曾深陷鄭州暴雨災(zāi)害營(yíng)銷(xiāo)的永威置業(yè)，如今因?yàn)槿瞬艩€尾樓，又成為焦點(diǎn)。

在地產(chǎn)寒冬的持續(xù)影響下，眾多民營(yíng)房企頻頻暴雷，豫系房企永威置業(yè)也繃不住了。近日，永威置業(yè)旗下的“鄭州最高學(xué)歷樓盤(pán)”永威金橋西棠項(xiàng)目，因違規(guī)挪用款項(xiàng)導(dǎo)致資金不足停工，670名碩博業(yè)主遭套牢，引發(fā)全國(guó)媒體的關(guān)注。

剛剛得到的消息是，鄭州高新區(qū)“永威西棠”專班組表示，在多方協(xié)調(diào)下10.115億元被股東挪用資金已追回。永威西棠復(fù)工的時(shí)間表也出來(lái)了，力爭(zhēng)在2024年的5月31日交房。后續(xù)情況如何發(fā)展，仍然值得關(guān)注。

自2018年永威置業(yè)喊出“三年沖刺500億”的目標(biāo)后，陷入“精細(xì)化運(yùn)作”與“規(guī)模化擴(kuò)張”的拉扯，不僅離目標(biāo)越走越遠(yuǎn)，曾經(jīng)的品質(zhì)標(biāo)簽也被市場(chǎng)不斷打上問(wèn)號(hào)。

對(duì)于由“煤老板”李偉跨行“房地產(chǎn)大佬”的李偉，和接班二代李玲玲來(lái)說(shuō)，如何緩解四面八方涌來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，走出當(dāng)下難局，成為一大挑戰(zhàn)。

【一】發(fā)家：煤老板李偉上陣房地產(chǎn)

樓市資本論了解到，從一開(kāi)始就依靠自有資金起步，到一直以來(lái)連永威置業(yè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)都要親歷親為，老板李偉對(duì)永威置業(yè)有著絕對(duì)的控制權(quán)。

今年55歲的李偉屬馬，就連微信名都是“馬到成功”。按照中國(guó)傳統(tǒng)命理學(xué)來(lái)看，屬馬之人一生多奔波動(dòng)蕩，善于憑借進(jìn)取和圓滑的人際關(guān)系發(fā)家。這一點(diǎn)與李偉的人生經(jīng)歷也頗為貼合。

自小家境貧寒的李偉沒(méi)上過(guò)好大學(xué)，但年輕時(shí)卻頗能吃苦，搬過(guò)石頭，開(kāi)過(guò)手扶拖拉機(jī)，搞過(guò)運(yùn)輸，常年奔波在外。

在初步積累一小筆財(cái)富后，李偉靠著家鄉(xiāng)是河南“煤都”新密，抓住了上世紀(jì)90年代煤礦業(yè)的黃金年代，完成了資本積累，從窮小子變成了穿日本名牌“三宅一生”的成功人士。

好景不長(zhǎng)，2000年前后國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓煤老板李偉的生意一落千丈，2005年，李偉帶著從煤碳中挖到的7000萬(wàn)，創(chuàng)立了永威置業(yè)，開(kāi)始了房地產(chǎn)生涯。

李偉有一個(gè)愛(ài)好：篤信國(guó)學(xué)，或者說(shuō)有點(diǎn)迷信。挖煤的時(shí)候，李偉就會(huì)祭拜“老子”——太上老君，每年都會(huì)有公祭“老君爺”的活動(dòng)。

圖取自網(wǎng)絡(luò)

在投身地產(chǎn)業(yè)后，不僅永威置業(yè)的春游活動(dòng)是早上看龍門(mén)石窟、晚上觀賞少林寺禪宗音樂(lè)大典，就連辦公室都擺著四尊大紫砂笑佛。

如今李偉已步入知天命之年，女兒李玲玲則開(kāi)始逐步接班。

李偉女兒李玲玲

早在2017年，李玲玲就以永威置業(yè)助理總裁的身份出現(xiàn)在公司宣傳中，和低調(diào)的父親一樣，李玲玲畢業(yè)院校、學(xué)歷專業(yè)均是謎。

在接班伊始，李玲玲的工作重心更多是在永威旗下的禾園教育中，從2018年禾園教育成立起，李玲玲就擔(dān)任公司董事長(zhǎng)。為了賣(mài)力宣傳，還在永威置業(yè)2019年年會(huì)上，帶領(lǐng)禾園幼兒園師生表演話劇《貓》，李玲玲還親身上陣，大變魔術(shù)。

李玲玲劇中表演魔術(shù)

