內房企赴港上市陷入“冰凍期”已近一年，自去年7月三巽集團登陸港股后，再未有中資房企上市成功。
原因不難理解，當下中國房地產行業處于調整節點，港交所對內房企的IPO審批趨向嚴格，然而嘉創房地產卻迎難而上，向港交所遞交上市申請材料。
樓市資本論了解到，這家分拆自港交所上市公司香港嘉利國際控股有限公司（HK:01050），名不見經轉的迷你房企，僅有土儲20.38萬平米，其中含可售物業15.87萬平米及開發中物業4.5萬平米，且并無用于未來開發的土儲。對比易居發布的2021年末中國房地產企業百強看，還不足第一名碧桂園20993萬平米的1／1000和最末名君一控股454.6萬平米的5%。
特別是規模捉襟見肘的同時，其實控人港商何焯輝今年已76歲高齡，滿頭銀發令人心酸。
在樓市資本論看來，過度集中的地域依賴、僅有2個項目、停滯不前的銷售規模等，對何焯輝及嘉利國際而言，想通過房地產公司再度敲開資本市場的大門，實在有些艱難。
【一】從香港到東莞的發展史
故事還要從嘉利國際，及其創始人何焯輝說起。
樓市資本論深入了解到，1946年，何焯輝出生于澳門一戶小作坊生產家庭，家境貧寒。按照中國傳統命理學來說，屬狗之人做事踏實努力，但有時過于固執、保守謹慎，這也在何焯輝的創業歷程中得以印證。
何焯輝12歲時，全家搬到了香港，而當時小學四年級的何焯輝也因此輟學，開始了工模學徒的生活。16歲那年，何焯輝靠著打工的積蓄開起自己的小廠，可惜以失敗告終。
之后又與他人合作辦廠生產收音機，依然因虧損走向倒閉，創業失敗的何焯輝還被別人說是“牛佬”，“ 系食草嘅，沒鬼用。”
不過，正所謂事業失意，情場得意，1968年，何焯輝與何寶珠結婚，其之后的事業發展，也開始有了何寶珠的強力支援。
左：何寶珠，右：何焯輝
上世紀80年代，錄像帶大行其道，何焯輝敏銳感知到了市場機遇，和夫人何寶珠在1980年創立嘉利國際，專注提供錄像帶的外殼生產，使這家只有數十名員工的香港小型企業站穩腳跟。
1985年，何焯輝設立了嘉利國際在東莞的第一個工廠——雁田嘉輝塑膠五金廠，憑著改革開放的機遇，和大陸的勞動力資源紅利，嘉利國際迅速發展壯大。1996年，嘉利國際在香港順利上市。
隨著公司發展壯大，何焯輝還先后獲得了加拿大管理學院榮譽院士、美國林肯大學榮譽管理博士，還被聘為四川成都電子科技大學兼職教授。
樓市資本論了解到，盡管何焯輝已是古稀之年，但依然活躍在公司經營中。不過隨著何焯輝年歲漸長，公司接班也逐步提上了日程。
【二】子女接班，轉型不順
樓市資本論了解到，何焯輝與何寶珠育有一子一女，此次嘉創房地產IPO二者都沒有持股。不過兒子何偉汗作為首選接班人，擔任嘉創房地產執行董事，負責公司的整體企業策略及規劃、業務發展及企業關系職能。
今年32歲的何偉汗，畢業于英國約克大學，獲得經濟學理學榮譽學士學位，隨后又在英國阿斯頓大學，獲得投資分析理學碩士學位。
何偉汗
本科畢業后，22歲的何偉汗就進入嘉利國際，從總經理助理開啟接班之路。經過5年的歷練，2017年何偉汗成為集團財會部主管，2019年至今更是成為公司主席行政助理，一直以來嘉利國際的房地產發展項目也是由何偉汗負責。
何焯輝女兒何蔓嬈自小接觸美術，大學主修的也是設計專業，20歲開始她的設計職業之路，而她的工作則與嘉利國際的多元化發展深深交織在一起。
