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房子建再多，還是要人來買。
01
杭州又開始搶人了？
2022年全國總人口增量首次由正轉負，加上樓市降溫，各地搶人的緊迫性又提高了。
樓市的網紅城市——杭州，這次也放了一個大招：
大專文憑，即可落戶。
3月13日，杭州市發布《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見（征求意見稿）》征求意見稿。
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第一，放寬學歷落戶。落戶門檻重新調整為大專學歷，35歲以內的大專生，已經在杭州就業的，可以直接落戶市區。
第二，放寬技能人才落戶。技能人才落戶條件之一的社保由原來的1年調整為6個月。
第三，放寬投靠落戶。長三角戶籍辦理投靠落戶，實行同城化累計，取消《浙江省居住證》條件。
第四，全面放開桐廬、建德、淳安三縣（市）城鎮落戶條件。
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是的，只要大專！只要大專學歷！就可落戶，成為“新杭州人”！
記得上一次所謂的“搶人大戰”，還是在2017年武漢先開的第一槍，隨后大多數中心城市紛紛緊跟，一個個都下調了落戶門檻。
昆明、石家莊、南昌、銀川、福州、濟南、大連均開啟了零門檻落戶，西安、武漢、成都、重慶等城市的落戶門檻，也降到了最低。
不過在二線城市中，杭州一直是落戶門檻最高的一個。
哪怕同處長三角的教育重鎮南京，40歲以下的大專學歷，在繳納社保滿6個月后也可以落戶。
蘇州方面，大專同樣可以落戶。
唯獨杭州，落戶門檻本科對標廣深。
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然而這一次，杭州算是對趨勢妥協了，終于把門檻性條件降了下來。
不少分析認為這是杭州在全力搞經濟的2023年，率先開啟了新一輪的“搶人大戰”。畢竟從今年開始中國社會正式進入人口負增長時代。
而一個城市或地區的發展，不僅需要高端人才，也需要龐大的勞動力支撐。
因此，二線城市尤其強二線城市有足夠的動力搶人才，甚至開始從“搶人才”到“搶人口”的巨大轉變。
02
搶人？還是救樓市？
其實，杭州這一波的操作看似求賢若渴，實則醉翁之意不在酒。
用降低落戶門檻的方式去搶人才，本身就是個偽命題。
至少對于年富力強的中青年人群而言，能不能在杭州落戶，并不影響他們是否在杭州就業。城市吸引人才的重點不在戶口，在于就業機會。
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落戶政策直接影響的是樓市，放松落戶門檻，是增加樓市房票和資金的直接手段。
特別是投資屬性比較強，過去一直限購的城市，放松落戶門檻，必然有一群過去苦于房票的人沖進去。
這點我們從杭州近兩個月的樓市表現便能看出一二。
隨著氣溫回升，杭州樓市也穩穩進入了“小陽春”。
成交方面，自2月17日起，杭州二手房日均成交突破300套，此后一路上揚。
杭州市住房保障和房產管理局網站顯示，僅2月24日一日二手房便成交391套，2月27日突破400套，一些熱門板塊更是以一天2-3套的速度在跑量。
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縱觀整個2月，杭州二手房市場成交量大漲，同比去年2月增長了2倍多，對比去年春節后的3月也增長了近50%。
恢復期的成交放量階段，怕的不是供給不足，最擔心的往往是購買力不足。
故而，通過解綁樓市政策，放開限購，就是把以往被壓制的需求給釋放出來。
炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，這是業內共識，所以也是上一波調控中被打擊的最狠的對象。
2021年，面對來勢洶洶的信貸收緊，以及各種調控政策加磅，三座城市的二手房都曾上演過量價齊跌。
當年1月27日，杭州發布了“關于進一步加強房地產市場調控的通知”，收緊了限售限購等措施，其中包括：
1、落戶杭州未滿5年的，限購1套住房
2、贈與人須滿3年方可獲得購房資格
3、除了紅盤，中簽率低于10%的樓盤也將納入限售5年的范圍
4、增值稅免征政策的年限由2年調整為5年
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在此之前，外地人一落戶杭州，只要是已婚的，即可購買2套住房，收緊之后，落戶五年內，僅允許購買一套。
第二條則堵住了炒房客通過親屬贈與炒房的通道。很多投資客通過將自己名下的房產贈與親屬這個捷徑獲得房票。
第四條，則是通過增加持有成本，打壓炒房客。
連翻重錘之下，杭州的樓市終于終結了“永遠上漲”的行情；這個在2022年的中旬，最為明顯，幾次因為房價下跌的事讓杭州沖上了熱搜。
杭州頂豪學區房文鼎苑兩套面積88㎡的房源，以單價僅約6.8萬元成交。相比于最高點時的12.7萬元/平方米，近乎腰斬。
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根據浙江日報披露的數據：
學軍小學本部學區房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區學區房（降幅17.67%）、天長小學本部學區房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區房（降幅15.2%）。
名校小區房價格都在大跌。
普通住宅小區的價格，下跌也不在少數。最多的時候，一周下跌二手房房源數量為6155套，余杭區超過千套，拱墅區、上城區和臨安區降價房源都在800套以上......
