“假如我不是生在現(xiàn)今第五代的話，那該多好啊！因為現(xiàn)正是黑鐵的世紀。”

面對眾神帶給人類的痛苦和煩惱，公元前1103年的詩人赫西俄德，發(fā)出了墮落的“黑鐵時代”感嘆。

實質上，面對國內地產(chǎn)圈熱議的黑鐵時代來臨，危機和增長是一對孿生兄弟，危機讓市場富有變化，而變化正是增長的機遇。樓市資本論觀察到，對于2021年成功邁入千億陣營的寶龍地產(chǎn)，這樣基本面良好的房企，眼下依舊是逆流而上的“金銀時代”。尤其在關鍵性的美元債市場，寶龍近期連續(xù)發(fā)行1.5億美元、1.35億美元優(yōu)先票據(jù)，成為民企領頭羊。

深入挖掘，樓市資本論認為，遭受行業(yè)流言襲擾的寶龍地產(chǎn)不同于一些債務纏身、商票違約、交樓困難的房企，正憑借“財務穩(wěn)、戰(zhàn)略強、布局優(yōu)”三大法寶，成為行業(yè)內逆周期發(fā)展的示范樣本。

法寶一：財務穩(wěn)

三線綠檔“寒冬中”晉級千億

樓市資本論注意到，從“三道紅線”房地產(chǎn)金融政策啟動，到2021年市場自發(fā)進入下行周期，面對蔓延的行業(yè)流動性危機，銷售回籠資金成了房企能否“安全過冬”的關鍵。

但這“秋膘”卻不好貼。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企累計銷售操盤金額11.08萬億元，同比降低3.5%；在2022年開年首月，房地產(chǎn)市場也延續(xù)了這一降溫趨勢，百強房企單月業(yè)績規(guī)模同比大降39.6%。

在這樣的大背景下，寶龍地產(chǎn)逆勢而上，2021年全年實現(xiàn)合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%，正式晉級千億房企。與2019年603.5億元的銷售額相比，三年復合增長率近20%。即使在Top30房企業(yè)績普遍大幅降速的今年1月份，寶龍地產(chǎn)47.01億元的銷售額，依然好于行業(yè)平均水平。

業(yè)績穩(wěn)健的背后，是寶龍居安思危帶來的財務審慎管理，“穩(wěn)健發(fā)展”成其最顯著的標簽。

截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)不僅三道紅線均控制在綠檔范圍內，公司賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物225.15億元，也完全可覆蓋一年到期借款。

隨著今年一季度房企海外債到期高峰的到來，資金充裕經(jīng)營穩(wěn)健的寶龍，也加入了提前回購海外票據(jù)的隊伍。寶龍公告顯示，截至2022年2月25日，公司于公開市場回購500萬美元于2022年到期的2億美元3.9%優(yōu)先票據(jù),公司將繼續(xù)監(jiān)察市況及其財務結構，并于適時進一步回購其優(yōu)先票據(jù)。在不少房企面對債務已經(jīng)躺平的大環(huán)境下，寶龍的這次回購，在優(yōu)化其債務結構的同時，更多的是向市場傳遞出積極信號，為行業(yè)樹立信心。

對此，亞布力智庫專家武亮表示，雖然流動性壓力是房地產(chǎn)全行業(yè)的，但從行業(yè)低谷時的表現(xiàn)看，像寶龍地產(chǎn)這樣的頭部綠檔房企展現(xiàn)出了十足的發(fā)展韌性。相信隨著政策環(huán)境進一步放松，其穿越周期的能力會進一步凸顯。

原因很簡單，正如三道紅線下綠檔房企可享更大幅度債務增長空間一樣，像寶龍地產(chǎn)這樣主體評級較高的房企，已于去年年底開始出現(xiàn)海外市場融資松動。

2021年12月10日，寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行額外于2024年到期的1.5億美元6.25%優(yōu)先票據(jù)；12月20日，寶龍再次成功發(fā)行額外于2025年到期的1.35億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)。要知道，面對風聲鶴唳的美元債市場，過去一季度罕有民營地產(chǎn)企業(yè)能夠新發(fā)債券的。寶龍的這兩筆債券，有行業(yè)“破冰”的意義，獲市場廣泛好評。

這里有必要提一下，寶龍近期被終止的20億ABS是比較特殊的，因為去年交易所就暫停了購房尾款的ABS審核，寶龍也在去年年底就主動撤回了該筆申請，信息變更只是審核期限到期后系統(tǒng)的自動觸發(fā)展現(xiàn)，這個ABS終止對寶龍并無實質影響。比如，同期終止審核的還有國企廈門項嶼地產(chǎn)40億的ABS。因此正如一位業(yè)內人士感嘆，“信心沒來的時候，任何消息都可以反向解讀。”

在樓市資本論看來，看似草木皆兵的大浪淘沙中，穩(wěn)健經(jīng)營的高質量發(fā)展理念，正成為房企們的分水嶺。隨著房地產(chǎn)市場已過政策底，不斷出臺的降準、穩(wěn)健財政政策等積極信號，也將最先惠及像寶龍地產(chǎn)這樣質地較好的“優(yōu)等生”。

法寶二：戰(zhàn)略強

“住宅+商業(yè)”雙引擎威力十足

穩(wěn)健發(fā)展的住宅業(yè)績之外，商業(yè)也是寶龍從容穿越行業(yè)發(fā)展周期的又一壓艙石。

公開數(shù)據(jù)顯示，未來5年內中國常駐人口城鎮(zhèn)化率有望繼續(xù)提升5個百分點，國家以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，正對人居生態(tài)理念提出更高的要求。未來的新型城市是一個由住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生活服務、醫(yī)療健康等多元模塊構成的綜合“生命體”。

