2021年，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整，物業(yè)管理則憑借存量屬性保持較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。優(yōu)秀企業(yè)在市場風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗，也更有機(jī)會贏得新空間。

3月25日，正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱“正榮服務(wù)”，股票代碼：06958.HK)正式發(fā)布2021年全年業(yè)績公告，體現(xiàn)出物業(yè)公司的能量和潛力。

公告顯示，2021年全年，正榮服務(wù)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)營業(yè)收入13.3億元，同比增長約21%；毛利約人民幣4.28億元，同比增長11.7%，同期歸母凈利潤達(dá)到1.74億元。

作為一家全國布局、快速成長的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，正榮服務(wù)項目布局長三角地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)等熱點區(qū)域，獲取了長足發(fā)展。截至2021年12月底，正榮服務(wù)總的在管面積達(dá)7098萬平米，較2020年同比提升了72%。總合約面積突破了億方，達(dá)1.04億平米，同比提升19%。

未來，在增量供應(yīng)和存量挖掘兩大渠道支撐下，正榮服務(wù)有望延續(xù)穩(wěn)健增長趨勢。

夯實基本面：在管面積增長72% 同步升級服務(wù)內(nèi)涵

當(dāng)下物業(yè)行業(yè)競爭中，規(guī)模增長依然是重要指標(biāo)。

2021年，正榮服務(wù)通過非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)等領(lǐng)域的積極拓展，不斷拓寬服務(wù)邊界；基于社區(qū)和家庭場景的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展，使得規(guī)模和效益進(jìn)一步提升。

公告顯示，2021年全年，正榮服務(wù)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)營業(yè)收入13.3億元，同比增長約21%；毛利約人民幣4.28億元，同比增長11.7%，毛利率為32.0%，處于行業(yè)中上游水平；同期歸母凈利潤達(dá)到1.74億元。

在規(guī)模方面，正榮服務(wù)的表現(xiàn)相當(dāng)亮眼，截至2021年12月底，正榮服務(wù)總的在管面積達(dá)7098萬平米，較2020年同比提升了72%。總合約面積突破了億方，達(dá)1.04億平米，較2020年同期提升19%。

在管項目數(shù)量達(dá)358個，進(jìn)駐城市達(dá)50個。從項目區(qū)域分布看，長三角、海峽西岸、環(huán)渤海與中西部四大深耕區(qū)域的項目管理規(guī)模同比2020年均有顯著提升。其中長三角地區(qū)在管面積2275萬平米，同比提升28.7%，在管項目數(shù)166個；海峽西岸地區(qū)在管面積達(dá)2234萬平米，同比提升57.1%，在管項目數(shù)85個；環(huán)渤海與中西部地區(qū)在管面積達(dá)2589萬平米，同比提升176.1%，在管項目數(shù)107個。

與此同時，在服務(wù)品質(zhì)方面，公司秉持“服務(wù)由心，幸福為你”的理念，從產(chǎn)品能力、服務(wù)能力與運(yùn)營能力全面提升，在服務(wù)品質(zhì)管控標(biāo)準(zhǔn)上落地了“尊享、心享、悅享”三級服務(wù)體系，意在為業(yè)主與客戶提供更精細(xì)化的服務(wù)感受。根據(jù)中指院的普查數(shù)據(jù)，正榮服務(wù)2021年年度滿意度達(dá)87分，保持在行業(yè)優(yōu)秀的水平。基于公司不斷提升的服務(wù)品質(zhì)，2021年在管項目續(xù)簽率也穩(wěn)步提升，達(dá)94%的優(yōu)秀水平。

內(nèi)外動力協(xié)同：社區(qū)增值服務(wù)持續(xù)優(yōu)化 第三方在管面積穩(wěn)增

2021年，正榮服務(wù)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，同時，受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、精細(xì)化管理體系和數(shù)字科技持續(xù)加碼賦能，正榮服務(wù)盈利能力同步顯著提升。

未來社區(qū)增值服務(wù)能否探索出成熟可復(fù)制的發(fā)展模式，將成為影響物管公司估值關(guān)鍵因素之一。

值得關(guān)注的是，正榮服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊持續(xù)拓寬，服務(wù)品類和場景更加全面，各項子業(yè)務(wù)迎來爆發(fā)式增長，社區(qū)增值服務(wù)收入占比持續(xù)提升，達(dá)2.64億。

在第三方外拓方面，2021年，在公司管理層的督導(dǎo)和市拓團(tuán)隊的努力推進(jìn)下，第三方外拓業(yè)務(wù)繼續(xù)維持較高水準(zhǔn)的增長趨勢。

截至2021年底，公司合約面積中來自于第三方市拓的面積達(dá)7257萬平米，占比接近70%，同比2020年的6210萬平米提升了17%。從在管面積看，來自第三方的在管面積達(dá)5113萬平米，占比達(dá)72%，較2020年的2631萬平米實現(xiàn)了94%的大幅增長。

在管面積里面，第三方物業(yè)項目來源超過關(guān)聯(lián)公司所提供的項目，說明了正榮服務(wù)擁有充足的獨(dú)立性，成長并不依賴關(guān)聯(lián)項目，而是依靠自身所形成的核心競爭力，在激烈市場競爭中依然能夠突圍而出，持續(xù)發(fā)展多元業(yè)態(tài)，擴(kuò)大市場份額。說明了正榮服務(wù)擁有充足的獨(dú)立性，也說明正榮服務(wù)第三方外拓業(yè)務(wù)繼續(xù)維持較高水準(zhǔn)的增長趨勢。