樓市量價齊跌，政策和整個市場下行是主因，人口則為次因。因此，放寬政策、增加人口，成了當前杭州復蘇樓市的主要抓手。
尤其在杭州目前落戶即可買二手房的政策下，變相放松了限購，直接落戶會增加房票，吸引外部的投資、投機資金，對于樓市情緒有推波助瀾作用。
看似搶人才，搶未來，操作更像是救樓市。
03
杭州，需要更多的人
房地產就是中國經濟的一只夜壺，不需要的時候嫌它不體面，藏在床底下；
需要的時候又不得不拿出來用，比如現在需要房地產的時候又到了，并且還是重中之重！
這條大產業鏈上包括鋼材、水泥、玻璃、建筑、家電、家居、物業服務，一眼望不到頭。
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今年各地都在說全力拼經濟，但是怎么拼？看到了方向嗎？
現在從上到下最不缺的就是干勁，大家都想把失去的三年奪回來，然而一談到到底該怎么拼，該往哪個方向使勁，所有人都沉默了。
這時候，地產的重要性就凸顯了，單位價值高，產業延伸長，帶動作用大，目前找不到比這玩意更好用的工具了。
于是，繼續搞地產吧。
杭州估計跟大多數城市一樣，也是這么想的。
提到杭州，大家腦海里首先聯想到的是：阿里巴巴、科技……還有西湖。
包括我，第一次來杭州同樣被震撼了，湖光山色、林木蒼翠，人生第一次發現，城市可以如此美麗。即使到今天，我都認為杭州之美在我去過的大大小小幾十座城市中，篤定排得進前三。
不過，杭州還有一個不太被大家所知道的標簽——“土杭”。
就是這樣一座竭力打造科技之城的城市，居然是對土地財政最依賴的城市；正因為地王頻出，才有了“土杭”的稱呼。
在2022年樓市開始蕭條前，365財經根據公開資料整理出一個報告：《37個主要城市土地財政依賴度》。
其中，13城土地財政依賴度超過100%，杭州超過140%，穩坐全國第一。
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2017年到2020年，杭州土地財政依賴度分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%，加上2021年的140%，數據一直居高不下。
一方面說明杭州土地財政和房地產依賴癥深入骨髓，另一方面也說明杭州在大規模搞建設。
在近二十年的時間里，杭州三次大規模擴容：2001年杭州設立蕭山區、余杭區；2015年富陽撤市建區；2017年臨安撤（縣級）市設臨安區。
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城市擴容意味著配套相應的基礎建設和區域開發。2001年杭州一口氣吃下了蕭山、余杭，消化了十余年，2015年的“強省會”政策后又是富陽、臨安的相繼加入。
顯然，杭州這二十年一直處于高密度的基建投資狀態。
然而從人口的情況來看，杭州的城區人口規模低于西安、武漢等同類省會城市，杭州城區人口還需要增加100多萬人，才能晉級為超大城市。
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杭州的地鐵客流量、客流強度都遠低于北上廣深，客流強度也大幅低于西安、長沙、成都等同類型城市，當然主要原因還是杭州地鐵修的比較超前。
同樣是1200多萬的常住人口，杭州的地鐵里程達500多公里，而西安只有270多公里，鄭州只有233公里。
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種種數據表明，杭州不是人太多，相反人還不夠多。
蓋了這么多房子，搞了這么多基礎設施，杭州已經不缺鋼筋水泥，缺的是人，缺的是購買力、消費力。
2010至2022年間，杭州新增常住人口401萬，這一增量位居全國前列，僅次于深圳、廣州、成都、西安、鄭州，成為近10年來杭州樓市的堅實支撐。
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可是，到了2022年比上一年僅增加17.2萬人，人口流入的基本面進入“瓶頸期”，地產長期上漲的動力沒有了。
假如這個趨勢繼續下去，那么杭州資產價格恐怕就頂不住了。說到這，基本也能理解為什么會在這個時間節點，杭州出了個大招。
但是，我個人的看法如果杭州是以吸引人才來穩住樓市，純屬本末倒置。
民眾的收入仍不明朗，面對著杭州的高房價，普通民眾只能望房興嘆。有恒產者方有恒心，高房價吸引不到人，更留不住人。
過去，靠著阿里、靠著互聯網、靠著網紅經濟，杭州甚至能形成對北上廣深的虹吸。
未來，阿里、互聯網、網紅經濟的帶動能力不如以往，難道指望高房價來吸引人才嗎？
