2022年地產(chǎn)寒冬之際，行業(yè)不少企業(yè)紛紛躺平，然而優(yōu)秀的房企依然負重前行，取得了卓然業(yè)績。

西部地產(chǎn)龍頭的金科股份，通過“保交樓、財務指標持續(xù)改善、輕資產(chǎn)規(guī)模化運營”演奏出經(jīng)典的穩(wěn)健三部曲，實現(xiàn)大涅槃，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外廣泛關注。

樓市資本論了解到，金科股份披露上半年業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)收入313億元，其中房地產(chǎn)銷售運營收入281.8億元，生活服務收入19.48億元。中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的榜單顯示，金科位列“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單第16位；另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示半年度銷售金額位列行業(yè)TOP19，銷售操盤面積位列行業(yè)TOP11，多個項目銷售位列當?shù)厥袌鍪孜弧?/p>

嚴寒之下的這些遠的真金白銀的成績背后，是應對策略的對路。金科公司順應變化，堅持“一穩(wěn)二降三提升”經(jīng)營發(fā)展策略，推動公司生產(chǎn)經(jīng)營良性循環(huán)為主線，統(tǒng)籌生產(chǎn)經(jīng)營與風險防控，推進“保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定、促轉型升級”工作，穩(wěn)定公司經(jīng)營大盤，實現(xiàn)良性循環(huán)。

最為突出的是，金科保交樓成果顯著，上半年公如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米。同時，第二曲線表現(xiàn)也非常亮眼，輕資產(chǎn)運營能力系統(tǒng)提升，代建業(yè)務發(fā)展模式日趨成型，產(chǎn)業(yè)及商業(yè)在輕資產(chǎn)方面實現(xiàn)突圍、金科服務持續(xù)高質量發(fā)展。

樓市資本論認為，2022金科的穩(wěn)健三部曲，上半年演奏出非同凡響的效果，仍在后續(xù)發(fā)力。

【一】穩(wěn)健三部曲之一：保交樓

房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中具有重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定是“穩(wěn)增長”的重要方面，“保交樓、穩(wěn)民生”已成為近期房地產(chǎn)市場的主旋律。

目前各地對“保交樓”的高度重視，有利于提振購房者信心，而在解決交付問題之后，房地產(chǎn)整體的行業(yè)修復阻力也將大幅減小。

2022年上半年，受行業(yè)調(diào)控及疫情的影響，整個地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多的挑戰(zhàn)。在行業(yè)下行周期中, 房企若能做到“保品質、穩(wěn)交付”，不僅能提振市場信心，還將為帶動市場活力提供積極動力。

樓市資本論了解到，作為“美好生活服務商”金科，就曾多次對外表示，近段時間都把“穩(wěn)生產(chǎn)”“保交樓”作為首要任務。在長期主義發(fā)展理念加持下，金科不僅以穩(wěn)健經(jīng)營實現(xiàn)高質量發(fā)展，在高品質交付方面也表現(xiàn)亮眼：

今年上半年，金科把“保交樓”作為經(jīng)營原則，差異化鋪排復工方案，建立復工復產(chǎn)監(jiān)控機制，專款專用保交付，上半年公司及所投資公司如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米，切實向社會履行主體責任。截至報告期末，公司及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5,479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

在樓市資本論看來，二季度以來市場整體出現(xiàn)了底部修復的良好跡象，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關乎經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定，所以穩(wěn)樓市是重中之重。

中國城市群研究中心研究員馬可表示，作為西部地產(chǎn)企業(yè)龍頭，金科保交樓的大力實施，對盤活經(jīng)濟形態(tài)，樹立購房人的信心，起到了積極推動作用。

【二】穩(wěn)健三部曲之二：財務指標持續(xù)改善

深度挖潛緩解流動性壓力，是每一個地產(chǎn)公司眼下最大的任務。

樓市資本論了解到，金科為確保現(xiàn)金流安全，開展體系化的現(xiàn)金流管理工作，繼續(xù)搶抓銷售回款，提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質量，實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%；2022年上半年，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.30億元，持續(xù)為正。

