2020年，房地產(chǎn)跨過(guò)“全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額17萬(wàn)億”的頂點(diǎn)，進(jìn)入調(diào)整期。2021年，房地產(chǎn)在頻發(fā)的“黑天鵝”事件中，出現(xiàn)行業(yè)性的流動(dòng)性危機(jī)。

“2021年對(duì)正榮乃至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，都是非常不同的一年。”正如3月31日正榮地產(chǎn)(06158 HK)2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事局主席黃仙枝所言，自四季度起，包括正榮在內(nèi)很多公司的銷(xiāo)售受到影響，也無(wú)法在公開(kāi)資本市場(chǎng)再融資。

“種種壓力接踵而至，公司管理層面對(duì)艱巨的困難依然不退縮、不逃避，會(huì)上下齊心，維持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，努力進(jìn)行自救。”黃仙枝坦言。

的確，狹路取道、逆水行舟，這個(gè)時(shí)候往往勇氣比技巧有用、信念比結(jié)果珍貴。

在2021年財(cái)報(bào)中，正榮地產(chǎn)仍展現(xiàn)出整體穩(wěn)定的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)能力，儲(chǔ)備了不錯(cuò)質(zhì)量的貨值，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

2022年，正榮會(huì)繼續(xù)加快銷(xiāo)售、降本增效、資金回籠，同時(shí)協(xié)商債務(wù)合理展期，以時(shí)間換空間。

聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),

依托優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)緊抓銷(xiāo)售回款

正榮地產(chǎn)仍維持著穩(wěn)定的基本面。

年報(bào)顯示，2021年正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)15%至2538億，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入370億元，同比微增；凈利潤(rùn)12億元，核心利潤(rùn)22.8億元；同時(shí)，預(yù)收樓款大幅增長(zhǎng)50%至910億元，能確保未來(lái)1-2年的結(jié)轉(zhuǎn)收入。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)層面，2021年正榮地產(chǎn)完成了1456億元合約銷(xiāo)售金額，基本實(shí)現(xiàn)年初所制定的目標(biāo)，期內(nèi)公司補(bǔ)充了430萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，確保今年的可售資源。

截止2021年底，正榮地產(chǎn)的總土儲(chǔ)規(guī)模提升到2595萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的貨值約為4300億元。

值得一提的是，正榮地產(chǎn)的土儲(chǔ)82%位于一二線(xiàn)核心城市，它們創(chuàng)造了高達(dá)90%的銷(xiāo)售金額，同時(shí)合約銷(xiāo)售均價(jià)16545/㎡，較2020年的12295元/平，繼續(xù)增長(zhǎng)了34.6%。

由此可見(jiàn)，正榮產(chǎn)品面向市場(chǎng)主流客戶(hù)群，有足夠的銷(xiāo)售和溢價(jià)保障。

并且2021年正榮的土儲(chǔ)權(quán)益比和并表比，分別提升到60%、64%，能分享更高的項(xiàng)目收益。

（正榮地產(chǎn)2021年區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)圖）

良好的基本面和高質(zhì)量的土儲(chǔ)，決定了正榮地產(chǎn)維持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、推動(dòng)銷(xiāo)售回款，具有實(shí)際的保障。

數(shù)據(jù)顯示，在2021年，正榮的新開(kāi)工面積達(dá)到506萬(wàn)平方米，竣工面積接近800萬(wàn)平方米，年底在建1901萬(wàn)平方米。

2021年正榮已合計(jì)交付63個(gè)項(xiàng)目、88個(gè)批次、5萬(wàn)多戶(hù)，2022年一季度順利完成4600多戶(hù)的交付，預(yù)計(jì)二季度交付量會(huì)超過(guò)19000戶(hù)。

黃仙枝表示，目前公司聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和回款兩大工作，戰(zhàn)略上以“保交付、保供貨，保品質(zhì)、促銷(xiāo)售、促回款”為五大核心目標(biāo)。