經(jīng)過(guò)2年歷練后，2020年起李玲玲正式成為永威置業(yè)執(zhí)行董事長(zhǎng)，并代替父親頻頻現(xiàn)身簽約儀式中。

然而，李玲玲就任的第二年，2021年鄭州的一場(chǎng)世紀(jì)大暴雨引發(fā)城市災(zāi)難，永威置業(yè)卻大搞暴雨災(zāi)害營(yíng)銷(xiāo)。洪水中，近處，是一輛被淹沒(méi)了半身的白色轎車(chē)，遠(yuǎn)處，幾個(gè)寸步難行的民眾，在瑟瑟發(fā)抖。這是一張宣傳廣告的畫(huà)面。畫(huà)面上方，有這樣的大字：就算大雨讓這座城市顛倒，有車(chē)位，無(wú)煩惱。永威置業(yè)此舉引發(fā)全國(guó)網(wǎng)友的聲討。

【二】難局：樓盤(pán)停工、工地墜亡、口碑蒙損

迷信也好，國(guó)學(xué)也罷，李偉曾表示從傳統(tǒng)根親文化中，找到了做企業(yè)的根本，那就是誠(chéng)信、仁愛(ài)。然而現(xiàn)在搜索永威置業(yè)的名字，卻發(fā)現(xiàn)企業(yè)正與停工話題，成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

樓市資本論了解到，全國(guó)關(guān)注的最高學(xué)歷爛尾樓盤(pán)永威金橋西棠項(xiàng)目，就是2020年永威置業(yè)與鄭州金橋置業(yè)有限公司，通過(guò)合資創(chuàng)辦金威實(shí)業(yè)展開(kāi)合作，二者分別占股49%和51%。該項(xiàng)目占地133畝，合同顯示應(yīng)在2023年12月交付。

樓市資本論注意到，永威金橋西棠不僅名字用的是永威“棠”系列，在宣傳中也主打永威置業(yè)操盤(pán)，可以說(shuō)，業(yè)主都是沖著永威的牌子來(lái)的。

在永威金橋西棠項(xiàng)目宣傳上，“高知的主場(chǎng)”成為其另一主打賣(mài)點(diǎn)，原來(lái)在對(duì)1172 戶業(yè)主以直系家庭為單位填寫(xiě)的問(wèn)卷調(diào)查中，1983名業(yè)主中就有189名博士、481名碩士，本科及以上學(xué)歷超八成，成為業(yè)界知名的“最高學(xué)歷樓盤(pán)”。

然而自2021年12月，永威金橋西棠項(xiàng)目卻進(jìn)入停工狀態(tài)。截止 2022 年 3 月份，西棠項(xiàng)目16棟住宅樓基本完成 12 棟，還有 4 棟未封頂，也就是說(shuō)還有將近四分之一的項(xiàng)目未完成。

高知業(yè)主們不得已展開(kāi)花式維權(quán)，運(yùn)營(yíng)開(kāi)辦微信公眾號(hào)、今日頭條號(hào)、短視頻賬號(hào)、將買(mǎi)房經(jīng)歷寫(xiě)成近7萬(wàn)字文章……

業(yè)主們各司其職，組成法務(wù)組、監(jiān)督組、視頻組等多個(gè)小組，通過(guò)微博、抖音、小紅書(shū)、知乎等平臺(tái)，將這一事件傳播開(kāi)來(lái)。“鄭州最高學(xué)歷樓盤(pán)停工”這一話題也在業(yè)主們維權(quán)的7個(gè)月時(shí)間內(nèi)，多次登上微博熱搜。

業(yè)主寫(xiě)的《人間劇本 兩千故事——西棠故事》截圖

在業(yè)主們的多方努力下，鄭州市相關(guān)政府部門(mén)也組織多次三方會(huì)談督促開(kāi)發(fā)商復(fù)工。如今總算有消息傳出，樓盤(pán)準(zhǔn)備要復(fù)工了。但是這一折騰，對(duì)永威的品牌傷害是巨大的。

樓市資本論了解到，不單是停工樓盤(pán)的維權(quán)高知業(yè)主不好對(duì)付，其旗下項(xiàng)目工地還發(fā)生工人墜亡事故，正被有關(guān)部門(mén)調(diào)查。近日據(jù)河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳通報(bào)，2022年5月7日，鄭州市中原區(qū)永威泰和璟苑項(xiàng)目發(fā)生一起高處墜落事故，造成1人死亡。

在樓市資本論看來(lái)，不管是樓盤(pán)停工還是工地墜亡事故，背后或都是近年來(lái)永威置業(yè)為沖刺500億規(guī)模，一味高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致管理及資金難局。

