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房子建再多，還是要人來(lái)買(mǎi)。

01

杭州又開(kāi)始搶人了？

2022年全國(guó)總?cè)丝谠隽渴状斡烧D(zhuǎn)負(fù)，加上樓市降溫，各地?fù)屓说木o迫性又提高了。

樓市的網(wǎng)紅城市——杭州，這次也放了一個(gè)大招：

大專(zhuān)文憑，即可落戶。

3月13日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)稿。

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第一，放寬學(xué)歷落戶。落戶門(mén)檻重新調(diào)整為大專(zhuān)學(xué)歷，35歲以內(nèi)的大專(zhuān)生，已經(jīng)在杭州就業(yè)的，可以直接落戶市區(qū)。

第二，放寬技能人才落戶。技能人才落戶條件之一的社保由原來(lái)的1年調(diào)整為6個(gè)月。

第三，放寬投靠落戶。長(zhǎng)三角戶籍辦理投靠落戶，實(shí)行同城化累計(jì)，取消《浙江省居住證》條件。

第四，全面放開(kāi)桐廬、建德、淳安三縣（市）城鎮(zhèn)落戶條件。

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是的，只要大專(zhuān)！只要大專(zhuān)學(xué)歷！就可落戶，成為“新杭州人”！

記得上一次所謂的“搶人大戰(zhàn)”，還是在2017年武漢先開(kāi)的第一槍?zhuān)S后大多數(shù)中心城市紛紛緊跟，一個(gè)個(gè)都下調(diào)了落戶門(mén)檻。

昆明、石家莊、南昌、銀川、福州、濟(jì)南、大連均開(kāi)啟了零門(mén)檻落戶，西安、武漢、成都、重慶等城市的落戶門(mén)檻，也降到了最低。

不過(guò)在二線城市中，杭州一直是落戶門(mén)檻最高的一個(gè)。

哪怕同處長(zhǎng)三角的教育重鎮(zhèn)南京，40歲以下的大專(zhuān)學(xué)歷，在繳納社保滿6個(gè)月后也可以落戶。

蘇州方面，大專(zhuān)同樣可以落戶。

唯獨(dú)杭州，落戶門(mén)檻本科對(duì)標(biāo)廣深。

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然而這一次，杭州算是對(duì)趨勢(shì)妥協(xié)了，終于把門(mén)檻性條件降了下來(lái)。

不少分析認(rèn)為這是杭州在全力搞經(jīng)濟(jì)的2023年，率先開(kāi)啟了新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。畢竟從今年開(kāi)始中國(guó)社會(huì)正式進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。

而一個(gè)城市或地區(qū)的發(fā)展，不僅需要高端人才，也需要龐大的勞動(dòng)力支撐。

因此，二線城市尤其強(qiáng)二線城市有足夠的動(dòng)力搶人才，甚至開(kāi)始從“搶人才”到“搶人口”的巨大轉(zhuǎn)變。

02

搶人？還是救樓市？

其實(shí)，杭州這一波的操作看似求賢若渴，實(shí)則醉翁之意不在酒。

用降低落戶門(mén)檻的方式去搶人才，本身就是個(gè)偽命題。

至少對(duì)于年富力強(qiáng)的中青年人群而言，能不能在杭州落戶，并不影響他們是否在杭州就業(yè)。城市吸引人才的重點(diǎn)不在戶口，在于就業(yè)機(jī)會(huì)。

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落戶政策直接影響的是樓市，放松落戶門(mén)檻，是增加樓市房票和資金的直接手段。

特別是投資屬性比較強(qiáng)，過(guò)去一直限購(gòu)的城市，放松落戶門(mén)檻，必然有一群過(guò)去苦于房票的人沖進(jìn)去。

這點(diǎn)我們從杭州近兩個(gè)月的樓市表現(xiàn)便能看出一二。

隨著氣溫回升，杭州樓市也穩(wěn)穩(wěn)進(jìn)入了“小陽(yáng)春”。

成交方面，自2月17日起，杭州二手房日均成交突破300套，此后一路上揚(yáng)。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站顯示，僅2月24日一日二手房便成交391套，2月27日突破400套，一些熱門(mén)板塊更是以一天2-3套的速度在跑量。

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縱觀整個(gè)2月，杭州二手房市場(chǎng)成交量大漲，同比去年2月增長(zhǎng)了2倍多，對(duì)比去年春節(jié)后的3月也增長(zhǎng)了近50%。