盤(pán)活資產(chǎn) 調(diào)整架構(gòu)

最大程度回籠資金

據(jù)了解，除保證正常開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，為最大程度保存現(xiàn)金，正榮地產(chǎn)已暫緩了今年的新增拿地，控制規(guī)模。

同時(shí)，正榮地產(chǎn)也從內(nèi)部管理、資產(chǎn)盤(pán)活等方面，進(jìn)一步加快回籠資金，緩解流動(dòng)性困難。

盤(pán)點(diǎn)可見(jiàn)，正榮地產(chǎn)持有投資性物業(yè)12個(gè)，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬(wàn)平方米。

據(jù)測(cè)算，這些投資性物業(yè)的公允價(jià)值接近100億元，扣除貸款后的凈值約在40多億。

同時(shí)，正榮地產(chǎn)的合作項(xiàng)目約20-30個(gè)，也正與國(guó)企、央企等背景的合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

如果這些項(xiàng)目和資產(chǎn)順利出售，公司可以提早回籠規(guī)模可觀(guān)的資金。不過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與出售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實(shí)際回流可用，還需要一段等待時(shí)間。

在此之前，正榮已經(jīng)從內(nèi)部進(jìn)行了一輪調(diào)整，以保證公司運(yùn)營(yíng)。

據(jù)了解，公司的組織架構(gòu)實(shí)施“精總部、實(shí)區(qū)域、提效能”，從原先11個(gè)區(qū)域和城市公司架構(gòu)整合為7大區(qū)域，實(shí)現(xiàn)分級(jí)授權(quán)；同時(shí)精簡(jiǎn)人員架構(gòu)，保持核心管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，加強(qiáng)跨部門(mén)協(xié)同；同步開(kāi)展“降本增效”，進(jìn)一步細(xì)化費(fèi)用及固浮管控。

“在過(guò)去一段時(shí)間，公司全體員工團(tuán)結(jié)一心、各司其職，全力恢復(fù)企業(yè)自身‘造血功能’。正榮會(huì)堅(jiān)持以‘盤(pán)活可用資金和優(yōu)化現(xiàn)金流’為總體經(jīng)營(yíng)方針，期待逐步企穩(wěn)向好。”黃仙枝表示。

以時(shí)間換空間

保證財(cái)務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展

債務(wù)方面，截止2021年年末，正榮地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)仍處于合理水平。

表內(nèi)，公司剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至74.9%，現(xiàn)金短債比為1.14倍，凈負(fù)債率85.5%。

至2022年，境外資本市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境巨變，美元債在總?cè)谫Y中占比29%的正榮地產(chǎn)受到不小影響。

數(shù)據(jù)顯示，截止2021年末，正榮地產(chǎn)未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元，境外債約64.9億，境內(nèi)債則至今無(wú)任何實(shí)質(zhì)性違約的情況。

據(jù)介紹，正榮的境外債2021年已完成61.8億票據(jù)的置換，2022年3月29日完成了5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約、1筆永續(xù)資本證券的展期，通過(guò)修訂條款避免了發(fā)生交叉違約的風(fēng)險(xiǎn)；境內(nèi)也在3月完成了一筆ABS的展期。

“其他的短期債務(wù)，公司會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售回款、自身現(xiàn)金流情況而安排，並且會(huì)積極與金融機(jī)構(gòu)友好協(xié)商。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示。

這客觀(guān)上會(huì)大幅緩解正榮的短期流動(dòng)性壓力，給公司爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)回款的時(shí)間。這也意味著，正榮步入了風(fēng)險(xiǎn)處理的相對(duì)穩(wěn)定期。

以時(shí)間換取空間，正榮地產(chǎn)打了一套組合拳——保交付、搶回款、售資產(chǎn)、緩拿地、調(diào)結(jié)構(gòu)、活債務(wù)。2022年將交出怎樣的答卷，值得耐心與等待。