伴隨新年的鐘聲敲響，行業(yè)曾預(yù)測(cè)的2021年底物企上市高峰，并未如期而至；與之相反，失效的招股書卻創(chuàng)下了歷史新高度。

據(jù)樓市資本論不完全統(tǒng)計(jì)，年末10天內(nèi)招股書失效的物企達(dá)10余家；12月30 日，失效的融匯悅生活集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融匯悅”），正是其中之一。

樓市資本論注意到，此次并非融匯集團(tuán)首次證券化。

早在2016年，其子公司澤眾園林就掛牌新三板，并且與此次港股IPO的融匯悅相似，以承接融匯集團(tuán)內(nèi)部工程為主。盡管成功掛牌，但澤眾園林受制于新三板有限的流動(dòng)性，加之自身發(fā)展處于較弱競(jìng)爭(zhēng)地位，上市以來(lái)基本沒(méi)有成交量，嚴(yán)重制約了其融資功能。

因此，時(shí)隔5年后，融匯集團(tuán)創(chuàng)始人黃祖仕坐鎮(zhèn)幕后實(shí)控，并由有“社交名媛”之稱的二代黃丹青掛帥融匯悅董事會(huì)主席，力圖趁著物企扎堆IPO的時(shí)機(jī)，打開港股資本市場(chǎng)的大門，孰料再遭滑鐵盧。

有道是，巧婦難為無(wú)米之炊。資料顯示，融匯悅成立于2006年，在管總建筑面積僅有640萬(wàn)平米，且98.2%都來(lái)自于關(guān)聯(lián)方融匯集團(tuán)。

在管規(guī)模的掣肘、對(duì)母公司輸血的依賴，加之2022年開始港交所主板上市提高至60%的盈利門檻，對(duì)背后的黃氏家族及融匯集團(tuán)而言，新的一年若想通過(guò)物企融匯悅撬開資本市場(chǎng)的大門，挑戰(zhàn)不小。

【一】黃祖仕吃野菜長(zhǎng)大，發(fā)展不冒險(xiǎn)

故事還要從融匯集團(tuán)的創(chuàng)始人黃祖仕說(shuō)起。

黃祖仕祖籍福州福清市，1954年出生，按傳統(tǒng)命理學(xué)而言其是沙中金馬，頭腦清晰膽量大，但性情過(guò)于激動(dòng)，若有良師指導(dǎo)或能成就一番大事，這也被黃祖仕的人生經(jīng)歷一一印證。

黃祖仕

樓市資本論了解到，作為家中的老四，黃祖仕自幼生活貧苦，一歲又逢母親離世，自小便與三個(gè)兄弟挖野菜、打水、做飯，有媒體轉(zhuǎn)述黃的話稱“童年基本是靠吃野菜活下來(lái)的。”

不過(guò)令人嘆服的是，黃氏家族四兄弟個(gè)個(gè)成大器，大哥黃祖?zhèn)?，香港巨成集團(tuán)董事長(zhǎng)；二哥黃祖淵，江西巨成實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)；三哥黃祖仁，重慶市廣東商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、重慶巨成集團(tuán)董事長(zhǎng)。

高中畢業(yè)后，1973年黃祖仕（19歲）進(jìn)入福清華僑皮革廠，一度升至廠長(zhǎng)并掘取了第一桶金；直到1989年，黃祖仕（35歲）從大陸來(lái)到香港，不僅獲得香港身份，還遇到了良師林文鏡，并與之創(chuàng)辦融僑集團(tuán)，自此進(jìn)入地產(chǎn)江湖。

2004年，已是融僑集團(tuán)執(zhí)行總裁的黃祖仕（50歲），因與林文鏡在經(jīng)營(yíng)上產(chǎn)生分歧，遂退出融僑集團(tuán)，并一舉創(chuàng)辦了融匯集團(tuán)；其中融匯半島項(xiàng)目，成為了黃祖仕在重慶打響招牌的第一炮。

