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65歲退休，再還35年貸款......

01

子孫貸，來了？

2月份的樓市，沒有驚喜，只有驚嚇。

“延遲退休”的熱度還沒下去，“房貸可延遲到80歲”沖上了熱搜。

“廣西南寧買房，房貸可以貸款到80歲。”

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這類新聞之前偶爾有，不過都是辟謠結束，沒有地方敢真的這么干。

這次不太一樣。房貸到80歲，是真的。

想到去年8月被罵慘的北師大房產中心主任，大膽建言將房貸首付降至2成，年限延長到40年，當時被洶涌的互聯網浪潮淹沒。

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沒想到才不到半年后，現實被狠狠應驗，別說2成首付了，房貸年限40年實在太保守。

知道80歲是什么概念嗎？

2021年的數據顯示，我國平均預期壽命不到79歲。

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也就是說，大概率上，人都死了，但房貸還沒還完，這才是真正的活到老還到老。網友精辟總結：打工六十五，還貸到作古。

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以后，很多人到最后不但沒給兒孫留下什么遺產，反倒留下了一堆貸款。一房傳三代，人死貸還在，真是“傳宗接貸，指日可貸，千秋萬貸，祖宗十八貸”，一代接一貸，子子孫孫無窮盡也。

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本以為房貸到80歲已經夠離譜了，接下來還有更驚嚇的，房貸也開始了“軍備競賽”。

既然80歲老人都加入行列了，百歲老人很難不心動。

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2月15日晚，一張地產公司營銷海報瞬間出圈！該海報上赫赫然寫到“重磅利好，貸款年齡最長達100歲”、“貸款年齡最長達100歲”……

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也就是說我80歲的奶奶，都能辦理20年的房貸了嗎？

置業顧問解答下得到了答案：目前可以操作，具體貸款政策以銀行輸出為準。

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上一次我看到這么離譜的廣告，還是之前的20歲年齡，30年經驗的招聘廣告：

我們都知道經濟現在很難，沒想到難成這個樣子了。

按揭貸款到70歲，走了十幾年，從70到80用了十幾年，從80到90，用了十幾天，從90到100只用了幾個小時。

銀行的一小步，人類的一大步。

有人調侃稱，古有愚公移山，今有“愚公買房”，“大型魔幻現實劇”正在房地產市場上演，坑爹時代過去了，坑娃時代來臨了。

房貸的邏輯變成了世世貸貸、貸貸相傳，千秋萬貸、傳宗接貸？

02

放寬貸款，鼓勵樓市？

80歲、90歲、100歲的房貸一出來，大家的第一反應基本都是：

“又在刺激樓市了？”

“又在忽悠人買房了？”

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其實事情還真沒這么簡單。

在中國銀行是一個非常奇怪的物事。我聽朋友說他曾經和一位省級分行領導聊天。閑談時說起一段話非常有意思。

說銀行剛成立那會兒，手里只有一個公章。一方面攬儲多找點本錢，另一方面要找到合適的放款對象。可是絕大部分的民營企業有的只是銀行的流水，還有一堆的工人和設備。這種情況你敢放款給他嗎？

而且真正盈利好的企業壓根不需要你的錢，需要你的錢的企業一定存在各種各樣的問題。畢竟銀行的生意就是當鋪嘛！你有抵押就有的談，沒有抵押別說是你股東，你爹都不敢給你簽字放款！

樓市前幾年走勢比較好的時候，銀行敢放房貸；因為人家知道樓市會漲，有預期在，還不上錢把房子拍賣了也不至于虧。所以目前房貸占了銀行貸款總額的30%以上。

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人家也不是傻子，樓市如果真不行了，銀行會傻到用自己的錢放到樓市里去救市嗎？怎么說房貸也是銀行的優質資產。

故而，銀行搞出類似的房貸產品，倒不像是為了刺激樓市，而是為了迎合樓市的需求。

2023年目前就兩個東西超預期：

一是疫情的過峰速度超預期，病毒就像消失了一般。

另一個就是樓市回暖的速度超過預期。本以為會繼續跌，沒想到居然有點漲回來了。

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2月16日，國家發布了2023年1月份70個大中城市商品房價格情況，新房上漲城市數量36個，較2022年12月增加21城，下跌城市33個，較去年12月減少22城。

實際上這么看來，樓市也沒有太大的變化，當然，如果從未來信號來看，釋放出的樓市回暖拐點還是很明顯的，因為一直都是上漲城市個數減少，下跌城市增加。終于在這個月有了大大改觀。

成都，1 月新房價格環比上漲 0.20%；

杭州，1 月新房價格環比上漲 0.11%；

寧波，1 月新房價格環比上漲 0.09%；

長沙，1 月新房價格環比上漲 0.02%；

武漢，1 月新房新房住宅成交 6214 套，均價同比上漲 1.75%；

蘇州，1 月二手房成交 3972 套，環比上漲 0.61%；

南京，1 月二手房成交 6674 套，環比上漲 63.14%，成交均價環比上漲 2.9%......

