2022一季度剛結(jié)束，來自克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%。許多人看到這個(gè)數(shù)據(jù)的第一感受可能都是驚嘆、唏噓，以及擔(dān)憂房地產(chǎn)的未來。

但在樓市資本論看來，這或許恰恰是房地產(chǎn)觸底反彈的信號(hào)。數(shù)據(jù)是相對(duì)“滯后”的，呈現(xiàn)的只是過去。而我們要結(jié)合過去的數(shù)據(jù)觀察當(dāng)下的形勢，才能預(yù)判未來。

當(dāng)下的形勢就是：2022年的一季度是房地產(chǎn)在深度調(diào)整期中的筑底過程，房企仍在積極調(diào)整或積極自救中，剛需買房人手握資金看好了房子但仍想觀望看看，投資人因?yàn)楸茈U(xiǎn)心理也同樣在觀望——許多企業(yè)因此在一季度的深度調(diào)整中遇到了階段性的流動(dòng)性問題。

我們看到，連續(xù)下行的過程，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營底部已至，雖然一季度市場數(shù)據(jù)面上仍在顯示下行，但政策面、資本面上卻已經(jīng)開始“反彈”。因?yàn)樗腥说哪繕?biāo)都是一致的——要健康穩(wěn)定發(fā)展。

如今，大家都已經(jīng)行動(dòng)起來了。接下來，隨著企業(yè)健康化、經(jīng)營穩(wěn)定、產(chǎn)品品質(zhì)有保障、市場上的買房人的信心也將繼續(xù)恢復(fù)并減少觀望情緒陸續(xù)入市，在反彈向上之后，我們相信，一個(gè)健康的新循環(huán)正在形成。

【一】資本市場上的新變化

作為健康新循環(huán)形成的支持之一，我們關(guān)注到的一個(gè)資本市場動(dòng)態(tài)是融創(chuàng)一筆債券的階段性困境得到解決。

4月1日，此前在無奈之下與“20融創(chuàng)01”債券持有人洽談?wù)蛊诜桨傅娜趧?chuàng)，發(fā)出公告稱，該筆債券展期方案已獲得82%的持有人支持，方案順利通過。

贏得債券持有人認(rèn)可的，首先是融創(chuàng)在積極自救中展現(xiàn)出的強(qiáng)烈償債意愿和負(fù)責(zé)到底的決心。

實(shí)話說，樓市資本論此前也了解過很多企業(yè)的展期方案，但是像融創(chuàng)董事長孫宏斌這樣為債務(wù)展期拿出“法律責(zé)任+人格擔(dān)?！贝胧┑模瑒t很罕見。甚至，此前不少房企在尋求債務(wù)展期時(shí)，實(shí)控人均拒絕接受投資人提出的類似無限連帶責(zé)任擔(dān)保要求。

有人評(píng)論，這是孫宏斌的做事風(fēng)格和對(duì)融創(chuàng)的情懷所系：“老孫，這次是拼命也要和融創(chuàng)扛過去?！?/p>

人非草木，自然不能排除有這些感性的因素，但是樓市資本論認(rèn)為，作為地產(chǎn)圈的知名企業(yè)家，孫宏斌和融創(chuàng)固然非常有“一定要還債到底、也一定要持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營”決心，但這個(gè)決心也不是憑空而來的，背后肯定也有理性客觀因素的支持。

同理，債券持有人也是理性的。能贏得債券持有人信賴并認(rèn)可展期方案的，肯定也不止是看起來很珍貴、但不落地就不值錢的“決心”。

因此，真正贏得債券持有人更多認(rèn)可的——還是融創(chuàng)還債的行動(dòng)、以及能支持融創(chuàng)持續(xù)還債和持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。包括外部政策變化、市場變化基礎(chǔ)，以及融創(chuàng)內(nèi)部自身企業(yè)基本面基礎(chǔ)。

