?
請(qǐng)大家記住：我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)代，趨勢(shì)不可逆。
01
大會(huì)定調(diào)樓市
這一次的兩會(huì)、開年兩個(gè)月以來的樓市情況，已經(jīng)給出非常明顯的信號(hào)：
房地產(chǎn)，還是支柱產(chǎn)業(yè)。
政府工作報(bào)告近幾年第一次用了“春秋筆法”，沒有明確提出“房住不炒”，留下了政策空間，給出今年樓市政策的兩個(gè)重點(diǎn)：
1、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
2、把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置……穩(wěn)定大宗消費(fèi)。
?
什么意思呢？一是穩(wěn)住房企；二是盤活消費(fèi)。
只要優(yōu)質(zhì)開發(fā)商活著，就能保證庫存，保證群眾剛需、改善的買房需求得到滿足，今年的基調(diào)就是刺激消費(fèi)需求，而房地產(chǎn)消費(fèi)占大頭。
同時(shí)對(duì)于刺激房地產(chǎn)需求，最近的表述也變了：支持居民合理的住房需求。
?
那什么是居民的合理需求呢？居民的合理住房需求包含了首次置業(yè)和改善型置業(yè)，去年年底和今年初的時(shí)候一直都在說支持首次置業(yè)剛需上車，而現(xiàn)在的風(fēng)向是慢慢把改善型需求也包含進(jìn)來。
要不怎么說房地產(chǎn)就是中國經(jīng)濟(jì)的一只夜壺——
不需要的時(shí)候嫌它不體面，藏在床底下；需要的時(shí)候又不得不拿出來用。
比如現(xiàn)在需要房地產(chǎn)的時(shí)候又到了，并且還是重中之重！
2021年納稅10強(qiáng)民企，房地產(chǎn)占據(jù)半壁江山。
第一名是萬科，納稅754億，碧桂園第三，龍湖第七，新城第八，第九名恒力和第十名美的也都是有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的。
?
更別說房地產(chǎn)這條大產(chǎn)業(yè)鏈上包括：鋼材、水泥、玻璃、建筑、家電、家居、物業(yè)服務(wù)，一眼望不到頭。
?
與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。
救地產(chǎn)就是救產(chǎn)業(yè)鏈、救就業(yè)民生，更是在救地方的錢袋子。
這只經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“夜壺”，捏著鼻子也要用！
02
樓市，又漲回去了？
其實(shí)，在高層定調(diào)之前，地方上早就動(dòng)起來了。
二月份，武漢敢為天下先，率先在官方層面把房地產(chǎn)列為困難行業(yè)，放在文件里面困難行業(yè)的第一條位置述說。
?
隨后，武漢放松限購增加房票這一步就出來了。文件里提到：
在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個(gè)購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計(jì)入居民家庭購房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實(shí)行購房資格“承諾辦、容缺辦”。
也就是說只要你有錢，只要你想買房，其他什么都不是問題，都可以解決的。
?
當(dāng)然，不止是武漢，從西安、廈門、鄭州，到佛山、南京、東莞，越來越多千萬人口城市、千萬GDP城市近乎“明牌”支持房地產(chǎn)。
在如此密集的政策加持下，樓市確實(shí)出現(xiàn)了“小陽春”：2月合計(jì)成交面積為1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超過四成，樓市出現(xiàn)明顯的回暖跡象。
?
2月上海二手房成交量超過1.93萬套，在2月最后一周成交了6116套，環(huán)比增幅超27%；
也就是日均成交870+套，創(chuàng)下近兩年成交的新高。
?
2月深圳二手住宅過戶2509套，環(huán)比上漲80.4%；
二手成交錄得3552套，環(huán)比增長率95.4%，同比增長率229.8%；
要知道，這可是2022年來首次單月破3000套。
?
某綠色軟件上，北京二手房掛牌數(shù)量，再一次突破十萬套。
不光是交易量迅速回暖，房價(jià)居然還漲了。一線城市：
北京，1月同比上漲4.58%；
深圳，1月同比上漲5.63%；
廣州，1月同比上漲8.61%......
深圳2月同比上漲0.69%；
北京2月同比上漲5.81%；
上海2月同比上漲4.78%......
二線城市：
比如南京，同比上漲1.24%；
比如杭州，同比上漲10.66%；
比如蘇州，同比上漲10.07%；
比如長沙，同比上漲6.56%......
?
以至于上海房產(chǎn)中介圈則流傳著這樣一句話：
“疫情三年，漲回來只用了一周”。
然而就目前的形勢(shì)看，這還只是給2023年的樓市開了個(gè)頭。
前段時(shí)間證監(jiān)會(huì)推出了“啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)”。
?
簡單來說，就是為有錢人開辟了一條投資房地產(chǎn)的通道，號(hào)召有錢人來支援樓市。
再有，2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，推動(dòng)“租購并舉”住房戰(zhàn)略，是去庫存的超級(jí)大招。
?
