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樓市的結構性行情，越來越明顯了。
01
成都房價大漲
統計局這幾天公布了一個數據，挺驚人的：
我國商品房待售面積已經突破6.5億平方米。
光說數字，大家可能沒什么感覺，對比一下前幾年：2018年末，商品房待售面積5.2億平方米；2021年末，商品房待售面積5.1億平方米。
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三年的疫情影響，疊加住房需求趨近飽滿、人口下降、居民負債增加，房子真的賣不動了。
6.5億平方米按100平一套來計算，大約650萬套房，能住將近2000萬人；若按80平一套計算，大約812套房，能住差不多2500萬人。
這還是待售面積，不算已經出售的空置房，還有在建的樓房。目前，城市人均居住面積36.52平方米，城鎮人口為9.02億。由此推算總居住面積為330億平方米左右。空置按10%算，有33億平左右的房屋空置。
相比之下，6.5億平方米真的不算什么。可以說，從全國大盤來看，我們的樓市基本飽和，很難再有大漲，不跌就不錯了。
但就是如此行情下，獨獨有一座西部城市逆勢大漲
——成都！
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成都房價已經連續創出新高，新房二手房價格均實現連續14個月環比上漲。
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沒錯，連漲14個月，我都產生一些錯覺，難道我和成都人民生活不在一個時空？為什么別的城市都在說房價寒冬，而成都還能漲？
成都樓市的上漲在今年2月達到頂峰：
新房價格同比上漲8.6%，二手房價格同比上漲9.2%，連續數月登頂全國房價漲幅榜首位。
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上一次是東莞漲幅第一，這次輪到成都了。
02
樓市為啥突然爆了？
外地人對成都的印象，一直以來不怎么準確。
如果你真的待幾年就會發現，成都也是一座不折不扣的“卷王城市”。喝茶曬太陽搓麻將那是老市區的生活，對于最基礎保障的老成都人來說，只要不是很高追求，就可以過上躺平生活。
但對于奮斗的年輕人來說，“老成都”與“新成都”那就是兩個世界。
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晚上十點左右出門都可以看到大批大廠剛剛下班的員工，可能對于他們來說，這才是正常的下班時間。
下班時間全國最晚、碼農待遇一線腰斬、銷售客服崗全國最多，現在就連房價也卷起來了，這座西部城市隱隱有趕超東部一線的趨勢
——九成以上的新盤均價在30000元/㎡朝上，單價能干到25000元/㎡以下的，大多各有各的瑕疵，此情此景你很難和一座西部城市聯系起來。
為什么成都的房價會在樓市下行的背景下，還能保持增長？
簡而言之是：財富+人口。
先看成交量：今年2月份，成都的新房成交量也只賣出去了11312套，和去年春節后的3月份相比，還是低了14%多。
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這說明樓市并沒有足夠多的量能支持，也就是說成都的房價雖然在漲，但樓市并不火爆，買樓的人沒有那么多。
唯一有可能的解釋，就是有一批具備相當購買力的人群“殺入”市場。
2022年，成都全市實現地區生產總值達20817.5億元，按可比價格計算，比上年增長2.8%。這是成都gdp歷史上首次突破2萬億，也是全國第7個突破2萬億gdp的城市，穩坐gdp全國第七的位置。
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而在宏觀經濟向好之下，成都也在大量制造“上市公司”。
2022年成都在a股市場有15家公司ipo上市，僅次于北上深蘇，和廣州杭州并列全國第五。2021年成都在a股市場上合計有14家公司ipo上市，ipo數量位居全國第七。
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互聯網還處于黃金年代的那會兒，阿里、騰訊、小米等互聯網大廠，以期權造就了成千上萬實現財富自由的互聯網新貴。2018年小米香港上市時，報道稱小米近三成員工分到期權，5499名員工，人均到手近千萬元。
所以，企業上市最能制造大量“財富自由人群”，一旦一座城市有足夠多的上市公司，當地的房價肯定不低。
另外就是人口。
如果問你過去十年，哪座城市人口增長最快，大部分人想到的可能不是深圳就是廣州，然而事實上是成都。
