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房子建再多,還是要人來買。
01
杭州又開始搶人了?
2022年全國總人口增量首次由正轉負,加上樓市降溫,各地搶人的緊迫性又提高了。
樓市的網紅城市——杭州,這次也放了一個大招:
大專文憑,即可落戶。
3月13日,杭州市發布《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見(征求意見稿)》征求意見稿。
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第一,放寬學歷落戶。落戶門檻重新調整為大專學歷,35歲以內的大專生,已經在杭州就業的,可以直接落戶市區。
第二,放寬技能人才落戶。技能人才落戶條件之一的社保由原來的1年調整為6個月。
第三,放寬投靠落戶。長三角戶籍辦理投靠落戶,實行同城化累計,取消《浙江省居住證》條件。
第四,全面放開桐廬、建德、淳安三縣(市)城鎮落戶條件。
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是的,只要大專!只要大專學歷!就可落戶,成為“新杭州人”!
記得上一次所謂的“搶人大戰”,還是在2017年武漢先開的第一槍,隨后大多數中心城市紛紛緊跟,一個個都下調了落戶門檻。
昆明、石家莊、南昌、銀川、福州、濟南、大連均開啟了零門檻落戶,西安、武漢、成都、重慶等城市的落戶門檻,也降到了最低。
不過在二線城市中,杭州一直是落戶門檻最高的一個。
哪怕同處長三角的教育重鎮南京,40歲以下的大專學歷,在繳納社保滿6個月后也可以落戶。
蘇州方面,大專同樣可以落戶。
唯獨杭州,落戶門檻本科對標廣深。
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然而這一次,杭州算是對趨勢妥協了,終于把門檻性條件降了下來。
不少分析認為這是杭州在全力搞經濟的2023年,率先開啟了新一輪的“搶人大戰”。畢竟從今年開始中國社會正式進入人口負增長時代。
而一個城市或地區的發展,不僅需要高端人才,也需要龐大的勞動力支撐。
因此,二線城市尤其強二線城市有足夠的動力搶人才,甚至開始從“搶人才”到“搶人口”的巨大轉變。
02
搶人?還是救樓市?
其實,杭州這一波的操作看似求賢若渴,實則醉翁之意不在酒。
用降低落戶門檻的方式去搶人才,本身就是個偽命題。
至少對于年富力強的中青年人群而言,能不能在杭州落戶,并不影響他們是否在杭州就業。城市吸引人才的重點不在戶口,在于就業機會。
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落戶政策直接影響的是樓市,放松落戶門檻,是增加樓市房票和資金的直接手段。
特別是投資屬性比較強,過去一直限購的城市,放松落戶門檻,必然有一群過去苦于房票的人沖進去。
這點我們從杭州近兩個月的樓市表現便能看出一二。
隨著氣溫回升,杭州樓市也穩穩進入了“小陽春”。
成交方面,自2月17日起,杭州二手房日均成交突破300套,此后一路上揚。
杭州市住房保障和房產管理局網站顯示,僅2月24日一日二手房便成交391套,2月27日突破400套,一些熱門板塊更是以一天2-3套的速度在跑量。
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縱觀整個2月,杭州二手房市場成交量大漲,同比去年2月增長了2倍多,對比去年春節后的3月也增長了近50%。
恢復期的成交放量階段,怕的不是供給不足,最擔心的往往是購買力不足。
故而,通過解綁樓市政策,放開限購,就是把以往被壓制的需求給釋放出來。
炒房第一城深圳,炒房第二城杭州,炒房第三城合肥,這是業內共識,所以也是上一波調控中被打擊的最狠的對象。
2021年,面對來勢洶洶的信貸收緊,以及各種調控政策加磅,三座城市的二手房都曾上演過量價齊跌。
當年1月27日,杭州發布了“關于進一步加強房地產市場調控的通知”,收緊了限售限購等措施,其中包括:
1、落戶杭州未滿5年的,限購1套住房
2、贈與人須滿3年方可獲得購房資格
3、除了紅盤,中簽率低于10%的樓盤也將納入限售5年的范圍
4、增值稅免征政策的年限由2年調整為5年
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在此之前,外地人一落戶杭州,只要是已婚的,即可購買2套住房,收緊之后,落戶五年內,僅允許購買一套。
第二條則堵住了炒房客通過親屬贈與炒房的通道。很多投資客通過將自己名下的房產贈與親屬這個捷徑獲得房票。
第四條,則是通過增加持有成本,打壓炒房客。
連翻重錘之下,杭州的樓市終于終結了“永遠上漲”的行情;這個在2022年的中旬,最為明顯,幾次因為房價下跌的事讓杭州沖上了熱搜。
杭州頂豪學區房文鼎苑兩套面積88㎡的房源,以單價僅約6.8萬元成交。相比于最高點時的12.7萬元/平方米,近乎腰斬。
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根據浙江日報披露的數據:
學軍小學本部學區房(降幅18.01%)、學軍小學紫金港校區學區房(降幅17.67%)、天長小學本部學區房(降幅17.11%)、保俶塔實驗學校本部學區房(降幅16.46%)、安吉路小學實驗學校本部學區房(降幅15.2%)。
名校小區房價格都在大跌。
普通住宅小區的價格,下跌也不在少數。最多的時候,一周下跌二手房房源數量為6155套,余杭區超過千套,拱墅區、上城區和臨安區降價房源都在800套以上......