面對時代風向的轉變，早在2003年起就專注開發(fā)運營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目的寶龍，已是業(yè)內的領軍企業(yè)，并于2019年以寶龍商業(yè)在香港主板成功分拆上市，“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的業(yè)務模式展現(xiàn)出極大優(yōu)越性。

數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍商業(yè)新開業(yè)項目達22個，新增簽約面積270萬平方米。整體來看，截至12月底，寶龍商業(yè)已布局商業(yè)項目總數(shù)超140個，面積超1400萬平方米，其中近90個已開業(yè)項目，均創(chuàng)下歷史新高。

值得一提的是，寶龍商業(yè)也絕非簡單的“蓋樓-招商-收租”，不斷創(chuàng)造與消費者精神需求相契合的場景化體驗。以2021年舉例，寶龍商業(yè)原創(chuàng)IP“寶龍印記ING”和“HELLO FRIENDS·龍寶全國聯(lián)展”活動的成功舉辦，及在上海、杭州、廈門、晉江、寶楊五大城市打造出有自我個性的“寶藏空間”，均展現(xiàn)出強大的創(chuàng)新力和運營力。

寶龍商業(yè)強勁的運營能力，自然也轉化為多元商業(yè)經(jīng)常性收入，貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2021年上半年財報顯示，寶龍商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入11.7億元，同比增長34.8%；歸母凈利潤2.03億元，同比增長40.3%；歸母核心凈利潤2.31億元，同比增長59.4%；綜合毛利率為32.8%，同比增長3.5個百分點。

無疑，寶龍在商業(yè)地產(chǎn)領域的持續(xù)深耕，取得大量低成本、長期限的經(jīng)營貸、CMBS等優(yōu)質融資資源，并且商場穩(wěn)定的租費現(xiàn)金流收入，足心覆蓋利息支出，讓償債壓力更有保障，進入從業(yè)績到財務穩(wěn)健發(fā)展的良性循環(huán)。

在樓市資本論看來，通過“住宅”為“商業(yè)”提供充足的流量入口，運營“商業(yè)”實現(xiàn)“住宅”項目的價值轉化，特別是在行業(yè)拿地、融資、盈利整體承壓的背景下，寶龍地產(chǎn)“住宅+商業(yè)”的雙輪驅動模式，自然成為引領行業(yè)升級的潮流之作。

法寶三：布局優(yōu)

3780萬方土儲深耕長三角大灣區(qū)

進入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策正紛至杳來，如按揭回歸正常化、開發(fā)貸投放提速、降低房貸利率、降低首付比例、放松預售資金監(jiān)管等，同時，近期高層從央行到住建委的多次公開喊話都指向未來政策預期會進一步放松，這也讓今年的樓市有了更多想象。

樓市資本論認為，在行業(yè)深度調控時期，最為關鍵的是，寶龍地產(chǎn)有足夠優(yōu)質的儲備可應對變化帶來的不確定性。

截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲總體計容建面 3775 萬平方米，可售貨值4759 億元；尤其值得一提的是，其中新一線和二線城市合計占比 83.9%，長三角區(qū)域占比 68.4%。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)一直以來執(zhí)行的戰(zhàn)略是“生意本身是好生意”才會去推進，不會追求低效擴張和發(fā)展。因此，寶龍地產(chǎn)堅持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，就是重點布局長三角及粵港澳大灣區(qū)，同時兼顧其他機會型優(yōu)質地區(qū)。

2021年上半年財報顯示，寶龍地產(chǎn)共新增優(yōu)質地塊19幅，新增土儲規(guī)模達384萬平方米，新增貨值510億元，其中長三角及粵港澳大灣區(qū)布局占比達84.9%，長三角版圖拓展至安徽，且在南京、蘇州繼續(xù)拿地，城市深耕效應凸顯。在此基礎上，“住宅+商業(yè)”模式也為寶龍發(fā)揮著調節(jié)擴容成本的利器：截至2021年6月底，公司總土地平均成本價為3570元/平方米，土地成本優(yōu)勢明顯。

有業(yè)內人士指出，考慮到房企拿地開發(fā)，有一定的時滯性，未來兩年寶龍仍將大概率保持30%以上的毛利率，業(yè)績繼續(xù)維持高速增長。

在樓市資本論看來，寶龍地產(chǎn)并未犧牲利潤換取業(yè)績增長，反而讓低成本成為競爭優(yōu)勢。這在為其業(yè)績長期增長奠定基礎的同時，也為產(chǎn)品品質的提升提供了有力保障。

梅花喜歡漫天雪,凍死蒼蠅未足奇。對于最近議論紛紛的寶龍地產(chǎn)四起被強制執(zhí)行的案件，樓市資本論深入了解后發(fā)現(xiàn)，分別為逾期辦證、勞動糾紛、物業(yè)維修訴訟等常規(guī)的小額訴訟，截止目前已基本處理完畢。一方面，偶發(fā)事件在任何一家房企都存在；另一方面，對于千億規(guī)模的寶龍而言，實屬小概率，不會影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

在樓市資本論看來，謠言的可怕之處就在于“蝴蝶效應”，一個所謂的小道消息經(jīng)過市場發(fā)酵，引發(fā)“踩踏”現(xiàn)象，把沒有問題的企業(yè)搞出問題。

然而手握“財務穩(wěn)、戰(zhàn)略強、布局優(yōu)”三大法寶的寶龍地產(chǎn)，通過年度業(yè)績持續(xù)增長、提前回購美元債、大量優(yōu)質土儲等硬核實力展現(xiàn)，將發(fā)展的主動權牢牢握在手中。

2022年伴隨房地產(chǎn)行業(yè)敲響的復蘇鐘聲，作為中國經(jīng)濟的中流砥柱，必將開啟令人期待的升級大戲。