然而一方面受良師林文鏡的港企風(fēng)格影響，另一方面是困苦的童年回憶，黃祖仕曾表示，“我的原則是不冒險(xiǎn)。”

過(guò)度重視企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，也使得融匯集團(tuán)錯(cuò)過(guò)了中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代，發(fā)展至今旗下僅有5個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同期房企。

【二】社交名媛長(zhǎng)女掌權(quán)，次子輔佐

如今，54年生人的黃祖仕已近“古稀”，逐步放權(quán)，隨著融匯悅招股書的披露，黃氏家族的二代們也正式浮出水面。

招股書顯示，黃祖仕與妻子陳新萍育有一女一子，此次融匯悅IPO，黃祖仕與妻子合計(jì)持有94.96%的股權(quán)，余下的5.06%股權(quán)，則分別由融匯老臣陳忠持有2.59%，和獨(dú)立第三方程熙持股2.45%。

雖然長(zhǎng)女黃丹青與次子黃威林均沒(méi)有持股，但在經(jīng)營(yíng)上卻擁有話語(yǔ)權(quán)——黃丹青擔(dān)任董事會(huì)主席，黃威林則任執(zhí)行總裁。

黃丹青與黃威林

樓市資本論注意到，不同于福建人傳統(tǒng)的重男輕女思想，黃祖仕更偏愛(ài)長(zhǎng)女黃丹青，早在2008年就有網(wǎng)友爆料，“黃祖仕的一對(duì)兒女，大女兒個(gè)性強(qiáng)，像父親，小兒子則像母親。”

據(jù)悉，1984年出生的黃丹青，2007年畢業(yè)于英國(guó)東倫敦大學(xué)的管理專業(yè)；而弟弟黃威林則晚其一年，畢業(yè)于英國(guó)倫敦皇后瑪麗學(xué)院的建筑專業(yè)。

2008年，年僅24歲的黃丹青就創(chuàng)立融匯商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)融匯旗下商業(yè)項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)。2010年，黃丹青又以執(zhí)行董事身份進(jìn)入融匯福州地產(chǎn)公司，打造福州融匯溫泉城。2014年，而立之年的黃丹青再度改變賽道，出任蕪湖融匯化工公司總經(jīng)理。

幾番試煉之后，2017年，33歲的黃丹青得到父親的認(rèn)可正式接棒，出任融匯集團(tuán)總裁。

堪稱“巾幗不讓須眉”的黃丹青，在融匯集團(tuán)總裁兼融匯悅董事會(huì)主席的身份之外，還有諸多社會(huì)職務(wù)，如福建省女企業(yè)家商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、阿米巴經(jīng)營(yíng)首席架構(gòu)師以及香港福建希望工程基金會(huì)副主席，常?；钴S在福建省商圈、公益圈。

黃丹青（左一）和庾澄慶（中）出席活動(dòng)

黃丹青還沖進(jìn)娛樂(lè)圈，帶著融匯冠名臺(tái)灣歌手庾澄慶《我要給你》的世界巡回演唱會(huì)，甚至當(dāng)上了電影《桂湖之夏》的出品人。

黃丹青（第一張圖左二）出席投資電影發(fā)布會(huì)

長(zhǎng)袖善舞人緣好的黃丹青絕對(duì)是黃氏家族里的“社交名媛”。

出席各種活動(dòng)的黃丹青

此次IPO從黃祖仕到黃丹青等家族精英全面出動(dòng)，不難看出黃氏家族試圖靠融匯悅生活上市募資愿望之迫切。

在樓市資本論看來(lái)，黃氏家族新老聯(lián)手之下，似乎想破解融匯悅能否上市的兩大困境：營(yíng)收來(lái)源單一和母公司依賴癥，卻也殊為不易。