樓市量價齊跌,政策和整個市場下行是主因,人口則為次因。因此,放寬政策、增加人口,成了當前杭州復蘇樓市的主要抓手。
尤其在杭州目前落戶即可買二手房的政策下,變相放松了限購,直接落戶會增加房票,吸引外部的投資、投機資金,對于樓市情緒有推波助瀾作用。
看似搶人才,搶未來,操作更像是救樓市。
03
杭州,需要更多的人
房地產就是中國經濟的一只夜壺,不需要的時候嫌它不體面,藏在床底下;
需要的時候又不得不拿出來用,比如現在需要房地產的時候又到了,并且還是重中之重!
這條大產業鏈上包括鋼材、水泥、玻璃、建筑、家電、家居、物業服務,一眼望不到頭。
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今年各地都在說全力拼經濟,但是怎么拼?看到了方向嗎?
現在從上到下最不缺的就是干勁,大家都想把失去的三年奪回來,然而一談到到底該怎么拼,該往哪個方向使勁,所有人都沉默了。
這時候,地產的重要性就凸顯了,單位價值高,產業延伸長,帶動作用大,目前找不到比這玩意更好用的工具了。
于是,繼續搞地產吧。
杭州估計跟大多數城市一樣,也是這么想的。
提到杭州,大家腦海里首先聯想到的是:阿里巴巴、科技……還有西湖。
包括我,第一次來杭州同樣被震撼了,湖光山色、林木蒼翠,人生第一次發現,城市可以如此美麗。即使到今天,我都認為杭州之美在我去過的大大小小幾十座城市中,篤定排得進前三。
不過,杭州還有一個不太被大家所知道的標簽——“土杭”。
就是這樣一座竭力打造科技之城的城市,居然是對土地財政最依賴的城市;正因為地王頻出,才有了“土杭”的稱呼。
在2022年樓市開始蕭條前,365財經根據公開資料整理出一個報告:《37個主要城市土地財政依賴度》。
其中,13城土地財政依賴度超過100%,杭州超過140%,穩坐全國第一。
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2017年到2020年,杭州土地財政依賴度分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%,加上2021年的140%,數據一直居高不下。
一方面說明杭州土地財政和房地產依賴癥深入骨髓,另一方面也說明杭州在大規模搞建設。
在近二十年的時間里,杭州三次大規模擴容:2001年杭州設立蕭山區、余杭區;2015年富陽撤市建區;2017年臨安撤(縣級)市設臨安區。
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城市擴容意味著配套相應的基礎建設和區域開發。2001年杭州一口氣吃下了蕭山、余杭,消化了十余年,2015年的“強省會”政策后又是富陽、臨安的相繼加入。
顯然,杭州這二十年一直處于高密度的基建投資狀態。
然而從人口的情況來看,杭州的城區人口規模低于西安、武漢等同類省會城市,杭州城區人口還需要增加100多萬人,才能晉級為超大城市。
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杭州的地鐵客流量、客流強度都遠低于北上廣深,客流強度也大幅低于西安、長沙、成都等同類型城市,當然主要原因還是杭州地鐵修的比較超前。
同樣是1200多萬的常住人口,杭州的地鐵里程達500多公里,而西安只有270多公里,鄭州只有233公里。
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種種數據表明,杭州不是人太多,相反人還不夠多。
蓋了這么多房子,搞了這么多基礎設施,杭州已經不缺鋼筋水泥,缺的是人,缺的是購買力、消費力。
2010至2022年間,杭州新增常住人口401萬,這一增量位居全國前列,僅次于深圳、廣州、成都、西安、鄭州,成為近10年來杭州樓市的堅實支撐。
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可是,到了2022年比上一年僅增加17.2萬人,人口流入的基本面進入“瓶頸期”,地產長期上漲的動力沒有了。
假如這個趨勢繼續下去,那么杭州資產價格恐怕就頂不住了。說到這,基本也能理解為什么會在這個時間節點,杭州出了個大招。
但是,我個人的看法如果杭州是以吸引人才來穩住樓市,純屬本末倒置。
民眾的收入仍不明朗,面對著杭州的高房價,普通民眾只能望房興嘆。有恒產者方有恒心,高房價吸引不到人,更留不住人。
過去,靠著阿里、靠著互聯網、靠著網紅經濟,杭州甚至能形成對北上廣深的虹吸。
未來,阿里、互聯網、網紅經濟的帶動能力不如以往,難道指望高房價來吸引人才嗎?