從房地產(chǎn)“附庸”，到受資本追捧，再到價值回歸，近兩年來物企在資本市場走出了一條跌宕起伏之路。

透過財報縱覽上市物企，樓市資本論發(fā)現(xiàn)，銀城生活服務(wù)憑借持續(xù)穩(wěn)健的財務(wù)韌性和可圈可點(diǎn)的不俗業(yè)績，已穿越震蕩的市場，步入快速發(fā)展的新周期。

據(jù)2021年財報，其營收、管理面積規(guī)模、第三方占比等核心數(shù)據(jù)的普遍增長構(gòu)成了外界對銀城生活服務(wù)年度成績單的初步印象，尤其是多元增值服務(wù)更成為本次年報的最大亮點(diǎn)。

樓市資本論注意到，截至2021年末，銀城生活服務(wù)合約面積達(dá)6190萬平米，同比增長44.6%；在管面積則達(dá)到5876萬平米，同比大增50.4%。

對比2019年上市之初，銀城生活服務(wù)只是在管面積1960萬平米的小型物企，在物業(yè)股中規(guī)模排名靠后。上市3年，其在管面積增長近3倍，規(guī)模迎來進(jìn)階式突破，成功進(jìn)軍中大型物企之列。

在樓市資本論看來，破除母公司依賴魔咒、盈利能力強(qiáng)勁以及擁有多元增值服務(wù)殺手锏的銀城生活服務(wù)在避免物企同質(zhì)化的同時，擁有更好的物企治理獨(dú)立性，也更能抵御地產(chǎn)行業(yè)波動帶來的負(fù)面影響，未來有望在資本市場獲得更高估值。

【一】第三方面積占比近9成

當(dāng)下，物企第三方項目的獲取能力正成為市場關(guān)注的重中之重。

原因不難理解，自2021年下半年以來，在地產(chǎn)信貸收緊及政策不確定性的大背景下，關(guān)聯(lián)方交付項目的穩(wěn)定性受到影響，且母公司物業(yè)費(fèi)能否按時到位也受連累。

當(dāng)開發(fā)商背景從物企確定性增長的最大動力，轉(zhuǎn)變成物企營收、利潤不穩(wěn)定隱患時，市場和投資人自然會越來越重視物企的獨(dú)立經(jīng)營能力。

盡管銀城生活服務(wù)脫胎于房企銀城國際，但卻早在銀城系穩(wěn)定提供項目來源的基礎(chǔ)上，走上市場化道路，其承接第三方項目的實力正逐漸步入成熟期。

從年報中也能看到，截至2021年年末，銀城生活服務(wù)5876萬平米的在管面積中，89.8%來自第三方項目；而從年內(nèi)新拓展的近2000萬平米在管面積中，該比例更是高達(dá)91%。

值得一提的是，在目前公布在管面積第三方項目情況的32家港股物企中，銀城生活服務(wù)也是第三方項目開拓比例最高的。

并且銀城生活服務(wù)第三方項目比例的提升，并非通過自身及關(guān)聯(lián)企業(yè)大肆收并購，買買買而來，而是憑借核心競爭力獲取存量盤的方式提升市場占有率。

對此，亞布力智庫專家武亮指出，市場化拓展能力是判斷物管公司中長期發(fā)展?jié)摿Φ臉?biāo)尺，銀城生活服務(wù)遠(yuǎn)高同業(yè)的外拓能力，不僅展現(xiàn)了其品牌力和服務(wù)力的強(qiáng)大，也成為其高成長性的基石。

樓市資本論注意到，銀城生活服務(wù)的項目構(gòu)成中，除了第三方高項目比例贏得市場贊譽(yù)，廣泛的非住宅物業(yè)獲取趨勢也令市場期待。

年報顯示，截至2021年底，在銀城生活服務(wù)管理的837項物業(yè)中，非住宅物業(yè)達(dá)到312項，同比增長高達(dá)50.7%，在銀城生活服務(wù)強(qiáng)大的外拓能力下，非住宅項目拓展增速較快。

并且，銀城生活服務(wù)業(yè)務(wù)項目還涵蓋了政府設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)銷售場地、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)綜合體、公園場館、運(yùn)輸設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、混合用途物業(yè)、學(xué)校及辦公大樓在內(nèi)的11類非住物業(yè)。

相關(guān)報告顯示，當(dāng)前各類非住宅業(yè)態(tài)總市場規(guī)模已經(jīng)突破萬億，但市場化率較低；對于銀城生活服務(wù)這樣已構(gòu)筑起專業(yè)化服務(wù)能力壁壘的物企來說，這無疑是一片藍(lán)海。事實上，2021年，銀城生活服務(wù)非住宅項目，所貢獻(xiàn)的物業(yè)管理收入占比已達(dá)48.1%，成為集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展方向之一。

更關(guān)鍵的是，非住宅物業(yè)所有者不僅對物業(yè)費(fèi)支付意愿更強(qiáng)，也讓物業(yè)公司擁有更多議價權(quán)，且上漲頻次更高。

在樓市資本論看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控下，競爭格局已然發(fā)生變化，物企要想獲得更多市場份額，將主要依靠企業(yè)品牌和核心優(yōu)勢。