根據(jù)3月31日“20融創(chuàng)01”的兩則公告：融創(chuàng)已宣布回售約37.83億債券，并表示已將本期債券的利息足額劃付至中國證券，提前付清利息。同時(shí)另一筆曾經(jīng)公告可能逾期付息“21融創(chuàng)03”也于3月31日公告，將于2022年4月6日正常兌付該筆債券的本年度利息。

這表明融創(chuàng)的狀況正在好轉(zhuǎn)，同時(shí)在當(dāng)前的市場發(fā)展趨勢下，只要安然度過本次債券展期，融創(chuàng)將在持續(xù)還債和持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營中找到穩(wěn)定發(fā)展的支點(diǎn)。

這一次，“20融創(chuàng)01”展期獲得82%持有人投票，也讓我們看到，市場投資者或許也看到了政策的趨勢、市場的變化，并因此認(rèn)可當(dāng)前基本面狀況良好的融創(chuàng)等企業(yè)，才愿意接受當(dāng)前的解決方案，并支持未來長期穩(wěn)定向好發(fā)展下的共同利益。

【二】樓市中的新變化

健康新循環(huán)形成的另一個(gè)支持，也是非常重要的基礎(chǔ)支持，則是來自樓市中的一些向上發(fā)展的新變化，這也是投資人愿意給企業(yè)恢復(fù)時(shí)間的關(guān)鍵。

3月30日，財(cái)聯(lián)社消息，已從福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心確認(rèn)，福州市樓市限購政策有所松動(dòng)：外地戶口不用提供醫(yī)社保證明，可以購買第一套福州五區(qū)的房子。而類似這樣政策寬松支持市場穩(wěn)定發(fā)展的事件已經(jīng)全國多地發(fā)生。

據(jù)樓市資本論不完全統(tǒng)計(jì)，從年初至今，全國已超過60個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，哈爾濱、寧波、青島、南寧、合肥、福州、重慶、佛山、廣州、溫州、鄭州、蘇州等眾多一、二線城市在列。

因果效應(yīng)下，樓市暖風(fēng)的吹拂，市場面也有了積極的反饋。以鄭州舉例，據(jù)央視財(cái)經(jīng)3月19日?qǐng)?bào)道，新政發(fā)布兩周后，鄭州樓市已經(jīng)有明顯回暖。

此外，還有許多城市的做法是降低房貸利率：

3月25日，武漢傳出消息，主要銀行機(jī)構(gòu)從3月25日起對(duì)新簽約的按揭貸款首套房利率按照LPR+60BP（1BP為0.01個(gè)百分點(diǎn)，目前5年期以上LPR為4.6%），即5.2%執(zhí)行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%執(zhí)行。

除武漢以外，杭州、蘇州、南京、長沙、成都等許多城市也都下調(diào)了房貸利率。3月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月累計(jì)回調(diào)30個(gè)、31個(gè)基點(diǎn)，其中3月環(huán)比回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來月度最大降幅。

此外，銀行放款時(shí)間也在集體縮短，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。

對(duì)此，專家表示，從“松綁”到房貸利率下行、銀行放款時(shí)間縮短，樓市已經(jīng)發(fā)生變化。在3-4月各地新房加快推盤節(jié)奏的環(huán)境下，樓市的整體回升需要時(shí)間，但在局部，有的城市市場已經(jīng)有所回暖。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場有所恢復(fù)。二線城市一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，3月價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，市場初現(xiàn)恢復(fù)跡象。

在樓市觸底反彈，從局部到整體平穩(wěn)健康回暖的過程中，我們看到整個(gè)市場的共識(shí)者都已經(jīng)行動(dòng)起來了。

融創(chuàng)等企業(yè)在積極解決短期流動(dòng)性問題后，快速進(jìn)入到持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的過程中，政策面上給出的積極信號(hào)正進(jìn)一步落地在市場中、投資人在更理性地與企業(yè)探討更好的解決方案、買房人在看到好產(chǎn)品的持續(xù)上市之后也將陸續(xù)出手。

我們相信，觸底反彈之后，這個(gè)市場、這個(gè)行業(yè)，將走得更長、更遠(yuǎn)。