2022年上半年，金科堅持多措并舉，銷售質量穩(wěn)步提升。圍繞“有回款的銷售”，持續(xù)優(yōu)化營銷方案，堅定不移去庫存，實現(xiàn)結算面積約395萬平方米，營業(yè)收入313.22億元。公司及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約417億元。

在融資環(huán)境持續(xù)趨嚴的內(nèi)外環(huán)境下，金科股份有息負債規(guī)模進一步壓降，由上年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元。除正常開展與銀行等金融機構常規(guī)融資業(yè)務外，公司成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元。

金科積極開展存量債務管理，成績顯著。金科根據(jù)央行、銀保監(jiān)會“區(qū)分項目風險與房企風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸、不搞一刀切”的監(jiān)管精神，與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

截至報告出具日，金科完成公司債券“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產(chǎn)SCP003”、中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和應收賬款ABS展期工作，并按照方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

樓市資本論注意到，8月24日國務院常務會議指出，要持續(xù)釋放貸款市場報價利率改革和傳導效應，降低企業(yè)融資和個人消費信貸成本。同時，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

預計隨著各項積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短，這對于金科以及排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)，都是非常好變化，顯著改善行業(yè)資金流動性緊張問題。

【三】穩(wěn)健三部曲之三：輕資產(chǎn)規(guī)模化運營

在目前房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)業(yè)務規(guī)模增長受限的環(huán)境下，未來房企多元化業(yè)務端的營收貢獻將是重點。告別高周轉、高利潤模式，擁有持續(xù)穩(wěn)定增長的“造血”業(yè)務，顯得格外重要。

樓市資本論關注到，非常值得一提的是，近年來，金科在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，持續(xù)加碼輕資產(chǎn)規(guī)模化運營，尤其在代建業(yè)務、智慧服務、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營等方面取得了重大成效。

1、代建項目快速成長

半年報顯示，金科上半年代建項目實現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。在5年的培育時間內(nèi)，金科股份的代建業(yè)務已經(jīng)逐步成型，有望在未來的經(jīng)營中持續(xù)鎖定利潤。

據(jù)了解，金科上半年成功落地多個代建項目，包括2月在無錫的首個政府代建項目，5月就金科·灣心公館項目的管理服務正式達成合作。

2、產(chǎn)業(yè)園規(guī)模化運營

金科股份布局的產(chǎn)業(yè)運營業(yè)務初見規(guī)模，產(chǎn)業(yè)已布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個， 面積超過1300萬平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。

產(chǎn)業(yè)運營持續(xù)為青島WECITY未來城市新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、濟寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務。金科產(chǎn)業(yè)獲評2022中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)。

3、物業(yè)服務收入穩(wěn)定

金科服務作為全國領先、西南第一的綜合物業(yè)服務商，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入25.65億元，與上年同期基本持平；凈利潤3.72億元，同比下降31%。

目前，金科物業(yè)的合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方占比約為71%；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方占比約為64%，獨立發(fā)展能力強勁。

4、商業(yè)運營能力穩(wěn)健提升

樓市資本論了解到，截至報告期末，金科商業(yè)在管項目近百個，在管面積約348萬平方米；報告期內(nèi)，“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見成效，簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產(chǎn)轉為輕資產(chǎn)，積極拓展新合作伙伴，新簽約行業(yè)資源20余個，新簽約商業(yè)品牌上百個。

憑借對商業(yè)趨勢尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系“金META”，得到了業(yè)內(nèi)首肯。

奧地利維也納金色大廳是音樂人的圣地，始建于1867年，歷經(jīng)多次戰(zhàn)亂與經(jīng)營困難，如今依然是世界名曲演奏的首選，熠熠生輝。

當前房地產(chǎn)形勢仍較嚴峻，困難之下，金科憑借“保交樓、財務指標持續(xù)改善、輕資產(chǎn)規(guī)模化運營”三部曲，取得了良好成績，委實不易。

樓市資本論環(huán)顧中國經(jīng)濟大勢，實現(xiàn)“保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間目標”需要房地產(chǎn)政策加大發(fā)力，預計后續(xù)政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，各地加緊落地政策組合拳，將帶動樓市逐步企穩(wěn)。

可以判斷，在上半年蓄勢之下，金科下半年的業(yè)績定能持續(xù)穩(wěn)健而行。