隨著重點業(yè)務(wù)強(qiáng)勁發(fā)力、外拓面積增長，2021年，物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入的占比上升至49.3%，社區(qū)增值服務(wù)收入占比上升至19.8%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比下降至27.8%，對母公司的依賴性持續(xù)降低。

提升內(nèi)在核心：堅持品質(zhì)為王 不斷拓展服務(wù)邊界

當(dāng)前，物業(yè)提供的服務(wù)已不再局限于提供傳統(tǒng)的住宅物業(yè)服務(wù)，而是積極探索更多的全新領(lǐng)域。

正榮服務(wù)在保持住宅業(yè)態(tài)基本盤擴(kuò)張的同時，不斷開拓非住宅類業(yè)態(tài)，在管及儲備業(yè)態(tài)更加多元化。目前，正榮服務(wù)的業(yè)務(wù)以及覆蓋了住宅、公寓、商業(yè)、商寫、高校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、公建等多元業(yè)態(tài)，并布局城市服務(wù)。

為了跟進(jìn)一步滿足不同業(yè)態(tài)的需求，提升服務(wù)品質(zhì)，公司圍繞物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)管理進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，打造了榮商(商業(yè)管理)、榮企(商企物業(yè)服務(wù))、榮居(住宅物業(yè)服務(wù))、榮城(城市服務(wù))、榮+(創(chuàng)新業(yè)務(wù))五大產(chǎn)品線，面向市場提供全場景全業(yè)態(tài)服務(wù)。

公司目前在管【358】個項目中，【208】個為住宅項目，【150】個為非住宅項目。公司非住宅面積占比逐年提升，截至2021年底，非住宅在管面積已達(dá)約3407萬平米，占總在管面積約48%，其中商辦、公建、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校為主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，基本實現(xiàn)了健全豐富的在管業(yè)態(tài)體系，并保持了住宅與非住宅業(yè)態(tài)均衡。

可以說，非住宅物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為正榮服務(wù)穩(wěn)健增長的重要組成部分。

物業(yè)+商業(yè)“雙箭齊發(fā)”：輕資產(chǎn)輸出見成效

當(dāng)前，“物業(yè)+商業(yè)”的混業(yè)模式已經(jīng)逐漸成為行業(yè)發(fā)展新趨勢，業(yè)界普遍認(rèn)為傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理賽道已十分擁擠，在商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)等領(lǐng)域物管企業(yè)尚大有可為。

正榮服務(wù)早在2021年就開始聚焦商業(yè)管理領(lǐng)域，2021年5月底正榮服務(wù)通過收購正榮商業(yè)，整合內(nèi)部資源和管控體系，實現(xiàn)了“物業(yè)+商業(yè)”的全布局。

正榮服務(wù)并購正榮商業(yè)后，將其打造成為旗下商業(yè)運(yùn)營平臺——榮商，并且開始發(fā)力商業(yè)輕資產(chǎn)拓展，提出輕資產(chǎn)拓展“1+N”模式，即通過一個大型集中式商業(yè)+N個小體量商業(yè)/社區(qū)商業(yè)的布局模型加速輕資產(chǎn)項目拓展。

目前，正榮服務(wù)運(yùn)用“總部平臺+地方資源”的模式，采取輕資產(chǎn)合作的形式，提供前策、招商、籌開、營運(yùn)等一系列服務(wù)輸出，通過自身形態(tài)多樣的產(chǎn)品、豐富的定位主題，著力打造一城一定位，一城一特色的運(yùn)營模式。

在與合作方的合作過程中，正榮服務(wù)也充分利用過往操盤經(jīng)驗，并結(jié)合合作方的合作訴求以及項目區(qū)位、規(guī)劃的實際情況，對項目進(jìn)行特色定位落地，成為獨(dú)具特色的商業(yè)標(biāo)桿項目。

據(jù)悉，近年來，正榮服務(wù)相繼獲得泰興鳳凰廣場、常州星湖廣場、臨湘市恒耘里、長沙橋頭佳苑等輕資產(chǎn)項目，這一系列成果，進(jìn)一步印證了正榮服務(wù)優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營能力。

從2021年業(yè)績公告來看，目前正榮服務(wù)已擁有23個在管項目，共計149萬㎡管理面積，并且還具有豐富的儲備項目，其中來自獨(dú)立第三方的在談項目已達(dá)21個共計約100萬㎡，由此可見正榮服務(wù)已經(jīng)具備了強(qiáng)勁且獨(dú)立的商業(yè)輕資產(chǎn)外拓能力。

自19年以來，正榮服務(wù)商業(yè)管理收入與利潤呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，基于優(yōu)秀的市場化商業(yè)項目拓展與控盤能力，未來有望繼續(xù)保持這一趨勢，不斷擴(kuò)大商業(yè)管理在公司總收入中的占比。

2021年，正榮服務(wù)在規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)態(tài)布局、品質(zhì)提升等方面均取得了不錯的成績。在上述基礎(chǔ)的加持之下，正榮服務(wù)有望進(jìn)一步釋放發(fā)展勢能。在多方面均好發(fā)展下，企業(yè)綜合實力能否再上一個臺階，值得市場期待。