何蔓嬈
樓市資本論了解到，因內地工廠生意難做，2005年開始，嘉利國際陸續拓展多元化業務。2005年，嘉利國際旗下的匯聚國內婚紗影樓的婚慶主題景區——東莞龍鳳山莊開始對外營業，不過因位置偏僻，該景區游覽人數一直不高。
2012年，在何蔓嬈的主導下，嘉利國際將滿屋世界卡通IP引入國內，打造出滿屋世界主題樂園，還打造出滿屋世界主題餐廳、酒店等。
東莞滿屋世界主題樂園
2019年、2020年，滿屋世界還在東莞先后開設了兩家，名叫樂滿紛的室內兒童樂園。但從大眾點評來看，這兩家店評分不高，都在3分左右，并且其中有多條差評顯示，兒童在其中玩樂時存在安全隱患，并且店家各種推脫拒絕處理。
可惜滿屋世界品牌發展一直不成熟，盈利能力較弱，2018年前該板塊作為消費者及服務業并入嘉利國際年報，可惜常年虧損。
以2018上半年為例，期間嘉利國際錄得總經營利潤1.02億港元，其中消費者及服務業業務虧損為1565.9萬港元，占比達到15%左右，拖累公司總體盈利水平。直到2018年1月，嘉利國際以5100萬港元代價剝離該板塊業務。
在樓市資本論看來，嘉利國際試圖多元化的原因不難理解，其作為電腦及服務器外殼生產商，發展壯大主要依靠曾經的“世界工廠”東莞的勞動力優勢，但如今東莞地價和勞動力成本上升，直接影響到嘉利國際。
不管是從其剝離的消費者及服務業務，還是寄予上市厚望的房地產業務來看，嘉利國際的轉型之路并不好走。
【三】小到極致的規模成上市桎肘
根據招股書，嘉創房地產是一家精品住宅物業發展商，主要從事在大灣區內迅速發展的住宅市場開發及銷售住宅物業。
但作為剛從母公司剝離出的地產業務，規模正成為嘉創房地產IPO的一大絆腳石。
一方面，嘉利國際長期扎根東莞發展，使得嘉創房地產難以走出廣東。招股書顯示，目前嘉創房地產僅有兩個項目，一個是位于東莞的嘉輝豪庭，一個是位于惠州市的羅浮公館。
在樓市資本論看來，對廣東尤其是東莞市的深度依賴，使得房企受單一區域波動影響過大，為嘉創房地產的成長性埋下隱憂。
自去年以來東莞房地產市場持續遇冷，尤其是今年一季度東莞住宅成交下滑66%，處于近十年新低，惠州房地產關于開發商降價出貨、割肉回款的“內卷”消息也不絕于耳。這兩個地區樓盤開發量都不小，流動性較差，房企資金鏈普遍偏緊。
因此，深耕該區域的嘉創房地產，作為超迷你房企，難免令投資者擔心抵御行業風險能力偏弱。
另一方面，不管是從銷售還是土儲看，嘉創地產的業績表現并無優勢。
樓市資本論注意到，盡管嘉創房地產的營收，從截至3月31日的2019年度的3.62億元，上升至2021年度的5.91億元，但令人擔心的是嘉創房地產除了有6.8億元應收賬款，目前還有高達9.4億元的存貨，或從側面證明其銷售不佳。
此外，目前嘉創房地產僅有20.38萬平米土儲，其中還包括15.87萬平的可出售面積，難以滿足長期開發，在投資者眼中不具備競爭優勢。
在樓市資本論看來，對于嘉創房地產來說，通過上市籌資來做這樣小的地產業務，實在是難以說服交易所審核高層。
而且，目前房地產企業不斷爆雷，交易所的監管與審核機制也愈加嚴苛。即便成功上市，面對避險情緒較重的投資者，也不一定能夠如預期般認購。
對于何焯輝和二代何偉汗來說，要想成功轉型，或還需將更多精力傾注在主業發展上。