恢復(fù)期的成交放量階段，怕的不是供給不足，最擔(dān)心的往往是購(gòu)買(mǎi)力不足。

故而，通過(guò)解綁樓市政策，放開(kāi)限購(gòu)，就是把以往被壓制的需求給釋放出來(lái)。

炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，這是業(yè)內(nèi)共識(shí)，所以也是上一波調(diào)控中被打擊的最狠的對(duì)象。

2021年，面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的信貸收緊，以及各種調(diào)控政策加磅，三座城市的二手房都曾上演過(guò)量?jī)r(jià)齊跌。

當(dāng)年1月27日，杭州發(fā)布了“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知”，收緊了限售限購(gòu)等措施，其中包括：

1、落戶杭州未滿5年的，限購(gòu)1套住房

2、贈(zèng)與人須滿3年方可獲得購(gòu)房資格

3、除了紅盤(pán)，中簽率低于10%的樓盤(pán)也將納入限售5年的范圍

4、增值稅免征政策的年限由2年調(diào)整為5年

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在此之前，外地人一落戶杭州，只要是已婚的，即可購(gòu)買(mǎi)2套住房，收緊之后，落戶五年內(nèi)，僅允許購(gòu)買(mǎi)一套。

第二條則堵住了炒房客通過(guò)親屬贈(zèng)與炒房的通道。很多投資客通過(guò)將自己名下的房產(chǎn)贈(zèng)與親屬這個(gè)捷徑獲得房票。

第四條，則是通過(guò)增加持有成本，打壓炒房客。

連翻重錘之下，杭州的樓市終于終結(jié)了“永遠(yuǎn)上漲”的行情；這個(gè)在2022年的中旬，最為明顯，幾次因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的事讓杭州沖上了熱搜。

杭州頂豪學(xué)區(qū)房文鼎苑兩套面積88㎡的房源，以單價(jià)僅約6.8萬(wàn)元成交。相比于最高點(diǎn)時(shí)的12.7萬(wàn)元/平方米，近乎腰斬。

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根據(jù)浙江日?qǐng)?bào)披露的數(shù)據(jù)：

學(xué)軍小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅18.01%）、學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)學(xué)區(qū)房（降幅17.67%）、天長(zhǎng)小學(xué)本部學(xué)區(qū)房（降幅17.11%）、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅16.46%）、安吉路小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部學(xué)區(qū)房（降幅15.2%）。

名校小區(qū)房?jī)r(jià)格都在大跌。

普通住宅小區(qū)的價(jià)格，下跌也不在少數(shù)。最多的時(shí)候，一周下跌二手房房源數(shù)量為6155套，余杭區(qū)超過(guò)千套，拱墅區(qū)、上城區(qū)和臨安區(qū)降價(jià)房源都在800套以上......

樓市量?jī)r(jià)齊跌，政策和整個(gè)市場(chǎng)下行是主因，人口則為次因。因此，放寬政策、增加人口，成了當(dāng)前杭州復(fù)蘇樓市的主要抓手。

尤其在杭州目前落戶即可買(mǎi)二手房的政策下，變相放松了限購(gòu)，直接落戶會(huì)增加房票，吸引外部的投資、投機(jī)資金，對(duì)于樓市情緒有推波助瀾作用。

看似搶人才，搶未來(lái)，操作更像是救樓市。

03

杭州，需要更多的人

房地產(chǎn)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一只夜壺，不需要的時(shí)候嫌它不體面，藏在床底下；

需要的時(shí)候又不得不拿出來(lái)用，比如現(xiàn)在需要房地產(chǎn)的時(shí)候又到了，并且還是重中之重！

這條大產(chǎn)業(yè)鏈上包括鋼材、水泥、玻璃、建筑、家電、家居、物業(yè)服務(wù)，一眼望不到頭。

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今年各地都在說(shuō)全力拼經(jīng)濟(jì)，但是怎么拼？看到了方向嗎？

現(xiàn)在從上到下最不缺的就是干勁，大家都想把失去的三年奪回來(lái)，然而一談到到底該怎么拼，該往哪個(gè)方向使勁，所有人都沉默了。

這時(shí)候，地產(chǎn)的重要性就凸顯了，單位價(jià)值高，產(chǎn)業(yè)延伸長(zhǎng)，帶動(dòng)作用大，目前找不到比這玩意更好用的工具了。