在2022年，成都市常住人口達到2119.2萬人，成為全國第四個常住人口超過2000萬的超大城市。與2011年相比，成都常住人口暴增712萬，超過了深圳和廣州，增量位居全國第一。
十年人口暴增712萬，大量新增人口的居住需求是成都的房價最堅挺的支撐。而這部分增長，還都是年富力強的生力軍。
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可以說是“新成都人”定向解套“老成都人”，然后老成都人再拿著這筆錢去搖改善自住的新房！
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難怪成都這么能漲，到了2023年，房價還在漲。
03
經濟中心西移
成都樓市在最近的瘋狂，還埋藏著一根暗線
——經濟中心西移。
這里說的西移并不是經濟中心真的移到了西部，而是西部崛起、東西發展趨勢對調。
1979年以來，中西部的經濟占全國比例不斷下滑，然后在2006年開始觸底反彈。
比如湘鄂、云貴桂、川渝、皖贛、陜甘寧的經濟占比從1979年9.3%、5.5%、7.3%、5.9%、4.5%下降到2006年的6.6%、4.8%、5.4%、4.7%、3.3%。
然后十年以后回升到8.3%、5.9%、6.6%、5.6%、3.85%。
東部的滬江浙、京津冀、廣東的經濟占比則從2006年的20.6%、10.3%、11.4%十年后下降到19.6%、9.6%、10.5%。
2006年其實是中國區域經濟的一個分水嶺，從這個時間開始的十余年間，東部與西南地區的差距開始縮小。
待到2020年川渝GDP為7.3萬億，占比全國進一步上升到7.3%。
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中國隱約出現從唐朝以來第一次的經濟中心“西移”！
這一點和經濟大周期有關。目前中國的出口主要市場，也就是發達國家的經濟減速，給中國東南沿海的經貿機遇減少；而中西部內需市場在崛起。
因為東部的產業雖然發達，但相當一部分的人口和消費中心仍在中西部，內需給中西部帶來了機遇。并且西部地區的生育率高于東部，人口結構年輕，勞動力相對豐沛。這些因素驅動中國經濟中心在2006年開始西移。
其中最為主要的是人口增量與人口結構。
廣西的勞動力流失率遠比黑龍江高，但是由于生育率較高，補充了勞動力，留在本省的20歲-39歲人口占比仍然穩中有升，經濟占比也沒有像東北那樣大幅下降。東北經濟衰退的原因當然很多，但是核心原因是他們不再“制造”東北人了，“人口制造業”的衰退，必然導致“物質制造業”的衰退。
川渝常住人口20歲-39歲人口占比的降幅比東北還大。但川渝是因為勞動力外流，而東北是因為生孩子太少。川渝外出打工的勞動力仍寄錢回家養孩子、養老人，仍在貢獻家鄉的內需和經濟。
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這幾年受到疫情影響勞動力將開始回流，川渝經濟增速領先全國是已經在發生的事。
除了人口，產業也正在回流西部，這就與經濟周期的走勢息息相關。
我們這幾年一直把“國進民退”當做貶義詞，但其實這個詞語很中性，不同的經濟階段展現出的經濟結構和產業結構是不一樣的。
一個完整的經濟周期分為四個部分：復蘇期、過熱期、衰退期、蕭條期。
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復蘇期中期-過熱期-衰退期中期，都是民進國退，也就是民間投資占主導，因為效率更高。衰退中期-蕭條期-復蘇中期是國家投資為主導，也就是國進民退，因為需要國家的宏觀調控來托底經濟，以免出現更壞的情況。
比如川中地區的高精尖科技企業的發展，內陸腹地的民用產品制造業發展，再比如云上貴州的大數據中心。這都是國家意志的產物，是戰略性的部署，也是當前經濟周期運行過程中的必然選擇。
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而這個趨勢會持續相當一段時間，那么作為川渝最發達地區之一的成都，就能享受到相應的紅利。這也是為什么重慶、成都近幾年經濟搞起來了，到了2023年成都房價還能漲的根本。
經濟發展最重要的產業和人都在往成都跑，房價能不漲嗎？
中短期來看，在成都超過2000萬的常住人口中，近半數都是14歲-45歲的青年人口。同時，在2017年-2021年經濟轉型的關鍵節點上，成都對高學歷人才和年輕人吸引力又增強。
2021年成都碩士及以上人才流入占比、應屆生人才流入占比分別為4.2%、4.7%，較2020年分別提升0.1和0.3個百分點，分別位列全國第四、第二。
綜合種種因素，成都的樓市很有可能成為這一輪樓市下行中最為堅挺的地區之一，保值能力或許可以媲美一線。
但對于普通人來說也許不是一件好事。
最起碼，我每天睜眼想的第一件事就是房價能降一降。