銀城生活服務(wù)顯然已憑借獨(dú)立的市場化能力，構(gòu)筑起一條夠深夠?qū)挼淖o(hù)城河，持續(xù)增厚公司盈利能力。

【二】凈利潤近億

2021年物企盈利質(zhì)量均有所下滑，52家上市物企平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個百分點(diǎn)，28家上市物企毛利率同比下降，這與關(guān)聯(lián)房企業(yè)務(wù)依賴度高有著直接關(guān)系。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房企流動性困難傳導(dǎo)到相關(guān)物企時，就會出現(xiàn)物企應(yīng)收賬款快速增長、盈利下滑等問題。

而對于像銀城生活服務(wù)這樣具備自我造血能力的物企而言，盈利能力卻在2021年逆勢展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。

年報顯示，2021年銀城生活服務(wù)錄得營收13.51億元，同比大增40.5%；凈利潤也達(dá)到0.95億元，同比增長35%；毛利率及凈利率分別為16.2%及約7.0%。

與大多數(shù)物企一樣，物業(yè)管理服務(wù)是銀城生活服務(wù)的主要收入來源，2021年該業(yè)務(wù)板塊實現(xiàn)收入10.82億元，同比大增40.2%。

據(jù)悉，憑借精細(xì)化管理、模塊化與專業(yè)化的業(yè)務(wù)模式，發(fā)力第三方項目的銀城生活服務(wù)建立起良好口碑，贏得了“二手盤專家”的贊譽(yù)，促進(jìn)了經(jīng)營業(yè)績的提升。

2021年，銀城生活服務(wù)項目續(xù)約率為93%，物業(yè)費(fèi)收繳率為91%，物業(yè)費(fèi)預(yù)收率為41%，業(yè)主滿意度更是達(dá)到88%，維持行業(yè)標(biāo)桿水平。

正如此，盈利能力持續(xù)位居行業(yè)中上游水平的銀城生活服務(wù)，也受到資本市場的認(rèn)可與青睞。

2021年，安信國際、尚乘國際都首予銀城生活服務(wù) “買入”評級，工銀國際、中泰國際、克而瑞證券等也發(fā)布報告維持公司“跑贏大市”、“買入”、“強(qiáng)烈推薦”評級。

與此同時，銀城生活服務(wù)也大方派息回饋投資者，擬派末期股息每股0.126港元，同比增長約37%。

樓市資本論了解到，銀城生活服務(wù)2021年制定了三年發(fā)展戰(zhàn)略，隨著公司規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)、自生造血能力持續(xù)增強(qiáng)，和管理業(yè)態(tài)的愈加豐富，顯然銀城生活服務(wù)的高速增長之路才剛開始。

對于投資者而言，安心買入銀城生活服務(wù)的股票，或就是分享這一資本紅利盛宴最簡單直接的方法。

【三】多元增值服務(wù)是秘密武器

樓市資本論注意到，除了第三方項目拓展帶來的物業(yè)管理服務(wù)收入增長，社區(qū)增值服務(wù)的開展也成了銀城生活服務(wù)利潤率拉高的一大原因。

據(jù)悉，銀城生活服務(wù)的增值服務(wù)主要著力于兩大層級，四大服務(wù)。具體見下圖：

年報顯示，2021年公司來自增值服務(wù)的收入為2.69億元，同比增幅高達(dá)41.6%，并且該板塊毛利率高達(dá)41.3%，且近三年一直保持在40%以上。

高毛利率增值服務(wù)營收占比的持續(xù)提高，也意味著后續(xù)其營收貢獻(xiàn)有望進(jìn)一步打開。

拆分來看，不管是城市級還是社區(qū)級增值服務(wù)，都在2021年步入正軌，并成為銀城生活服務(wù)營利增長的新貢獻(xiàn)點(diǎn)。

比如城市級換電業(yè)務(wù)，于回顧期內(nèi)貢獻(xiàn)1000萬元的收入，社區(qū)級的團(tuán)膳和裝飾服務(wù)，更是于回顧期內(nèi)貢獻(xiàn)近5000萬元的收入。

銀城生活服務(wù)和星星充電聯(lián)合投建新能源汽車充電場站

樓市資本論注意到，相比其他物企，銀城生活服務(wù)的增值服務(wù)能快速營利，有兩大特點(diǎn)。

1.以客戶需求為核心，提供其最需要的增值服務(wù)。

如已成功運(yùn)營的健身設(shè)施、快遞柜、電動車充電站等，正切中當(dāng)下人們生活的真實痛點(diǎn)。

2.執(zhí)行力強(qiáng)，能快速落地。

比如貢獻(xiàn)了1000萬元收入的換電業(yè)務(wù)。截至2021年末，僅在南京一城就安裝了500個智能換電站，擁有注冊活躍騎手超過10000人。

在樓市資本論看來，伴隨銀城生活服務(wù)增值服務(wù)品類持續(xù)拓展、商家和客群數(shù)據(jù)庫持續(xù)增厚，后續(xù)有望發(fā)展成一個大數(shù)據(jù)資源整合平臺，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，發(fā)展空間充滿想象。

伴隨各種類型物企的上市，稀缺性已很難賦予額外一家資本紅利，二級市場也對其估值更具挑剔。返璞歸真，判斷一家上市物企的長期投資價值，還是回歸到了其利潤創(chuàng)造能力。

樓市資本論認(rèn)為，顯然銀城生活服務(wù)正憑借獨(dú)立市場化能力，和多元增值服務(wù)，走出了一條利潤增長的新曲線，實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模與業(yè)績指標(biāo)的不斷突破。

從其當(dāng)下不足10倍的市盈率來看，被低估的銀城生活服務(wù)市值，大概率將步入后市上升的新周期。