【三】融匯悅IPO的兩大困境難破

招股書披露，融匯悅生活是一家提供全面物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的供應(yīng)商。截至2020年12月31日，融匯悅生活在重慶市、福建省福州市、山東省濟(jì)南市以及安徽省蕪湖市共有47個(gè)在管項(xiàng)目及57個(gè)已訂約項(xiàng)目，在管總建筑面積為640萬(wàn)平方米。同時(shí)，向14個(gè)項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，合約總建筑面積為40萬(wàn)平方米。

2018年以來(lái)，融匯悅生活的收益實(shí)現(xiàn)了從1.99億元，到2020年的2.41億元的增長(zhǎng)，但也存在對(duì)融匯集團(tuán)依賴過(guò)大、營(yíng)收單一等問(wèn)題。

困境一：嚴(yán)重依賴母公司

對(duì)很多有著房企背景的物企來(lái)說(shuō)，對(duì)母公司的依賴是難以避免的問(wèn)題，融匯悅生活也不例外。從招股書不難看出，其業(yè)務(wù)已經(jīng)與母公司融匯集團(tuán)形成深度捆綁。

融匯悅生活在招股書中提到，其最大的客戶便是融匯集團(tuán)。2018年至2020 年，融匯集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的在管面積占比分別為99.3%、98.4%、98.2%。

而拆解其兩大收益，基礎(chǔ)物管服務(wù)收益和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益來(lái)看，同期來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收益占比，也分別達(dá)到99.5%、99.5%、99.6%，和99.2%、100.0%、100.0%。

在這樣的現(xiàn)狀下，融匯集團(tuán)成為融匯悅生活規(guī)模擴(kuò)展的重要支撐。然而融匯地產(chǎn)上一次獲取項(xiàng)目，還停留在2018年簽訂重慶永川融匯智慧生態(tài)健康城項(xiàng)目；其百?gòu)?qiáng)房企的稱號(hào)，也只停留在2019年。

這樣拿地基本停滯、業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽娜趨R集團(tuán)，對(duì)融匯悅生活的持續(xù)“輸血”，可以說(shuō)得上十分吃力了。

困境二：“蚊型”規(guī)模營(yíng)收單一

正是由于融匯悅外拓能力不佳、高度依賴母公司，導(dǎo)致融匯悅規(guī)模嚴(yán)重落后。

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長(zhǎng)近46%。

融匯悅生活同期的在管總建筑面積不過(guò)640萬(wàn)平方米，僅為40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值的3.4%，實(shí)為“蚊型”物業(yè)企業(yè)。

與此同時(shí)，融匯悅生活的營(yíng)收來(lái)源還存在單一風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)招股書，融匯悅生活的大部分收益來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)。2018年至2020年，物業(yè)管理服務(wù)的收益分別為1.65 億元、1.87 億元、2.03 億元，分別占年度總收益的82.8%、83.3% 、84.2%。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，分拆物業(yè)板塊單獨(dú)上市本就是內(nèi)地房企因宏觀調(diào)控難以順利融資而開發(fā)出來(lái)的另一種融資模式。而包括融匯悅生活在內(nèi)的上市受阻物企，不僅營(yíng)收、在管面積較差，業(yè)務(wù)也對(duì)集團(tuán)主業(yè)過(guò)高依賴，導(dǎo)致其商業(yè)模式?jīng)]有突出亮點(diǎn)，未來(lái)想象空間有限。

在樓市資本論看來(lái)，如今錯(cuò)過(guò)IPO窗口期，面對(duì)港交所提高盈利標(biāo)準(zhǔn)的上市新規(guī)，融匯集團(tuán)和融匯悅生活再想打開資本市場(chǎng)的大門，或?qū)⑹锹L(zhǎng)的等待時(shí)間。

地產(chǎn)江湖代有新人出。也希望在黃氏二代姐弟聯(lián)手下，可以帶領(lǐng)融匯集團(tuán)走得更遠(yuǎn)。