【三】直面金融去杠桿

永威置業(yè)創(chuàng)立初期，走的是“慢工細(xì)活兒”的精細(xì)化路線。然而面對(duì)本土競(jìng)爭(zhēng)和外來(lái)房企的沖擊，永威置業(yè)開(kāi)始調(diào)整姿態(tài)，喊出了三年沖刺500億”的目標(biāo)。

僅2018年2月1日一天，永威置業(yè)便一口氣拍下鄭州、蘇州6宗地，總成交價(jià)約20億。

在頻繁拿地出擊時(shí)，李偉也將目光投向全國(guó)化的戰(zhàn)略布局。

公開(kāi)信息顯示，截至2018年底，永威置業(yè)已經(jīng)布局六個(gè)省，在鄭州、西安扎根。目前，永威已初步形成了以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角為核心的戰(zhàn)略部署，已在北京、張家口、武漢、廣州、海口啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。

不僅橫向積極拓展城市，李偉的野心也從房地產(chǎn)向上下游產(chǎn)業(yè)鏈蔓延。據(jù)其官網(wǎng)顯示，李偉表示要進(jìn)入商業(yè)、教育、酒店，縱向進(jìn)入裝飾公司、景觀公司、門(mén)窗公司等產(chǎn)業(yè)鏈。

然而，自2018年開(kāi)始，一方面房地產(chǎn)過(guò)熱遭頻繁調(diào)控，另一方面融資渠道也全面收緊，去金融杠桿成為一大趨勢(shì)。

逆勢(shì)而行的永威置業(yè)，不僅沒(méi)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，自2018年開(kāi)始銷(xiāo)售額反而波動(dòng)下降，2021年僅實(shí)現(xiàn)68.49億元的銷(xiāo)售額。

不僅銷(xiāo)售不樂(lè)觀，盲目擴(kuò)張也讓永威置業(yè)近年來(lái)也從多個(gè)方面顯露資金難局。

1.總包施工反映永威資金短缺

樓市資本論了解到，今年4月，停工樓盤(pán)永威金橋西棠項(xiàng)目總承包施工單位之一，高創(chuàng)建工股份有限公司，向當(dāng)?shù)刈〗ň痔峤涣艘环荨肚闆r反映材料》。

材料中稱，永威和合作方在拿地時(shí)都資金短缺，因此總包方曾從銀行貸款了5億元用于該項(xiàng)目工程建設(shè)。“該筆貸款將于2022年4月26日到期，已歸還7500萬(wàn)元，尚有42500萬(wàn)元需歸還。”

2.質(zhì)押鄭州銀行2300萬(wàn)股

為了緩解資金困局，永威置業(yè)還頻頻與百瑞信托合作。

近日，百瑞信托就擬發(fā)起百瑞寶盈810號(hào)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是為永威雁明府二期募資，預(yù)計(jì)規(guī)模5000萬(wàn)元，產(chǎn)品期限為1年。風(fēng)控上，永威拿出持有鄭州銀行2300萬(wàn)股及相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)做足額質(zhì)押。

愛(ài)企查顯示，永威置業(yè)與百瑞信托合作密切，2015年、2016年均曾質(zhì)押股權(quán)成立信托，來(lái)填補(bǔ)資金空缺。

在樓市資本論看來(lái)，永威置業(yè)因依靠自有資金開(kāi)發(fā)而面臨資金緊張，不得不強(qiáng)行轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)來(lái)快速回籠資金，而拿地?cái)U(kuò)張則財(cái)務(wù)狀況越發(fā)吃緊；高周轉(zhuǎn)之下對(duì)于品質(zhì)的忽視，更是讓永威消耗了數(shù)年苦心經(jīng)營(yíng)的品質(zhì)招牌。

除了目前因停工遭遇維權(quán)的永威金橋西棠項(xiàng)目，近兩年交付的鄭州項(xiàng)目永威城、西郡V棠、南樾來(lái)說(shuō)，都因?yàn)楹?jiǎn)配、質(zhì)量問(wèn)題、虛假宣傳等各種各樣的原因，遭購(gòu)房者維權(quán)。

李偉曾在媒體采訪時(shí)表示，自己喜愛(ài)的服裝品牌“三宅一生”創(chuàng)始人是世界上最受尊敬的設(shè)計(jì)師，希望永威也受到業(yè)主的尊敬。

樓市資本論看來(lái)，與煤礦業(yè)找對(duì)礦就能挖到“金”不同，黑鐵時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)，不僅考驗(yàn)一家房企的資金調(diào)動(dòng)能力，更為關(guān)鍵的對(duì)未來(lái)局面的掌控能力，希望李偉和永威置業(yè)能越過(guò)難關(guān)，積極解決問(wèn)題開(kāi)創(chuàng)新的局面。