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2023，房產稅會否來臨？

01

放風

房產稅在中國比哪吒的娘還牛，人家也就懷胎三年，它幾十年都生不下來。

國家最早一次提到房產稅得追溯到80年代，1986年國務院發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。由于推行難度過大，發布后并沒有什么響動，也沒正式征收。

直到2010年財務部舉行的地方稅改革研討會上，提出將于2012年試點房產稅。

此后便是大家所知道的，每年都說要“穩步”推進房地產稅，消息放出來是震天響，但就是看不見房產稅的影，反而搞得市場一驚一乍。

2019年，房產稅一度呼之欲出。結果非但沒有出臺，整個進度都明顯放緩。

原本以為在最高會議上沒有提房產稅的事，這事會消停幾年，但前天前財長又說了要在經濟轉為正常增長后盡快試點，這又讓人一激靈。

3月26日，財聯社報道，財政部原部長樓繼偉發表的《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文明確表示：

房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。

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可不要小看這30來個字表態，雖然作者已經不是財政部長，但作為經濟體制內的老人，肯定熟知適合推出房產稅的時機，以及具體情況。

因此這個表態，可以看作是對房產稅要來的預示。

他表示，在經濟轉入正常增長后，應盡快開展試點。這句話暗含的意思，我給大家翻譯一下，大概這么幾點：

1.過去三年疫情沖擊，大家都很困難，上面也是知道的，所以沒有推動房產稅。

2.今年我們抗擊新冠取得決定性勝利，經濟開始復蘇了。

3.經濟復蘇后房地產稅可能會加大試點，加快落地。

一句話：房地產稅落地的腳步，越來越近了！

02

替代土地財政？

為什么偏偏在這個時間節點放風說：“盡快開展試點”？

如果你把最近的新聞連著一塊兒看，基本能摸清楚脈絡。

最近說樓市回暖的消息很多，3月近40城松綁樓市，重點城市成交回暖。就比如深圳，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，較上周增加2007套，二手房在售量創新高。

看似樓市很熱，實際土地很冷。

2023第一季度，實際入市地塊數量大幅減少，在2022年基期土拍本已經降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規模同比進一步下降32%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

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三四線城市交易依舊低迷，成交規模和成交金額環比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

整體土地流拍現象較去年末更為加劇，整體流拍率達17%，較去年第四季度增加了3.7個百分點。

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1月份流拍更是升至24%的歷史高位。

歷年1-2月土地財政收入：

2023年1-2月 5627億

2022年1-2月 7922億

2021年1-2月 11236億

2020年1-2月 6725億

2019年1-2月 8047 億

2018年1-2月 8499 億

2017年1-2月 6196億

2016年1-2月 4553 億

2023年1-2月土地財政收入5627億，而2021年是11236億，降有點多，回2016年前！

消費稅降18.4%，車輛購置稅降32.8%，土地房產契稅降4% ！

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很明顯，地已經賣不動了。

但是很多地方都靠土地出讓金吃飯，沒收入，地方也很難運轉，怎么辦？要解決當前的問題只有一條路：找到可替代稅源或收入來源。

“十三五”規劃中關于房地產稅的描述進一步清晰，提出：

“完善地方稅體系，推進房地產稅立法。”

等于明確了房產稅就是為地方政府準備的。

之后的“十四五”規劃給了一個更為清晰的方向：

“健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。”

2月18日，開封市人民政府辦公室發布了關于印發《開封市涉稅房地產價格認定數字化轉型試點工作方案》的通知。

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其中，在主要任務中，已明確提及“為未來房地產稅征收、指導價格公布等做好技術準備。”

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房產稅的試點已經從一線二線城市擴大到三線四線，一旦落實，將屬于地方財政的重要組成部分。

03

還有多久才能落地？

賣地是吃了上頓沒下頓的差事，如果轉化成稅收，便是源源不斷的收入。

上個世紀九十年代我們國家實行分稅制改革。之后土地出讓金這一塊是地方自留。

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具體為什么這樣分，我覺得至少有一部分原因是因為那個時候的土地出讓金收入沒有幾個錢，是個不起眼的收入。

但在城鎮住房改革和上一個人口紅利的催動之下，在十幾年的時間里迅速成為了一個龐然大物，讓土地出讓金成為了一塊最誘人的肥肉。

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沒有哪個地方能說，不靠賣地也能活得下去。

所以即使這幾年在國家層面堅定對樓市進行調控，還是有不少城市對樓市的態度比較曖昧，睜一只眼閉一只眼。

比如之前一線城市取消豪宅稅，二三線大城市試圖放寬購房者的資格等等。

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土地出讓金填飽了地方財政的肚子，對當地的經濟發展功不可沒。但是這樣的時代早晚會要過去，房地產已經沒有什么潛力可挖了，已經很好地完成了它的歷史使命。

隨著商品房需求減少，越來越多的城市進入存量房為主的時代，賣地收入必然將會慢慢萎縮。因此地方上迫切需要一個新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧。

這其實也是發達國家的常態。就拿加拿大來說，像多倫多這種大城市，房產稅的稅率比較低，一般只有0.6%左右，而偏遠的小城市稅率反而高，有些能達到1.8%，相差兩倍！

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為什么會這樣？就是因為偏遠地區的基礎設施有很多需要完善的地方，當地不得不以較高的稅率來彌補這一塊的支出。

房產稅和賣地收入相比有個最大的優點，那就是可持續性。因此，我國的房產稅的推出也是一個具有必然性的事情——

一定會來，而且力度也不可能雷聲大雨點小。

目前，我國城鎮住宅房地產總市值大約500萬億人民幣，如果加上在施工的住宅房地產，那就是550萬億人民幣市值。

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即便是房產稅稅率1%，那就是一年5.5萬億收入，省著點用，彌補賣地收入這塊的缺口完全沒有問題。

之所以沒有落地，是因為我國一直以來都是以“間接稅”為主的稅收體制，一下子切換到以財產稅為主的直接稅體制，跨度太大，容易出問題。更穩妥的辦法是徐圖緩進、步步為營、穩扎穩打，符合我國的施政習慣。

這里我個人做兩個房產稅配套措施的猜想：

一是可能開放半永久產權。

例如拓展現在的到期登記制度，只要你愿意續登產權，房子就是你的，房地產稅你也得交。

只要不是高層危樓被強制回購，小破房你修修補補，有可能慢慢傳個百年。

資產稅的前提是我擁有這個資產，租賃般的使用權你收我個寂寞。

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二是新人新辦法，老人老辦法。

因為現在手上有房的普通人，有不少是在前幾年花了高價買房的，又讓人家負擔土地出讓金的成本，又交房產稅，法理和情理上都說不通。

比方說，2023年12月宣布，2024年6月起新交易的二手房和新房都要收1.5%的房產稅，全國統一稅率1.5%。這樣，開發商也就只能直接降價，他們當年高價拿的地，就由地方補差價。地方收了這1.5%的稅金后，可以支付地方債和城投債的利息。房企高價拿地的差價的貸款，也可以轉變成城投債，然后再轉變成地方債。

比方說，你們市每年成交二手房和新房10萬套，按照100萬一套的均價，就是1000億成交額。這些新的成交量是需要每年1.5%的房產稅的，就是15億每年。

按照3%的利息，如果10億付利息就是扛起333億的地方債。每年，都可以增加1000億的成交額。十年，就能扛3330億的地方債。

理想的話，靠源源不斷的房稅收入能慢慢消化掉現在的地方債務。

所以，房產稅也許是解決現在樓市和土地市場亂象的一次契機。

樓市瘋狂了二十多年，也該冷靜下來了。