2023年才過去兩個(gè)月啊，接下來還會(huì)出什么大招，實(shí)在不敢想。
03
樓市分化的趨勢(shì)不可逆
這次樓市回暖一方面來源于防疫政策轉(zhuǎn)向，尤其是三產(chǎn)的信心恢復(fù)顯著，三產(chǎn)容納超過一半的就業(yè)。即便薪資收入還沒有完全恢復(fù)，但至少比嚴(yán)格防控期間看不到盡頭更有盼頭，擠壓的需求得以在短時(shí)間內(nèi)釋放。
另一方面來源于樓市的分化。仔細(xì)看看看這一輪上漲，基本和三四線的中小城市無關(guān)，全是重點(diǎn)城市在領(lǐng)漲。
頂級(jí)購買力正在回歸一線和強(qiáng)二線城市的核心資產(chǎn)！
這是現(xiàn)實(shí)，也是市場(chǎng)的歷史規(guī)律。
通過觀察中國各個(gè)地區(qū)房屋銷售在最近十幾年以來的變化，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的粵、蘇、浙、京、滬，三省兩市曾在三個(gè)時(shí)間段都出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長：
分別是2009年、2015-16年、2020年至今的三個(gè)時(shí)段。
?
時(shí)間點(diǎn)剛好都是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的時(shí)候。2009年是席卷全球的金融海嘯剛剛平息，中國推出4萬億提振經(jīng)濟(jì)。
2015和2016年則是大股災(zāi)和資本大量“走出去”的時(shí)段，發(fā)達(dá)地區(qū)的樓市出現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。
?
再來疫情剛爆發(fā)的2020年原本應(yīng)該遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)打擊的樓市，出現(xiàn)逆勢(shì)上漲。2023年經(jīng)濟(jì)剛剛恢復(fù)，率先開始復(fù)蘇的不是消費(fèi)，而是樓市。
?
經(jīng)濟(jì)危機(jī)一出現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)樓市就火爆，這個(gè)早就是中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的規(guī)律，只是有很多人并沒有看清規(guī)律。
樓市銷售火爆的背后，是資金從全國各地逃向這些城市尋求資產(chǎn)安全。畢竟，哪怕是老破小，北京首都和十八線小縣城也不能同日而語。
更為重要的是，決定房地產(chǎn)命運(yùn)的核心是人口。
2022年我國城鎮(zhèn)就業(yè)人員比2021年減少了842萬。這是自1962年以來，我國城鎮(zhèn)就業(yè)人員首次減少。
?
城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)丝跍p少其實(shí)也影響家庭經(jīng)濟(jì)收入，相當(dāng)于少了一筆收入，自然不利于消費(fèi)。再加上2022年，我國人口也正式進(jìn)入負(fù)增長時(shí)代，人口結(jié)構(gòu)一旦定型，要逆轉(zhuǎn)起碼得花一兩代人的時(shí)間，樓市長期的基本面近乎塌方。
不過，時(shí)間像海綿里的水一樣，擠一擠總會(huì)有的；消費(fèi)力更像是海綿里的水，擠一擠總會(huì)有的。
中國不管如何，人口基數(shù)擺在那，10幾億的人口擠一擠總有人愿意買房，總有一定的消費(fèi)力還沒釋放出來，這才是一切樓市措施的出發(fā)點(diǎn)。
泡沫經(jīng)濟(jì)之后的日本，以1.2億人口養(yǎng)出了個(gè)東京都市圈，維持了發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)總體平穩(wěn)，甚至在近幾年還來了一波大漲。
?
中國人口十倍之于日本，目前長三角2.2億人，粵港澳大灣區(qū)將近9千萬，京畿地區(qū)也有個(gè)3500萬-4000萬，再加上川渝城市群勉強(qiáng)算半個(gè)，擠一擠弄出3.5個(gè)房價(jià)堅(jiān)挺的都市圈并不算難事。
?
2023年的這一輪復(fù)蘇，大概率是樓市分化正式開始的鐘聲。
而2023年，70%的中小城市將會(huì)是最尷尬的存在。
一方面，鄉(xiāng)村振興大戰(zhàn)略，輪不到他們。另一方面，城市群聯(lián)合發(fā)展，人口反倒被核心城市虹吸。未來人口流動(dòng)，分化只會(huì)越來越嚴(yán)重。
甚至可以說是樓市正在“A股化”——
經(jīng)歷兩三輪大牛市后，把盤子做得太大，雞犬升天一般的全面牛市不會(huì)再有，只會(huì)在個(gè)別板塊出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性牛市”。
樓市回暖、政策反彈，倒不真的意味著今年房價(jià)又要漲了，是給樓市的新舊時(shí)代畫了一根區(qū)分線——我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)代。