于是，繼續(xù)搞地產(chǎn)吧。

杭州估計(jì)跟大多數(shù)城市一樣，也是這么想的。

提到杭州，大家腦海里首先聯(lián)想到的是：阿里巴巴、科技……還有西湖。

包括我，第一次來(lái)杭州同樣被震撼了，湖光山色、林木蒼翠，人生第一次發(fā)現(xiàn)，城市可以如此美麗。即使到今天，我都認(rèn)為杭州之美在我去過(guò)的大大小小幾十座城市中，篤定排得進(jìn)前三。

不過(guò)，杭州還有一個(gè)不太被大家所知道的標(biāo)簽——“土杭”。

就是這樣一座竭力打造科技之城的城市，居然是對(duì)土地財(cái)政最依賴(lài)的城市；正因?yàn)榈赝躅l出，才有了“土杭”的稱(chēng)呼。

在2022年樓市開(kāi)始蕭條前，365財(cái)經(jīng)根據(jù)公開(kāi)資料整理出一個(gè)報(bào)告：《37個(gè)主要城市土地財(cái)政依賴(lài)度》。

其中，13城土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)100%，杭州超過(guò)140%，穩(wěn)坐全國(guó)第一。

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2017年到2020年，杭州土地財(cái)政依賴(lài)度分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%，加上2021年的140%，數(shù)據(jù)一直居高不下。

一方面說(shuō)明杭州土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴(lài)癥深入骨髓，另一方面也說(shuō)明杭州在大規(guī)模搞建設(shè)。

在近二十年的時(shí)間里，杭州三次大規(guī)模擴(kuò)容：2001年杭州設(shè)立蕭山區(qū)、余杭區(qū)；2015年富陽(yáng)撤市建區(qū)；2017年臨安撤（縣級(jí)）市設(shè)臨安區(qū)。

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城市擴(kuò)容意味著配套相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)和區(qū)域開(kāi)發(fā)。2001年杭州一口氣吃下了蕭山、余杭，消化了十余年，2015年的“強(qiáng)省會(huì)”政策后又是富陽(yáng)、臨安的相繼加入。

顯然，杭州這二十年一直處于高密度的基建投資狀態(tài)。

然而從人口的情況來(lái)看，杭州的城區(qū)人口規(guī)模低于西安、武漢等同類(lèi)省會(huì)城市，杭州城區(qū)人口還需要增加100多萬(wàn)人，才能晉級(jí)為超大城市。

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杭州的地鐵客流量、客流強(qiáng)度都遠(yuǎn)低于北上廣深，客流強(qiáng)度也大幅低于西安、長(zhǎng)沙、成都等同類(lèi)型城市，當(dāng)然主要原因還是杭州地鐵修的比較超前。

同樣是1200多萬(wàn)的常住人口，杭州的地鐵里程達(dá)500多公里，而西安只有270多公里，鄭州只有233公里。

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種種數(shù)據(jù)表明，杭州不是人太多，相反人還不夠多。

蓋了這么多房子，搞了這么多基礎(chǔ)設(shè)施，杭州已經(jīng)不缺鋼筋水泥，缺的是人，缺的是購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)力。

2010至2022年間，杭州新增常住人口401萬(wàn)，這一增量位居全國(guó)前列，僅次于深圳、廣州、成都、西安、鄭州，成為近10年來(lái)杭州樓市的堅(jiān)實(shí)支撐。

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可是，到了2022年比上一年僅增加17.2萬(wàn)人，人口流入的基本面進(jìn)入“瓶頸期”，地產(chǎn)長(zhǎng)期上漲的動(dòng)力沒(méi)有了。

假如這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)下去，那么杭州資產(chǎn)價(jià)格恐怕就頂不住了。說(shuō)到這，基本也能理解為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，杭州出了個(gè)大招。

但是，我個(gè)人的看法如果杭州是以吸引人才來(lái)穩(wěn)住樓市，純屬本末倒置。

民眾的收入仍不明朗，面對(duì)著杭州的高房?jī)r(jià)，普通民眾只能望房興嘆。有恒產(chǎn)者方有恒心，高房?jī)r(jià)吸引不到人，更留不住人。

過(guò)去，靠著阿里、靠著互聯(lián)網(wǎng)、靠著網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，杭州甚至能形成對(duì)北上廣深的虹吸。

未來(lái)，阿里、互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力不如以往，難道指望高房?jī)r(jià)來(lái)吸引人才嗎？