這是自2021年9月以來上漲城市數量首次超過下跌城市數量。尤其是二手房的成交量，多個城市都有明顯的反彈。

北京環比上漲14%，深圳上漲38%，蘇州上漲49%，青島上漲51%，廈門上漲58%，浙江舟山更是上漲114%。

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紅色海報，重現江湖。

一切看起來欣欣向榮，一場樓市狂歡似乎又要到來。

你以為銀行是在刺激樓市，人家也許是想分一杯羹。

03

披著外皮的接力貸

這一輪的樓市回暖，邏輯很簡單：

超跌反彈。

大家以為的下跌，是跌跌不休，一路下滑；實際上的下跌往往是“波浪形態”，下跌—反彈—再下跌—再反彈......

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如今的樓市無論市場底，還是政策底，都到了區域階段的低谷，反彈很正常。

供應端方面，“三支箭”接連落地，融資渠道幾乎全部“放開”，緩解房企還債壓力，金融支持房企“保交樓”，一是對購房者權益的保障，二是對市場信心的提振。

需求端方面，核心城市吹來利好“熱風”，多城對“限購”下手了，成都、西安松綁“限購”，杭州明確“認房不認貸”，一線城市也坐不住了。北京區域性解除“雙限購”。

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加上疫情的過峰速度很快，樓市的回暖自然而然也就超了預期。

至于貸款延長到80歲、90歲，乃至100歲的邏輯也就更簡單了。

仔細看，所謂的海報下面注明“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。海報內容涉及廣西南寧建發房產旗下的10個樓盤和其合作的銀行。

最下方小字稱“具體貸款政策以各大銀行輸出為準”。

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熟悉房貸的朋友肯定不陌生，這玩意不就是接力貸嗎？

“接力”顧名思義，由上一代傳給下一代，不過這里傳遞的不是接力棒，而是貸款。

主借人年齡太小或者太大，用他們的購房和貸款資格，按照父母/子女的年齡，來申請三十年“國民福利”——按揭房貸。

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比如某貸款人55歲，申請貸款金額為50萬元。

貸款最長期限只能為15年，年利率5.04%，采用等額本息還款法，該貸款人15年內所還本息總額約71.36萬元，月還款額約3964元。

這對即將退休的老人來說，無疑是一筆龐大的經濟負擔。

采用接力貸款后，如主貸人子女20歲，正在讀大學，是所購房屋的共有人。通過增加其子女為共同借款人，原貸款期限就可由15年延長至最長30年。

然而，由于接力貸不管是名詞還是內容，都讓大家難以接受，所以一直也沒成為主流，官方的態度也趨于謹慎。

但地方上從來就沒斷過搞“接力貸”的心思。

2019年，杭州某銀行推出房屋按揭貸款最長可貸到80歲，一舉打破房地產市場貸款人最高年齡記錄，且父母和子女兩代人可以接力還款。

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太陽底下從來沒有新鮮事，聽上去很荒謬的事，以為開天辟地第一回，實則“古已有之”，換個皮，換套說法繼續上演。

當然，接力貸真正的目標群體并不是老人，也不是沒能力上車房地產，想要加杠桿買房的人。而是部分有能力買，卻沒資格買的人。

我們來試想一下：

一個人，到了60歲，終于存夠了首付打算購買一套房子；或者說一個家庭在北京的第一套房子買到家里60歲以上老人的名下。

這種場景在現實中是極為罕見的。

一般會用到這種貸款的，或者享受這種購房優惠的，都是哪些人？

很明顯，都是因為自身購房名額已滿，所以才用自家老人的名義購房。

銀行想賺的不是剛需的錢，是“投資客”的錢。

至于部分“剛需們”要不要靠著“接力貸”加一波杠桿，上車房地產。我的建議只有一條：對于首付和月供都吃力的人，你們的當務之急不是買房，而是多賺錢。

買不起房，還能租房，世上除了生死，沒有什么是“剛需”。