理價(jià)值。

樓市資本論研究院認(rèn)為，金茂服務(wù)這次并購的戰(zhàn)略意義不容小覷。一方面，資質(zhì)優(yōu)良的首置物業(yè)將助力金茂服務(wù)從規(guī)模到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)再上臺(tái)階，鞏固其在高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位；另一方面，首置物業(yè)在商辦業(yè)態(tài)的高占比和毛利率高，將有利于優(yōu)化金茂服務(wù)收入及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，對(duì)提振資本市場(chǎng)的信心及后市估值有極大促進(jìn)。這些顯然都在本次年報(bào)成果里得以體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)在手現(xiàn)金持續(xù)增長(zhǎng)，于2022年12月31日，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.19億元，凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流比例達(dá)到0.92倍，資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%左右的健康狀態(tài)。

必須要提的是，與2021年一致，截至2022年底，金茂服務(wù)并無未償還借款，沒有任何的有息負(fù)債。

孫子兵法說：“凡先處戰(zhàn)地而待敵者佚，后處戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者勞。”

在樓市資本論看來，金茂服務(wù)正是在“高全新快”的戰(zhàn)略指引下，通過不斷優(yōu)化自身服務(wù)體系，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域和創(chuàng)新服務(wù)模式，成功占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)和盈利能力的持續(xù)提升。

作為長(zhǎng)期價(jià)值的標(biāo)桿，有更多像金茂服務(wù)這樣的企業(yè)存在，去構(gòu)建全業(yè)態(tài)、全周期、全場(chǎng)域的服務(wù)版圖，物管行業(yè)繁榮、穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的光明未來也會(huì)更令人期待。